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移民美國選投資項(xiàng)目的方法
美國移民生活小常識
1. 當(dāng)物品上寫著的Two for three dollars時，購買一個的價格不會很貴，買一個就是一塊半。在快餐店就不能單買一個，例如 Arby 的2 Sub for 4 dollars的促銷活動。
2. Buy one get on free 這是美國常見的一種促銷手法，小至日常用品，大至汽車都有buy one get one free 的優(yōu)惠。但由于是買一送一，所以拿兩個跟拿一個的價錢是一樣的。
3. Never buying beers without your pictured ID in hand 美國的法律規(guī)定，達(dá)到法定年齡時，才能購買酒精類的產(chǎn)品，而且賣家都會查看買者的 picture ID。此外，有些地方是可以賣 Liquor，個別州規(guī)定星期日不得賣酒。
4. Bring your I.D to the bar and when you write a check 一般跳舞的酒吧都有年齡的限制，有些規(guī)定是 18 歲，有些要 21 歲。
5. 幾乎所有的營業(yè)場所晚上六點(diǎn)都會關(guān)門。
移民美國如何選投資項(xiàng)目
美國EB-5 投資移民項(xiàng)目種類繁多，目前光是在中國大陸市場上推廣的項(xiàng)目就要超過100 多個，其中絕大部分的都是房產(chǎn)開發(fā)類的項(xiàng)目，約占所有EB-5 項(xiàng)目的85%以上。美國EB-5 類的投資移民的特點(diǎn)是，美國政府只制定美國投資移民的相關(guān)法律，并且通過美國移民局(USCIS)審理所有的移民申請個案，但所有的投資項(xiàng)目本身都是單純的商業(yè)運(yùn)作行為，美國政府沒有也不可能參與到EB-5項(xiàng)目的投資運(yùn)作里面去，市場上所謂的政府項(xiàng)目只是一種市場宣傳的包裝手法而已。所以每一個投資者在選擇EB-5 投資項(xiàng)目的過程中，都需要用商業(yè)投資的眼光和角度去分析項(xiàng)目本身，才能夠做出正確的投資判斷。
Harborside 市政中心項(xiàng)目也是一個房地產(chǎn)開發(fā)類的美國EB-5 投資項(xiàng)目，既然是房地產(chǎn)類的項(xiàng)目，我們就運(yùn)用分析一個房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)有的一些要素去審視Harborside 市政中心項(xiàng)目。
(一) 地理位置及當(dāng)?shù)胤績r：
Harborside 項(xiàng)目位于美國佛羅里達(dá)州棕櫚灘Jupiter 市中心，美國國家一號高速公路200 號(No.200 US Highway One, Jupiter, FL)，項(xiàng)目正好位于佛州最重要的兩條高速公路Indiantown Road 和US Highway One 的交接處。周圍就是Jupiter 市的商業(yè)中心區(qū)和豪宅區(qū)，項(xiàng)目毗鄰大西洋水道，離海邊也只有兩公里的距離。
棕櫚灘位于美國佛羅里達(dá)州東南部，是美國四大富人區(qū)之一，美國東南沿海的重要旅游勝地和全國最豪華的冬季避寒游覽點(diǎn)。許多富商和名流慕名前來休假，因此棕櫚灘又被人們稱之為美國的里維埃拉。為了保持旅游職能和防止環(huán)境污染，城區(qū)實(shí)行嚴(yán)格的區(qū)劃方案，不發(fā)展制造業(yè)。 這里每年流動著全球四分之一的財(cái)富，在過去10 年中，注入棕櫚灘的資金超過美國其他為超級巨富而設(shè)的居住度假勝地;這里沒有人瘋狂的工作;這有有的是潔白的細(xì)沙灘、一幢幢個性極強(qiáng)的私人別墅;這里的人各個神清氣爽;這里的生活是大多數(shù)人望塵莫及的。這就是全球財(cái)富人群的聚集地――棕櫚灘。由于棕櫚灘是美國的富豪聚居區(qū)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆績r非常的昂貴，當(dāng)?shù)匾话愕奈飿I(yè)價格都在100 萬美元以上。
詳細(xì)由此可見，投資到像棕櫚灘這樣的富人區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將可獲得更大的安全保障。
