實(shí)用的市場營銷策劃模板集錦六篇

市場營銷策劃 篇1

　　一、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策劃現(xiàn)狀

　　20世紀(jì)90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇。湖南省房地產(chǎn)經(jīng)營者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產(chǎn)觀點(diǎn)”，樹立“用戶觀點(diǎn)”，圍繞用戶的要求作市場營銷策劃。目前湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市長沙、株洲、湘潭的房地產(chǎn)企業(yè)形成了市場營銷策劃的初步理念，著手了樓盤的營銷策劃工作。長沙升陽公司根據(jù)“e．c”時代概念的要求，策劃了省內(nèi)外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀(jì)長沙新地標(biāo)。湖南省夢澤園房地產(chǎn)開發(fā)公司為了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區(qū)、國家級康居工程智能化示范小區(qū)“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營銷策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區(qū)——荷塘月色·世博城，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環(huán)水，風(fēng)景幽雅，情調(diào)別致，靜中有景。湘潭市的房地產(chǎn)開發(fā)商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進(jìn)行市場營銷策劃時，以科學(xué)性、合理性、創(chuàng)造性、預(yù)見性為宗旨，突出“以人為本”，注重環(huán)境功能和質(zhì)量水平，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、衛(wèi)生、安全的居住環(huán)境，同時還結(jié)合城市的歷史文化特征和居住者心理，著力策劃具有地方特色和文化內(nèi)涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場營銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產(chǎn)市場營銷策劃的領(lǐng)頭雁，在不斷引領(lǐng)全省房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃工作。他們還不斷學(xué)習(xí)省外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常派相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實(shí)地學(xué)習(xí)考察。同時也把知名的市場營銷策劃專家、學(xué)者請來指導(dǎo)市場營銷策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱為房地產(chǎn)業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副理事長兼秘書長顧云昌教授，中國人民大學(xué)教授、博土生導(dǎo)師兼任多家地方政府及多家超級機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)顧問葉衛(wèi)平先生，《房地產(chǎn)世界》雜志主編、上海房地產(chǎn)策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃、指點(diǎn)迷津。通過采取“走出去、請進(jìn)來”的方法迅速提高房地產(chǎn)市場營銷策劃的技能。

　　湖南省長株潭以外地市的房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策劃處于虛而不實(shí)、朦朦朧朧的狀態(tài)，他們所做的營銷策劃是局部的、單項(xiàng)目的、淺顯的、無意識的，往往是單純的價格策劃、廣告策劃，并且分析市場結(jié)構(gòu)和行為——選擇市場機(jī)會——制定營銷戰(zhàn)略——部署營銷戰(zhàn)術(shù)——實(shí)施和監(jiān)控營銷操作的水平停留在低級狀態(tài)。

　　二、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策劃存在的問題

　　1、市場營銷策劃觀念較淡薄

　　多年來，全國各城市房地產(chǎn)年脫銷率一直在30％-40％間徘徊，現(xiàn)實(shí)的壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到：房地產(chǎn)業(yè)競爭很激烈，粗放型的經(jīng)營已經(jīng)不行了。1995年后，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃問題的研究，全國大中城市相繼展開了房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，爾后房地產(chǎn)市場營銷策劃大戰(zhàn)在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。但由于湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒有受一波一折的沖擊，一直保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭并不激烈，投資的風(fēng)險小，因而缺乏危機(jī)感、緊迫感，市場營銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)腦海里還沒有形成市場營銷策劃的概念。

　　2、市場營銷策劃沒有長遠(yuǎn)打算

　　目前，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤存在嚴(yán)重的“跟風(fēng)現(xiàn)象”，一遇到市場上好的賣點(diǎn)，就不顧實(shí)際一哄而上，結(jié)果開發(fā)無個性，策劃無創(chuàng)意，樓盤被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和后勁，小區(qū)規(guī)劃只重效益，忽視生態(tài)、環(huán)境、人文、歷史等因素，目前的規(guī)劃對今后小區(qū)的改進(jìn)和管理帶來的負(fù)面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時，埋下導(dǎo)致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發(fā)展，嚴(yán)重影響了與之相協(xié)調(diào)的長期規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。

