淺談房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控失靈的原因分析

　　淺談房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控失靈的原因分析

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個我國相對較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導致了房地產(chǎn)市場失靈具有客觀必然性。

　　0引言

　　隨著2008年全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)，關于我國房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動了消費、投資以及其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點。以下謹從市場失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展狀況。

　　1房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)形式

　　市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機制在其運行過程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實現(xiàn)某些合意的社會經(jīng)濟目標，只能通過或最好通過公共活動的方式來解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個我國相對較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導致了房地產(chǎn)市場失靈具有客觀必然性。

　　1.1房地產(chǎn)市場的壟斷性導致市場失靈

　　1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，固定在一個特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠固定在某個位置的天然壟斷。同時，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動的，每個房地產(chǎn)所處位置的自然、社會、經(jīng)濟條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設備等方面的千差萬別，更強化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對價格的操作機制也就越強，削弱了市場機制的發(fā)揮，導致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。

　　1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢。

　　由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目之間相互影響。如福州大學城的落成直接導致大學城周圍房地產(chǎn)項目身價大增，表現(xiàn)出較強的正外部性。房地產(chǎn)對市政設施和各種社會職能部門有很強的依賴性。隨著政府公共設施的建設，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價格也會大幅上漲。同時，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會極大地影響消費者的效用。一般認為，外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。

　　1.3房地產(chǎn)市場信息的不對稱性導致的市場失靈

　　信息不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關的信息在準時性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點：

　　1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復雜，涉及領域繁多，涉及面極廣，導致消費者難以確定商品的質(zhì)量。

　　1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設計構(gòu)造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費者不能通過“貨比三家”的原則來進行比較選擇，導致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。

　　1.4房地產(chǎn)的公共性導致的市場失靈

　　根據(jù)經(jīng)濟學原理，公共物品的市場一般會失靈。由于市場的本質(zhì)是以私人利益最大化為導向的，因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構(gòu)成部分土地是國有的，同時房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應、通信、社區(qū)服務等公共設施聯(lián)系在一起，外部性極強。而這些公共設施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點，刻意炒高某些地段的房價，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會資源配置的不合理。

　　1.5社會分配的不公導致的市場失靈

　　在分配領域，單純依靠市場機制的自發(fā)作用不可能完全實現(xiàn)收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關系到社會的穩(wěn)定。況且，住房又是一種價值高昂的產(chǎn)品，并非每個家庭都能承受。因此，政府有必要干預住房市場，幫助低收入家庭獲得適當?shù)淖》�。這決定我國的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場的作用，有市場來供應大多數(shù)居民的住房。同時政府直接供應一部分必要的保障住房作為輔助的手段。

　　1.6房地產(chǎn)的不易腐性導致的市場失靈

　　房地產(chǎn)的不易腐性也間接地決定了房地產(chǎn)市場不可能像其他商品市場那樣通過市場機制的自動調(diào)節(jié)作用而達到供求平衡，從而使市場交換的配置失靈。同時房地產(chǎn)可以在未來繼續(xù)出售，也可以不斷地反復買賣，從而決定了房地產(chǎn)投資和消費的雙重性。消費屬于正常需求，而投資并不是真正的消費，而是為了轉(zhuǎn)手出售以賺取買賣差額。從而對房地產(chǎn)未來價格的預期就會強烈地影響房地產(chǎn)當前的銷售和價格。房地產(chǎn)商往往也正是利用這一點，炒高房地產(chǎn)的價格預期，造成房地產(chǎn)價格“越炒越高”，遠遠高于“市場出清”的均衡價格，供求嚴重失衡，房地產(chǎn)泡沫化嚴重，最終造成市場失靈。

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