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購(gòu)房者必須正確理解的建筑專業(yè)概念
論文摘要：介紹了面積、密度、層高、綠化率等專業(yè)概念，并重點(diǎn)闡述、辨析了這些概念的內(nèi)涵，對(duì)于購(gòu)房者正確選擇購(gòu)房對(duì)象和訂立合同具有一定現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。
論文關(guān)鍵詞：購(gòu)房,合同,建筑專業(yè)概念
衣、食、住、行是人類得以生存的基礎(chǔ)，對(duì)于城市居民而言，通過(guò)購(gòu)買房屋是取得和改善居住條件的最重要途徑，因此購(gòu)房對(duì)于許多人來(lái)講是一生中的頭等大事，也是最大的一筆開支。但對(duì)于大多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都不是建筑專業(yè)人員，又是第一次購(gòu)房，也可能是唯一一次購(gòu)房，因而既沒(méi)有必不可少的專業(yè)知識(shí)，也沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)可言，對(duì)樓市標(biāo)書和購(gòu)房合同中建筑概念知之甚少，難以區(qū)分，以致曲解，常造成選擇上的錯(cuò)誤和經(jīng)濟(jì)上的損失。正確理解和區(qū)分如下一些概念，對(duì)于購(gòu)房者正確選擇購(gòu)房對(duì)象和訂立合同具有一定現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。
1關(guān)于面積
面積是衡量建筑物大小、功能的一個(gè)重指標(biāo)，也是房屋售價(jià)的決定因素之一。
在各類樓市標(biāo)書和購(gòu)房合同中有關(guān)表述面積概念五花八門，常令購(gòu)房眼花瞭亂，跌入“面積陷阱”。購(gòu)房人必須應(yīng)注意區(qū)分：
建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行。民用住宅多以“套”為住戶的產(chǎn)權(quán)單位，其產(chǎn)權(quán)的建筑面積應(yīng)由兩部分組成，即套內(nèi)建筑面積和本套或應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。
套內(nèi)建筑面積是指一套住房外墻內(nèi)面積的總和。其計(jì)算方法國(guó)家和地方都有明確的規(guī)定。
公用建筑面積其由兩部分組成：一是電梯井、梯樓間、管邊井、變配電間、設(shè)備間、水箱間、公共門廳、通道、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整幢建筑物局部及整體服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是住戶與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻體水平投影面積的一半。
公攤面積它是公用建筑面積中應(yīng)分?jǐn)偟礁魈字械拿娣e，是銷售面積的一部分。不是所有公用面積都計(jì)入分?jǐn)偟摹Ｈ绲叵率夜δ懿幻鞔_的機(jī)動(dòng)用房；大樓內(nèi)的物業(yè)管理用房和住宅小區(qū)的居委會(huì)用房；按建設(shè)項(xiàng)目要求建筑的公用車庫(kù)；為住宅小區(qū)房屋共用配套設(shè)施用房，如變配電間、小區(qū)門衛(wèi)間、公廁等。開發(fā)商有時(shí)將不應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e計(jì)入了公攤面積，購(gòu)房無(wú)疑就要花冤枉錢了。一般來(lái)說(shuō)套內(nèi)建筑面積除以建筑面積，所得的數(shù)據(jù)如在75%以上，則屬于正常范圍，如果差距較大則說(shuō)明公攤面積算多了。
銷售面積一般來(lái)說(shuō)等于前面介紹的建筑面積。它是一種開發(fā)企業(yè)或購(gòu)房者的習(xí)慣叫法，在合同用語(yǔ)中并無(wú)此詞，也就是說(shuō)，平時(shí)廣告、售樓書中的樓價(jià)，均指每平方米“建筑面積”的價(jià)格。
實(shí)得建筑面積就是人們俗稱的“實(shí)用面積”。它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
使用面積業(yè)主直接可利用的面積，業(yè)界也稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物面積后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。
2層高和凈高
房屋高度對(duì)居住人的生活質(zhì)量是有重要影響的，相對(duì)較高房屋的通風(fēng)、采光、視覺(jué)、心理感受較好，實(shí)際使用功能也較強(qiáng)。住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可以用“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。對(duì)居住人有實(shí)際意義的是凈高。一般住宅層高都在2.8-3米左右，凈高在2.7米左右。
3建筑面積密度和建筑密度
住宅區(qū)內(nèi)建筑物的密集程度對(duì)居住環(huán)境是有較大影響的。建筑物密程度高的小區(qū)，人均可供使用公共場(chǎng)所面積相對(duì)較少，給交通、休閑、日常生活和物業(yè)管理帶來(lái)不便，從而減低居住質(zhì)量。顯然，低密集程度的小區(qū)是購(gòu)房者的首選。建筑面積密度、建筑密度是反映建筑物密集程度的重要指標(biāo)。
建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：
建筑面積密度=(總建筑面積÷建筑用地面積)
建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：
建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積
比如現(xiàn)有1000平方米的建筑用地，現(xiàn)在上面建一幢6層2400平方米的住宅樓。
簡(jiǎn)單計(jì)算其基底總面積為：2000÷6=400
那么這塊建筑用地的：
建筑面積密度=2000÷1000=2
建筑密度=400÷1000=0.4
很顯然其數(shù)值相差是很大的。對(duì)于開發(fā)商而言，為了節(jié)約成本，總是要通過(guò)增加層數(shù)和減小樓房的間距來(lái)提高一定用地上房屋的“產(chǎn)出率”，購(gòu)房者可一定擦亮自己的眼睛。
米左右。減低層高以節(jié)約成本，增加利潤(rùn)是一些不良開發(fā)商慣常使用的方法，因此，在制作、簽訂合同時(shí)一定要表述清楚。
4綠化率與綠化覆蓋率
隨著生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越重視居住環(huán)境的質(zhì)量，而綠化是決定住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要因素。而衡量綠化水平的指標(biāo)有兩個(gè)：綠化率和綠化覆蓋率。綠化率是人們通常的說(shuō)法，其規(guī)范的專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)為綠地率。這兩個(gè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)字面很相近，但其實(shí)質(zhì)是有區(qū)別的。
綠化率的公式為：
綠化率=居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的面積總和÷居住區(qū)用地面積×100%。
綠化覆蓋率的基本計(jì)算公式在形式上與綠化率的計(jì)算公式是一樣的。
二者的區(qū)別主要體現(xiàn)在“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”這一概念的不同涵義上。簡(jiǎn)單地說(shuō)計(jì)算綠化覆蓋率時(shí)所指的綠地“是有塊草皮就可以計(jì)入”；而計(jì)算綠化率時(shí)所指的綠地“不是有塊草皮就可以計(jì)入”的。比如，在計(jì)算綠化率時(shí)，要求距建筑外墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計(jì)入綠化率的綠化面積，如地下車庫(kù)、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠化率時(shí)不能計(jì)入，而在計(jì)算綠化覆蓋率時(shí)是可以計(jì)入。因此綠化覆蓋率可做到60%以上，而綠化率做到30%都很難。所以一般來(lái)講開發(fā)商說(shuō)綠化率達(dá)30%以上，其實(shí)是指綠化覆蓋率，其真正的綠化水平并不如購(gòu)房者想像的那么好。
參考文獻(xiàn)
1 沈先榮 建筑構(gòu)造[M]. 北京:中央廣播電視大學(xué)出版社, 2006.1
2 郝峻弘房屋建筑學(xué) [M]. 北京: 清華大學(xué)出版社有限公司, 2010.1
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