　　3、對市場營銷策劃缺乏理性思考

　　湖南省許多開發(fā)商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營銷決策，然而這種倉促的決策不乏短見和過于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場熱點(diǎn)。瘋狂的“歐陸風(fēng)情”后，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態(tài)概念”、“智能概念”，沒有深刻地體會市場的涵義，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調(diào)整和工程立項(xiàng)中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán)。

　　4、缺乏合理的市場營銷策劃體系

　　湖南省房地產(chǎn)企業(yè)盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機(jī)構(gòu)的設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)行政化，或?qū)�營銷機(jī)構(gòu)歸口于經(jīng)營科，還缺乏營銷策劃人員，對營銷策劃方案實(shí)施情況的診斷、評價流于形式。對營銷策劃中出現(xiàn)的重大問題表現(xiàn)得束手無策，調(diào)查預(yù)測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費(fèi)用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

　　5、市場營銷策劃不夠科學(xué)規(guī)范

　　湖南省有的開發(fā)商囿于自身的短見，至今輕視營銷策劃，策劃缺乏科學(xué)性與系統(tǒng)性。有的開發(fā)商營銷行為不規(guī)范，既不做深入細(xì)致的市場調(diào)研，也沒有獨(dú)到新穎的營銷思路，以為營銷策劃就是簡單的房地產(chǎn)推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態(tài)上的鄙陋，這對營銷策劃科學(xué)化、規(guī)范化很不利。

　　三、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策劃的對策

　　1、強(qiáng)化市場營銷策劃意識

　　湖南省房地產(chǎn)企業(yè)要形成市場營銷策劃的全新理念，強(qiáng)化市場營銷策劃意識，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認(rèn)識。21世紀(jì)的最大的競爭是觀念的競爭，觀念的落后是最大的落后，尤其是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)是觀念追潮的促進(jìn)派，要大膽改革，敢于實(shí)踐，創(chuàng)新市場營銷策劃的方法。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，市場營銷策劃將成為市場營銷的至高境界，對市場營銷的各項(xiàng)工作有機(jī)地、整體地安排、部署、協(xié)調(diào)、銜接，做到市場營銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場，確保產(chǎn)品暢銷。因此，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認(rèn)識中解脫出來。

　　2、確立全面系統(tǒng)的市場營銷策劃思想

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓好前期策劃，即就是項(xiàng)目選擇和投資決策，項(xiàng)目選得好，市場就會有需求，后期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷等措施，也無濟(jì)于事。尤其在市場不景氣時，開發(fā)商應(yīng)注重市場調(diào)整和前期策劃工作。在業(yè)外人士看來，開盤前無非是一些無關(guān)大節(jié)的瑣碎之事，其實(shí)開盤成功是實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績的重要基礎(chǔ)，開盤前的整合營銷策劃是一種運(yùn)用整合行為的過程，通過營銷方式、手段的系統(tǒng)化結(jié)合，根據(jù)市場進(jìn)行動態(tài)修正，實(shí)現(xiàn)樓盤價值的全程營銷效果。此階段應(yīng)完成的策劃工作是發(fā)掘項(xiàng)目的最佳賣點(diǎn)，打造個性化產(chǎn)品，做好定價前的市場調(diào)查研究，選擇好定價方法，進(jìn)行科學(xué)合理地定價，策劃好廣告，做好開盤的時間選擇。一般來說房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤后一段時間形成一個銷售高峰，在高峰過后，銷售業(yè)績將會明顯下降，此時要注意加強(qiáng)盤后滾動的營銷策劃工作，調(diào)查消費(fèi)者對品牌的.認(rèn)識與接受程度，發(fā)掘新的細(xì)分市場與目標(biāo)客戶，調(diào)整營銷策略，進(jìn)行尾盤處理與售后策劃。湖南省大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統(tǒng)的營銷策劃思想，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的策劃不符合房地產(chǎn)全程策劃的客觀要求。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來策劃，方可使房地產(chǎn)市場營銷策劃充分發(fā)揮作用，否則，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)往后應(yīng)該樹立全面系統(tǒng)的營銷策劃思想，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作。