(二) 資金到位情況
Harborside 項(xiàng)目的總投資為1.44 億美元，資金由三部分組成，其中開發(fā)商投資3300 萬，當(dāng)?shù)厥姓畵芸?091 萬，EB-5 融資8000 萬。開發(fā)商投資的3300萬包含了項(xiàng)目所在位置土地的取得和前期工程的投入，這部分的投入已經(jīng)完成，土地所有權(quán)證明清楚顯示項(xiàng)目開發(fā)商已經(jīng)取得了該項(xiàng)目土地的所有權(quán)，并且目前該土地并沒有被抵押給任何第三方。第二部分是當(dāng)?shù)卣膿芸�，這里并不是指Harborside 項(xiàng)目是政府的項(xiàng)目，而是由于Harborside 項(xiàng)目中的部分建筑將用作當(dāng)?shù)氐南谰�、警察局、公共圖書館等市政用途，所以市政府撥款負(fù)責(zé)這部分市政府公用設(shè)施的投資，而三份政府的官方文件也確認(rèn)了這部分資金已經(jīng)全部到位。
所以，Harborside 項(xiàng)目唯一剩下的資金缺口只是EB-5 融資的部分，由于Harborside項(xiàng)目在2011 年底已經(jīng)推出市場，目前認(rèn)購的投資者已經(jīng)達(dá)到140 名，其中70多人已經(jīng)獲得了美國移民局I-526 申請的批準(zhǔn)，他們這部分的資金已經(jīng)注入項(xiàng)目方，而其他的投資的I-526 申請也陸續(xù)獲得批準(zhǔn)，由此可見，EB-5 融資部分8000萬的資金到位將沒有問題，EB-5 項(xiàng)目融資預(yù)計(jì)將在今年年底完成。
(三) 開發(fā)商和建筑方實(shí)力
Harborside 項(xiàng)目的開發(fā)商是Allied Capital and Development of South Florida 公司，這個公司的老板是Mr. Nicholas Mastroianni II 先生，他是佛羅里達(dá)棕櫚灘地區(qū)一個主要的房地產(chǎn)開發(fā)商，和地方政府有著良好的關(guān)系。在過去的10 年中，棕櫚灘Jupiter 地區(qū)新的市中心開發(fā)河濱走廊(River Walk)項(xiàng)目就是由他負(fù)責(zé)的。
而目前除了Harborside 項(xiàng)目以外，Allied 公司同時也在佛羅里達(dá)州當(dāng)?shù)赝瑫r進(jìn)行著多個大型地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，包括高爾夫勝地度假村(Mizner Park Resort)、親水高爾夫別墅(Water Pointe)等，公司的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力勿容置疑。
Harborside 項(xiàng)目的建筑方Moss 公司是全美100 大建筑商和佛羅里達(dá)州第七大建筑商，承建了包括邁阿密棒球中心、邁阿密大學(xué)新研究中心等一大批特大型建筑項(xiàng)目，具有雄厚的實(shí)力，在行業(yè)中享有非常良好的聲譽(yù)。
(四) 工程保險安排
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，很多投資者會擔(dān)心工程可能會因?yàn)楦鞣N不可抗力的意外事件而爛尾，最后導(dǎo)致投資者的移民申請和本金返還產(chǎn)生風(fēng)險。因此，Harborside 項(xiàng)目方向美國NCI保險公司購買了巨額的工程完工保險，以確保Harborside 項(xiàng)目的工程能夠順利完工，一旦工程因?yàn)樘鞛?zāi)、意外等不可抗力的因素導(dǎo)致工程延誤或損失，保險公司將會負(fù)責(zé)賠付，以確保Harborside 項(xiàng)目能夠在預(yù)定的工期內(nèi)順利完成。
(五) 抵押擔(dān)保
由于很多EB-5 的項(xiàng)目是通過由投資者成立有限合伙事業(yè)( LimitedPartnership，即一種特殊的公司組織架構(gòu))，再把資金用借貸的方式借予美國的公司用作投資具體項(xiàng)目的方式操作。在以上這種借貸模式之下，客戶資金的安全完全取決于這些貸款/借貸(即一般性商業(yè)信貸)行為中，有沒有抵押擔(dān)保物?如果有抵押擔(dān)保那抵押擔(dān)保物又是什么?
