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深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則
一、一般規(guī)定
(一)基底面積：指建筑物底層勒腳外圍水平面積。
(二)建筑面積：指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。每戶(或
單位)擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。
建筑面積包括使用面積和公共面積兩個(gè)部分：
1.使用面積：指包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層(夾層)、2.2米以上(指建筑層高，含2.2米，以下同)的閣(暗)樓等的面積。在計(jì)算分戶建筑面積時(shí)，如墻體屬兩戶共有(即共墻)，其所屬面積由兩戶平均分?jǐn)偂?/p>
2.公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門(mén)以外可使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米的單車(chē)庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯及機(jī)房、門(mén)斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。
公共面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e和不能分?jǐn)偟墓裁娣e兩部分。
(1)應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。
(2)不能分?jǐn)偟墓裁娣e是前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓裁娣e，包括機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會(huì)公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。
(三)每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：
1.有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。
2.如無(wú)面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)�，即�?/p>
該戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e=應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e--------×該戶使用面積各戶使用面積之和。
對(duì)有多種不同功能的房屋(如綜合樓、商住樓等)，公共面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進(jìn)行分
攤，即服務(wù)于整個(gè)建筑物所有使用功能房屋的公共面積應(yīng)共同分?jǐn)�，否則按其所服務(wù)的建筑功能分別進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
住宅平面以外，僅服務(wù)于住宅的公共面積(電梯間、樓梯間除外)應(yīng)計(jì)入住宅部分進(jìn)行分?jǐn)?住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務(wù)于住宅部分，但其通過(guò)其他建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例分配相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e。
(四)每戶的建筑面積=每戶的使用面積+每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e。
(五)公共面積(包括應(yīng)分?jǐn)偟暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟?應(yīng)由房屋物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門(mén)不得改變其使用功能或有償出租(售)。
二、計(jì)算建筑面積的范圍
(一)單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。
(二)高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算;當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。
(三)多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。
(四)地下室、半地下室、地下車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。
(五)用深基礎(chǔ)做地下室架空加以利用，層高超過(guò)2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。
(六)坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過(guò)2.2米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
(七)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
(八)圖書(shū)館的書(shū)庫(kù)按書(shū)架層計(jì)算建筑面積。
(九)電梯井、提物井、垃圾道、管道井、煙道等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。
(十)舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。
(十一)建筑物內(nèi)的技術(shù)層或設(shè)備層，層高超過(guò)2.2米的，應(yīng)按一層計(jì)算建筑面積。
(十二)有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積;獨(dú)立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
(十三)有柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積;單排柱、獨(dú)立柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
(十四)突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
(十五)突出墻外的門(mén)斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
(十六)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、有柱陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
(十七)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
(十八)兩個(gè)建筑物間有頂蓋和柱的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
(十九)室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積;樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
(二十)跨越其他建筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
三、不計(jì)算建筑面積的范圍
(一)突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、挑檐、庭園、無(wú)柱雨蓬、懸挑窗臺(tái)等。
(二)檢修、消防等用的室外爬梯。
(三)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層。
(四)沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)(露臺(tái))。舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。
(五)建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。
(六)構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、貯倉(cāng)、園庫(kù)、地下人防干、支線等。
(七)單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(八)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳、架空層。
四、其它
(一)計(jì)算房屋建筑面積的單位一律采用公制，即平方米(平方米)，取位至0.01平方米。
(二)房屋面積測(cè)算的中誤差按下式計(jì)算，允許誤差為中誤差的兩倍。MP=±(0.04根號(hào)下P+0.003P)
式中：MP為房屋面積測(cè)算中誤差，單位平方米;P為房屋面積，單位平方米。
(三)在計(jì)算建筑物建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述細(xì)則精神辦理。
房屋面積的基本介紹
指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門(mén)內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。
房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。
預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房(有預(yù)售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項(xiàng)目)銷(xiāo)售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)。
實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。
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