　　3、加強(qiáng)時市場營銷策劃的理性思考

　　開發(fā)商經(jīng)過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認(rèn)識房地產(chǎn)營銷的合理內(nèi)涵，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連接產(chǎn)前市場與產(chǎn)后市場的一種行為方式，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，總結(jié)出一種如何把樓盤市場推廣的行為方式。開發(fā)商分析樓盤與市場的對接問題，是為了適應(yīng)市場發(fā)展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創(chuàng)造效益的行為方法，是一條基于市場需求之上的“綱”，貫穿房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等工作環(huán)節(jié)，它采用市場調(diào)研、銷售技巧等工作來開拓、擴(kuò)大市場。營銷策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過程，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一種內(nèi)化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營銷策劃是物業(yè)構(gòu)筑品牌的基礎(chǔ)，樓盤品牌的創(chuàng)立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識的體現(xiàn)。因此，湖南省一些房地產(chǎn)企業(yè)“匆忙決策”、“盲目開發(fā)”、“追捧時髦流行概念”的做法，實(shí)質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現(xiàn)象上，對于市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場，運(yùn)用整合效應(yīng)謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌，主動適應(yīng)市場、創(chuàng)造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學(xué)的理念、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來對樓盤進(jìn)行周密的營銷策劃，使樓盤給企業(yè)帶來效益。

　　4、建立有效的市場營銷策劃體系

　　市場營銷策劃是一個系統(tǒng)工程，它牽涉到企業(yè)、消費(fèi)者、社會三者之間關(guān)系的處理及利益的分配，包括機(jī)會與問題分析、目標(biāo)確定、策略制定、行動方案設(shè)計(jì)、營銷費(fèi)用預(yù)算等多環(huán)節(jié)的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調(diào)整與處理，需組建一定的組織機(jī)構(gòu)，配備一定的專業(yè)人員，加強(qiáng)市場調(diào)查、預(yù)測與研究，進(jìn)行市場營銷戰(zhàn)略的可行性設(shè)計(jì)，開展市場細(xì)分、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產(chǎn)市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的內(nèi)容多，環(huán)節(jié)很復(fù)雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實(shí)施。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場營銷策劃的要求，結(jié)合市場與企業(yè)實(shí)際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機(jī)構(gòu)，使市場營銷策劃工作有專門的機(jī)構(gòu)來管理，也有專門的人員來具體運(yùn)作。其次，制定合理的物業(yè)營銷計(jì)劃，使各項(xiàng)營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進(jìn)度上相銜接，在實(shí)施行動上能協(xié)調(diào)，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進(jìn)一步完善。

