淺談土地作價(jià)投資如何確定成本

　　藍(lán)晶房地產(chǎn)公司2005年通過招拍掛取得土地一宗，并取得土地出讓金票據(jù)，金額5000萬元。受資金限制，藍(lán)晶公司決定與他人合作開發(fā)。藍(lán)晶公司以該宗土地作價(jià)6000萬元，與A公司成立天晶房地產(chǎn)合資公司，共同開發(fā)該宗土地。截至目前，該宗土地所規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目銷售完畢，天晶公司面臨土地增值稅清算。在確定土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，稅務(wù)人員認(rèn)為該宗土地應(yīng)以原始價(jià)值5000萬元作為土地清算成本，天晶公司認(rèn)為該宗土地是由投資方作價(jià)投資來的，應(yīng)以6000萬元計(jì)入土地使用權(quán)成本。很顯然，土地成本相差1000萬元將直接影響清算稅額的多少，天晶公司到底該如何處理？

　　從企業(yè)所得稅的角度看，藍(lán)晶公司以土地作價(jià)入股所發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換應(yīng)視同銷售，銷售額為6000萬元，資產(chǎn)溢價(jià)1000萬元要計(jì)入應(yīng)納稅所得額。相對(duì)應(yīng)的是，天晶公司企業(yè)所得稅計(jì)稅成本應(yīng)當(dāng)按照對(duì)價(jià)6000萬元計(jì)算確定，不存在異議。但土地增值稅的處理有既定的原則，是否可以按照6000萬元計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目尚需具體分析。

　　財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[xx]48號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[xx]21號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字[xx]48號(hào)文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　由于藍(lán)晶房地產(chǎn)公司以土地作價(jià)入股發(fā)生在財(cái)稅[xx]21號(hào)文件發(fā)布之前，所以其土地作價(jià)入股投資增值免征土地增值稅，天晶房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)銷售的增值額則要按規(guī)定征收土地增值稅。但以上文件并沒有說明接受投資土地清算時(shí)成本如何扣除。若遵照企業(yè)所得稅計(jì)稅成本處理，則土地增值稅扣除項(xiàng)目土地成本應(yīng)為6000萬元，但是由于土地增值稅具有地域管理特點(diǎn)，并已逐漸成為當(dāng)前房地產(chǎn)稅收調(diào)控下的主要工具，因此，具體扣除上不能直接沿用企業(yè)所得稅計(jì)稅成本的處理方法。例如，青島市地稅局下發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》（青地稅函[xx]47號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以財(cái)稅[xx]21號(hào)文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：

　�、賦x年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

　�、趚x年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。若參照該文件執(zhí)行，土地增值稅扣除只能按照5000萬元確定土地成本。所以，土地增值稅清算納稅實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)要多關(guān)注地方政策的具體規(guī)定。