在Harborside 項(xiàng)目中，160 個EB-5 投資人共同組成Harborside Funding LimitedPartnership(即Harborside 項(xiàng)目融資有限合伙事業(yè))，讓后把資金通過借貸的方式借予Allied 公司開發(fā)Harborside 項(xiàng)目。本次的借貸過程中，Allied 公司將會提供項(xiàng)目所在約12 英畝的土地，以及未來建成以后土地上所有的建筑物和項(xiàng)目建成以后的所有權(quán)益給EB-5 投資人的有限合伙事業(yè)作為無條件抵押擔(dān)保。而且由于Harborside 項(xiàng)目沒有銀行的資金參與其中，所以EB-5 的投資者可以享有第一順位的無條件抵押擔(dān)保權(quán)。享有第一順位的抵押擔(dān)保權(quán)對于EB-5 投資者的資金返還的安全性非常重要，因?yàn)楦鶕?jù)美國的法律，一旦商業(yè)貸款發(fā)生違約或公司破產(chǎn)清盤，抵押品或資產(chǎn)在進(jìn)行拍賣后，首先用于償還拖欠雇員和政府的款項(xiàng)，然后再按抵押擔(dān)保權(quán)的順位進(jìn)行賠付。在這種情況下，享有第一順位的抵押擔(dān)保權(quán)才能夠保障債權(quán)人能夠取回大部分借款，而第二、第三順位的債權(quán)人基本上可能血本無歸。由此可見，在Harborside 項(xiàng)目中，所有EB-5 投資者都可以享有土地和房產(chǎn)這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為第一順位的無條件抵押擔(dān)保，對于5 年以后本金的返還就更多了一重保障。
(六) 第三方抵押擔(dān)保評估
既然Harborside 項(xiàng)目提供了土地、房產(chǎn)及所有項(xiàng)目的權(quán)益作為第一順位的抵押擔(dān)保，那這些抵押擔(dān)保物的價值就和EB-5 投資者的資金安全緊密相連，抵押擔(dān)保物的價值越大，投資者的安全越有保障。Harborside 項(xiàng)目中的抵押擔(dān)保物，經(jīng)由美國最大的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)Callaway & Price Inc.作出評估并出具的第三方評估報(bào)告，報(bào)告中顯示Harborside 項(xiàng)目的抵押擔(dān)保物估值1.7 億美元。
由此可見，Harborside 項(xiàng)目估價達(dá)1.7 億美元的土地、房產(chǎn)和權(quán)益，用于擔(dān)保8000 萬美元的EB-5 貸款，抵押擔(dān)保物價值高出貸款一倍多，其安全余度超過110%，可以讓投資者對資金的安全性更加放心。
(七) 商業(yè)租戶的確認(rèn)
Harborside 項(xiàng)目的主體建筑部分由5 幢大樓組成，而其中面積最大的2 幢將建成一家四星級標(biāo)準(zhǔn)的擁有180 間客房的Westin(國內(nèi)一般翻譯為威斯丁)酒店，這家酒店將是Harborside 項(xiàng)目的主要租戶，為Harborside 項(xiàng)目未來提供穩(wěn)定的租金收益。目前，Harborside 項(xiàng)目發(fā)展商已經(jīng)與Westin 酒店的母公司Starwood 集團(tuán)(即全球最大的豪華酒店管理集團(tuán)喜達(dá)屋集團(tuán))達(dá)成并簽署協(xié)議，喜達(dá)屋集團(tuán)將在Harborside 項(xiàng)目完工后進(jìn)駐，經(jīng)營及管理Jupiter 地區(qū)唯一的一家Westin 品牌酒店，將為棕櫚灘及周邊地區(qū)每年高達(dá)上千萬的游客和商務(wù)旅客提供一流的住宿餐飲及會議服務(wù)。