　　5、從長計(jì)議做好市場營銷策劃工作

　　“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為不理性的代名詞，忽視可持續(xù)發(fā)展的要求開展的市場營銷策劃實(shí)質(zhì)上無視了長期發(fā)展，這樣的企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的大風(fēng)大浪中經(jīng)不起考驗(yàn)�！懊つ扛�風(fēng)”的實(shí)質(zhì)是缺乏自己的經(jīng)營主張，由于市場信息有時滯性、隱蔽性，信息時常出現(xiàn)失真現(xiàn)象，捕風(fēng)捉影式的開發(fā)，潛伏的危險較大。不結(jié)合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發(fā)，看起來是搶奪市場，追求效益，實(shí)質(zhì)上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營特色，投資也獲不到理想的回報，企業(yè)也無法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發(fā)商的利益包括目前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當(dāng)，引人注目；而長遠(yuǎn)發(fā)展要用遠(yuǎn)見的目光來審視，否則被認(rèn)為“不現(xiàn)實(shí)”、“無刺激”，因而易被忽視。其實(shí)長遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)是經(jīng)營者追求的目標(biāo)，只有長遠(yuǎn)發(fā)展，才可經(jīng)久不衰。只追求目前利益，經(jīng)營上就會因缺乏長遠(yuǎn)打算而打亂仗，產(chǎn)生短視最后導(dǎo)致“好景不長”，可以說把暫時的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)當(dāng)成唯一的追求，開發(fā)商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當(dāng)然，目前利益是長遠(yuǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，沒有目前利益要求長遠(yuǎn)發(fā)展也是不可想象的，而長遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)該是開發(fā)商一貫追求的目標(biāo)，不圖長遠(yuǎn)發(fā)展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠(yuǎn)發(fā)展，考慮長遠(yuǎn)發(fā)展的時候不可避開目前利益，但當(dāng)目前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展兩者不可兼得時應(yīng)優(yōu)先考慮長遠(yuǎn)發(fā)展。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)冷靜地檢查自身的經(jīng)營方針，樹立科學(xué)的效益觀，在市場營銷策劃時權(quán)衡好目前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開發(fā)”等毛病的產(chǎn)生，從長計(jì)議地搞好房地產(chǎn)市場營銷策劃工作，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　6、確保市場營銷策劃科學(xué)規(guī)范

　　據(jù)消費(fèi)者協(xié)會的統(tǒng)計(jì)表明，近幾年物業(yè)投拆的個案最多，投拆的內(nèi)容大體為：發(fā)展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統(tǒng)不完善，宣傳內(nèi)容與事實(shí)不符，物業(yè)管理收費(fèi)高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發(fā)商不深入細(xì)致的市場調(diào)研就上項(xiàng)目，急躁冒進(jìn)，這是市場營銷策劃不科學(xué)、不規(guī)范、不理智的表現(xiàn)。隨著我國房地產(chǎn)市場走向成熟，市場營銷策劃將朝著規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展。就這一發(fā)展趨勢來說，開發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營銷策劃人才和優(yōu)秀的營銷人員，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)市場營銷隊(duì)伍管理，提高隊(duì)伍素質(zhì)，建立健全有關(guān)營銷隊(duì)伍管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行為的客觀規(guī)律，發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng)造性，注重營銷人員素質(zhì)與業(yè)務(wù)的培訓(xùn)。注重營銷策劃工作各項(xiàng)內(nèi)容的銜接、協(xié)調(diào)，使?fàn)I銷策劃科學(xué)化、規(guī)范化。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，把握市場機(jī)會，規(guī)避市場風(fēng)險，制定營銷目標(biāo)、設(shè)計(jì)策略與行動方案并及時進(jìn)行實(shí)施后的追蹤檢查，以便發(fā)現(xiàn)策劃科學(xué)與否。

市場營銷策劃 篇2

　　中國化妝品市場是一個充滿活力的市場，本土企業(yè)的崛起，翻新，營銷也各有高招。這促進(jìn)了國內(nèi)化妝品行業(yè)的發(fā)展，又加劇了行業(yè)品牌之爭。國化妝品市場經(jīng)過幾十年的發(fā)展，近年來逐步走向成熟，但市場成長率依然高于整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。分析化妝品市場各個分支，可以看出推動市場發(fā)展的動力主要來源于護(hù)膚與彩妝兩個分支。相比于洗發(fā)水、牙膏等相對飽和的市場，彩妝市場近年來近50%的增長率無疑是推動整個化妝品市場發(fā)展的“火車頭”。

　　一、宏觀市場分析

　　（一）整體市場分析

　　美寶蓮自95年進(jìn)入中國市場以來，銷售拉動廣告鋪天蓋地，朔就了其強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，相對低廉的產(chǎn)品價格，眾多的零售網(wǎng)點(diǎn)，月月出彩的終端活動，這些促進(jìn)銷售的法寶在美寶蓮集合為一身。美寶蓮在國內(nèi)彩妝產(chǎn)品市場整體份額占有率達(dá)20%強(qiáng)，在很多二級城市，美寶蓮的市場份額占有率達(dá)到60%以上，而專柜銷量更是占到了美寶蓮整體銷量的60%以上。美寶蓮有強(qiáng)大的廣告支撐品牌拓展，有9年的國內(nèi)銷售經(jīng)驗(yàn)，有大眾化的產(chǎn)品定位，盤踞著各地大中型商場超市的專柜，支撐著化妝品店的形象……美寶蓮很強(qiáng)大，強(qiáng)大的比我們還熟悉國內(nèi)消費(fèi)者的需求，強(qiáng)大到可以成為市場走向的風(fēng)向標(biāo)。

