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關(guān)于房屋租賃合同法律實(shí)務(wù)
一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力
[法律規(guī)定]最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見（１９８８年１月２６日最高人民法院審判委員會(huì)討論通過）１１８規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效�！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
[實(shí)踐中存在的分歧] 在民事審判實(shí)踐中，因出租房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛，當(dāng)事人往往提出兩種不同的訴訟請(qǐng)求：1、有的承租人請(qǐng)求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請(qǐng)求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關(guān)系。
[最高人民法院兩種不同的觀點(diǎn)]
多數(shù)意見認(rèn)為：承租不能直接主張依據(jù)第三人購(gòu)買房屋的條件取得房屋，只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。對(duì)于同等條件應(yīng)作寬泛理解，不僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及出賣人（所有人）提出的其他條件等。
少數(shù)意見認(rèn)為：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒有意義，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)不了對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會(huì)有法律上的障礙。
《中國(guó)民事審判前沿》，2005年第1集第168—169頁(yè)，最高人民法院民事審判一庭編。
二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的復(fù)函》（2004）民一他字第29號(hào)）
江蘇省高級(jí)人民法院：
你院請(qǐng)示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題，目前，法律和司法解釋對(duì)此均無明確規(guī)定。經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：
第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、
使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
請(qǐng)你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。
[遼寧省高級(jí)人民法院意見]房屋出租人整體轉(zhuǎn)讓建筑物，不能獨(dú)立于該建筑的部分房屋的承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不應(yīng)予以支持。
房屋出租人委托拍賣出租房屋的，出租人應(yīng)比照《中華人民共和國(guó)拍賣法》第45條的規(guī)定，在拍賣七日前通知承租人，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以參加拍賣競(jìng)拍的方式實(shí)現(xiàn)。
房屋承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)由實(shí)際租用房屋的承租人享有。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，不應(yīng)予以支持。
三、承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)為購(gòu)買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋
《最高人民法院公報(bào)》2004年第5期
法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購(gòu)買自己承租的房屋，對(duì)于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
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