投資者如何計算投資回報率

　　任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？

　　有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式：

　　計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價

　　計算購入再售出的投資回報率＝(售出價-購入價)/購入價

　　例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：

　　套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12%

　　要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5%

　　【如何判斷投資回報率】

　　現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？

　　業(yè)內(nèi)人士認為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值。

　　據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負責(zé)人司徒?琪介紹：其實不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：

　　物業(yè)類別 合理回報率 投資臨界點 超高回報率(需審慎)

　　商住兩用物業(yè) 10-12% >7% 15%以上

　　爛尾番生物業(yè) 9-10% >6% 20%以上

　　地鐵物業(yè) 3-6% >3% 10%以上

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