　　（二）高�；瘖y品消費(fèi)市場分析

　　大學(xué)生化妝品調(diào)查背景和意義17PR是中國公關(guān)門戶，是中國最大企業(yè)公關(guān)總監(jiān)、媒體、行業(yè)的交繼電腦、MP3、手機(jī)等IT通信產(chǎn)品等消費(fèi)熱后，化妝品正在成為大學(xué)生群體中的又一新興消費(fèi)熱潮。在目前金融危機(jī)加劇，就業(yè)壓力增強(qiáng)的環(huán)境下，使用化妝品的現(xiàn)實(shí)意義已經(jīng)從美容、禮儀的角度，擴(kuò)展到個人素養(yǎng)，就業(yè)競爭力等方面。大學(xué)生的化妝品消費(fèi)不僅形成了一個規(guī)�？捎^的細(xì)分市場，甚至對整體市場也發(fā)生著影響。大學(xué)生們青春時尚，接受過良好的教育，社會關(guān)注程度高，如果通過大學(xué)生的消費(fèi)取向影響年輕人群體的消費(fèi)潮流，無疑將獲得巨大的市場效果。因此，大學(xué)生消費(fèi)者不僅具有現(xiàn)實(shí)的市場價值，對于企業(yè)競爭優(yōu)勢的建立或者品牌形象的塑造，都是值得重視的'合作對象。

　　（三）高校彩妝卷調(diào)查結(jié)果分析：

　　1、市場容量

　　市場容量是指市場總量與該品牌的市場份額的乘積。市場容量除了包括消費(fèi)群容量還包括潛在消費(fèi)群容量，在不使用彩妝產(chǎn)品的人群中（我們把他們定為潛在消費(fèi)群）這類群體的個體數(shù)量相當(dāng)可觀，占到全體的48.5%，通過問卷的數(shù)據(jù)反饋，我們了解到他們不使用彩妝的原因主要為：‘認(rèn)為平淡也是一種美，不必要刻意修飾�！�（有55.6%的潛在消費(fèi)者選擇此項(xiàng)）；‘平時太忙，沒時間化妝’和‘不會化妝’也分別占到29.4%和27.6%。盡管她們不使用彩妝，但絕大部分的人都沒有認(rèn)為‘在這方面花錢不值得’，選這項(xiàng)的人僅僅占3%左右，這說明不使用彩妝或許是一種很無奈的選擇，內(nèi)心的潛意識還是向往，畢竟愛美是女人的天性。

　　2、品牌認(rèn)知

　　在彩妝品牌認(rèn)知度上，大家的認(rèn)知還是較為廣泛的。但在實(shí)際購買行為中，消費(fèi)者選擇的品牌卻絕大部分是美寶蓮，歐萊雅，DHC但從數(shù)據(jù)上我們不難看到我們大學(xué)生的消費(fèi)群體是擁有巨大潛力的消費(fèi)者。在會選擇什么價位的化妝品上，學(xué)生集中選擇了中低檔價位。

　　美寶蓮作為國內(nèi)彩妝市場的第一品牌，已經(jīng)牢牢抓住人心，所以一提到你所認(rèn)知的化妝品牌很多人都首先寫到“美寶蓮”。不難看出其品牌深入人心，但是提到要購買的化妝品牌時，絕大部分的學(xué)生并沒有選擇美寶蓮這樣的牌子。我覺得大學(xué)校園是化妝品市場消費(fèi)的潛力群體，如果哪個化妝品牌能開拓這個消費(fèi)市場的話是個不錯的idea。