左圖這份就是Harborside 項(xiàng)目方和Starwood 集團(tuán)簽署的合作協(xié)議，該協(xié)議的簽署，確保了Harborside 項(xiàng)目落成以后超過一半的樓面面積都已經(jīng)出租成功，能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來長期和穩(wěn)定的收益，并且為所有EB-5 的投資者創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會滿足移民法律的要求，保障客戶在兩年以后I-829 條件解除的申請能夠順利獲得批準(zhǔn)。
(八) 再融資安排
在5 年的投資周期屆滿時，每一位EB-5 投資者最關(guān)心的問題就是本金返還的問題，Harborside 項(xiàng)目在現(xiàn)階段已經(jīng)就EB-5 融資到期時的還款作出了安排。
Harborside 項(xiàng)目發(fā)展商和美國紐約最大的房地產(chǎn)融資集團(tuán)Ackman-Ziff 就項(xiàng)目完工以后的再融資簽署了協(xié)議，Ackman-Ziff 集團(tuán)同意在Harborside 項(xiàng)目完工后，按年利息7%至9%貸款合共1 億美元給Allied 公司用于償還EB-5 投資者8000 萬美元的融資。再融資安排的落實(shí)，確保了Harborside 項(xiàng)目在建成以后，發(fā)展商可以取得足夠的現(xiàn)金，在5 年到期時償還所有EB-5 投資者的投資本金，使本金的返還獲得更大的安全保障。左圖就是Harborside 項(xiàng)目發(fā)展商于Ackman-Ziff 集團(tuán)簽署的關(guān)于項(xiàng)目完工后再融資安排的協(xié)議。
另外，Harborside 項(xiàng)目除了投資風(fēng)險和安全性這些必須考慮的商業(yè)投資因素外，更重要的是作為一個EB-5 的投資移民項(xiàng)目，投資者更需要考慮到以下這些在移民申請辦理過程中不可忽視的要素，確保自己的移民申請能夠順利的獲得美國聯(lián)邦移民局的審批通過。
(一) 區(qū)域中心的批準(zhǔn)和TEA 的證明文書
Harborside 項(xiàng)目所在的Florida Regional Center(佛羅里達(dá)區(qū)域中心)在2010年9 月14 日正式獲得美國聯(lián)邦移民局USCIS 的批準(zhǔn)，成為美國移民局認(rèn)可的區(qū)域中心。并且Harborside 項(xiàng)目也獲得佛羅里達(dá)州政府部門所發(fā)出的TEA(目標(biāo)就業(yè)區(qū)域)的證明書，確保所有EB-5 投資者都可享受50 萬美元投資要求的優(yōu)惠措施。
(二) 間接就業(yè)機(jī)會的計(jì)算
由于Harborside 項(xiàng)目是區(qū)域中心的EB-5 投資移民項(xiàng)目，其就業(yè)機(jī)會的創(chuàng)造需要通過使用經(jīng)濟(jì)模型(Econometric Model)的推導(dǎo)，計(jì)算出創(chuàng)造間接就業(yè)機(jī)會的數(shù)量。Harborside 項(xiàng)目邀請了美國著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、布朗大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授Mr.Michael K. Evans 撰寫了Harborside 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響及就業(yè)創(chuàng)造報(bào)告書，使用美國移民局認(rèn)可的RIMS-II(Regional Input Modeling System)經(jīng)濟(jì)模型計(jì)算出Harborside 項(xiàng)目一共可以為棕櫚灘當(dāng)?shù)貏?chuàng)造出2409 個直接加間接的新增就業(yè)機(jī)會，滿足了Harborside 項(xiàng)目總共160 名EB-5 投資者需要1600 個就業(yè)機(jī)會的要求，每個投資移民申請人可以分配到15.06 個就業(yè)機(jī)會，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國移民局的要求。