　　二、美寶蓮彩妝產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢（strengrth）：

　　1、美寶蓮的彩妝產(chǎn)品已經(jīng)全面采用全成分標(biāo)識，這在國內(nèi)品牌中還比較少見。

　　產(chǎn)品定位清晰：彩妝品牌——定位為18-30歲使用彩妝的女性。

　　2、美寶蓮一貫堅(jiān)持純天然、健康的理念，無論從店鋪裝修還是產(chǎn)品的包裝都是采用天然健康的環(huán)保料。3以高品質(zhì)，合理價位，簡潔設(shè)計(jì)和豐富多彩的顏色為基本概念，充分展現(xiàn)個性感覺，引領(lǐng)時尚潮流，符合大學(xué)生的消費(fèi)觀點(diǎn)。

　　劣勢（weakness）：1銷售經(jīng)驗(yàn)相比其他公司人員有劣勢。2市場份額及情感份額不夠。3消費(fèi)者對于彩妝的質(zhì)量要求更甚于護(hù)膚品，所以對彩妝的選購多集中于知名品牌4美寶蓮主要是選擇專柜渠道，銷售點(diǎn)較少。

　　機(jī)會（opportunity）：1該產(chǎn)品采用全新的消費(fèi)理念和更注意大學(xué)生的心理訴求，容易被消費(fèi)者接受2中國化妝品市場平均年增長幅度保持在13%-15%之間，而彩妝市廠有50%的增長率3大學(xué)生的消費(fèi)意識比前輩更加前衛(wèi)而且大膽，這是彩妝市廠蓬勃發(fā)展的消費(fèi)能力基礎(chǔ)；

　　挑戰(zhàn)（threaten）：彩妝在大學(xué)生心中沒有形成清晰的概念，新產(chǎn)品推出來占有空間相對較少且市場培育培育期較長2美容類產(chǎn)品屬廣告性產(chǎn)品，行銷資源投入較大。彩妝市廠“洋土”品牌競爭激烈。

　　三、營銷策劃目的

　　本次策劃的目的是讓更多的大學(xué)生了解、使用“美寶蓮”這一化妝品。力爭在校園營銷活動中在校園內(nèi)打響產(chǎn)品。

　　四、營銷策劃戰(zhàn)略

　　目標(biāo)市場：國內(nèi)各高校

　　銷售渠道與策略：

　　（1）美寶蓮進(jìn)入大學(xué)校園選擇的最佳銷售渠道是校園超市和連鎖便利店，以及結(jié)合商超、小終端、美容專業(yè)線幾種渠道之優(yōu)勢所在。

　�。�2）采用廣告開道，促銷活動策略，自我銷售策略，網(wǎng)絡(luò)銷售策略

　　品牌定位：中低檔，定位于大眾品牌，通過各種超市渠道加大其在校園的滲透力度，讓每一個大學(xué)生在任何一個地方都能買到它的產(chǎn)品

　　廣告策略：采用最新廣告策劃方案，增加美寶蓮的知名度，廣告采用亞洲明星代言，強(qiáng)調(diào)美寶蓮的適用對象，在大學(xué)校園多做促銷活動，進(jìn)行彩妝知識宣傳，突出美寶蓮彩妝的優(yōu)點(diǎn)和特色，讓美寶蓮大眾化而非大路化。

　　專柜陳列策略：以試用裝陳列為主體，專柜要簡潔而不簡單，品牌形象突出，并采用專柜銷售和廣告影響相互促進(jìn)的銷售策略。

　　媒體策略：在大眾平面雜志媒體上投放品牌推廣性廣告為主體，專柜及活動現(xiàn)場播放化妝科普宣傳片為輔助。并結(jié)合實(shí)用的化妝演示推廣。

　　促銷活動策略：以根據(jù)季節(jié)變換推廣妝容為主要活動引導(dǎo)，以妝容產(chǎn)品禮包作為主要促銷形式，派發(fā)傳單，以抽獎活動氣氛強(qiáng)烈。