(三) 項(xiàng)目過往申請者的審批情況
EB-5 投資移民申請的I-526 申請的材料文件主要分為兩大部分，第一部分是項(xiàng)目文件，包括有Offering Memorandum、Limited Partnership Agreement、BusinessProposal、Economic Report 等，第二部分是申請人50 萬美元投資資金合法來源的說明文件。目前Harborside 項(xiàng)目總共招募160 個EB-5 投資者，其中已經(jīng)認(rèn)購及打款約140 名投資者，而這140 名投資者中已經(jīng)有70 多人獲得了美國移民局I-526 的批準(zhǔn)，并且項(xiàng)目每天都有新的申請獲得批準(zhǔn)。在同一個EB-5 項(xiàng)目中，所有申請人的項(xiàng)目文件都是一樣的，70 多人已經(jīng)獲得批準(zhǔn)的情況意味著美國移民局Harborside 項(xiàng)目的項(xiàng)目文件完全滿意，并且已經(jīng)批準(zhǔn)了這個項(xiàng)目的所有的項(xiàng)目文件部分，只要申請人的個人資金來源說明文件沒有問題，所有Harborside 項(xiàng)目的投資者都將順利的獲得美國移民的批準(zhǔn)。在目前I-526 申請成功率只有69%的今天，Harborside 項(xiàng)目目前可以獲得100%的通過率，實(shí)屬不易。對于現(xiàn)在選擇Harborside 項(xiàng)目的投資者，意味著移民的風(fēng)險已經(jīng)非常低，遞交I-526 申請后，由于項(xiàng)目文件已經(jīng)獲得批準(zhǔn)只需審核資金來源文件，申請等待的周期將會壓縮到2-3 個月，大大加快投資者的申請時間。
(四) 監(jiān)管賬戶的放款安排
目前市面上很多的EB-5 項(xiàng)目都聲稱自己項(xiàng)目會開立所謂的監(jiān)管賬戶(EscrowAccount)，保障投資者的資金安全，但是實(shí)際上目前有接近一半的項(xiàng)目實(shí)際上開立的并不是真實(shí)的監(jiān)管賬戶，這些項(xiàng)目的監(jiān)管協(xié)議只是要求把客戶的資金凍結(jié)到I-797 通知發(fā)出，也就是客戶的文件遞交美國移民局后銀行收到檔案號信就將資金解凍，資金就進(jìn)入到項(xiàng)目方的賬戶。這樣的情況意味著一旦客戶的I-526 申請被拒，資金已經(jīng)不在監(jiān)管賬戶中，退款的承諾將得不到保障。
而Harborside 項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶設(shè)立在美國最大的銀行CITI Bank(花旗銀行)，監(jiān)管條款清楚顯示所有EB-5 申請人的投資本金50 萬美元都會凍結(jié)在監(jiān)管賬戶中，直至申請人的I-526 批準(zhǔn)后，資金才從監(jiān)管賬戶中解凍劃撥到項(xiàng)目方。這樣的銀行監(jiān)管安排，讓Harborside 項(xiàng)目投資者的資金獲得更安全保障。
綜上所述，Harborside 項(xiàng)目具有很多獨(dú)特的優(yōu)勢，不但讓投資者的移民申請能夠順利獲批，而且本金安全也更有保障。
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