市場營銷策劃 篇3

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

　　您好！

　　首先感謝您在百忙之中翻閱我的自薦書，你的關(guān)注將翻開我人生的一頁。通過對貴公司的了解，我愿到貴公司，為公司盡一份力，以便于公司對我的了解，現(xiàn)自我介紹如下：

　　我畢業(yè)于XX學(xué)校，學(xué)習(xí)市場營銷與策劃專業(yè)，在努力學(xué)好專業(yè)基礎(chǔ)課的同時，利用課余時間參加文體活動。鍛煉自己的'交際能力，參加各種興趣小組，加強(qiáng)自己的動手能力。

　　在校期間，我抓住一切機(jī)會鍛煉自己各方面的能力，使自己朝著現(xiàn)代社會所需要的具有創(chuàng)新精神的復(fù)合型人才發(fā)展。在努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識的同時，學(xué)習(xí)了多門電子、機(jī)械類基礎(chǔ)課程及會計(jì)類全部課程，不僅培養(yǎng)了扎實(shí)的知識技能，訓(xùn)練了推理分析及實(shí)際操作能力，更建立了嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的思維體系；修完了專業(yè)以外其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的多門課程，并利用課余時間讀了大量市場營銷類書籍，如營銷企劃實(shí)務(wù)、銷售通路管理、企業(yè)廣告管理、網(wǎng)絡(luò)營銷等，以完善我的專業(yè)知識結(jié)構(gòu)。

　　“寬以待人、潔身自好”是我的處事原則；“精益求精、勇于進(jìn)取”是我的精神信念；“兢兢業(yè)業(yè)、不斷創(chuàng)新”是我的工作方式。

　　XX企業(yè)是XX企業(yè)文化龍頭，是每位銷售者向往的地方，同時被此企業(yè)的文化所感染；作為一名銷售人，能為此產(chǎn)品走向全國貢獻(xiàn)出一份力是我們每個人的榮幸，我真摯的希望貴公司為我提供展現(xiàn)自我的機(jī)會，我會以堅(jiān)韌的毅力戰(zhàn)勝以切困難，能成為貴公司一員，我三生有幸。

　　此致

敬禮！

　　求職人：

　　XXX年XX月XX日

市場營銷策劃 篇4

　　一、市場環(huán)境分析：

　　我店經(jīng)營中存在的問題

　　1、目標(biāo)顧客群定位不太準(zhǔn)確，過于狹窄。

　　總的看我市酒店業(yè)經(jīng)營狀況普遍不好，主要原因是酒店過多，供大于求，而且我們經(jīng)營方式雷同，沒有自己的特色，或者定位過高，消費(fèi)者難以接納，另外就是酒店服務(wù)質(zhì)量存在一定問題，影響了消費(fèi)者到酒店消費(fèi)的信心。

　　2、我店在經(jīng)營中也存在一些問題，去年的經(jīng)營狀況不佳，我們應(yīng)當(dāng)反思目標(biāo)市場的定位。應(yīng)當(dāng)充分挖掘自身的優(yōu)越性，拓寬市場。我酒店目標(biāo)市場定位不合理，這是導(dǎo)致效益不佳主要原因。我店所在的的東都是一個消費(fèi)水平較低的鎮(zhèn)，居民大部分都是個體戶，多數(shù)居民的收入水平尚不能接受。但我店的硬件水平和服務(wù)質(zhì)量在東都鎮(zhèn)都是上乘的，我們一貫以中檔酒店定位于市場，面向中低檔消費(fèi)群體，對東都鎮(zhèn)的居民不能構(gòu)成消費(fèi)吸引力。

　　3、新聞宣傳力度不夠，沒能在市場上引起較大的轟動，市場知名度較小。

　　4、我店雖然屬于三和化工有限公司（三和化工是我市著名的企業(yè)）但社會上對我店卻不甚了解，我店除在開業(yè)時做過短期的新聞宣傳外再也沒有做過大型廣告，這導(dǎo)致我酒店的知名度很低。

　　二、周圍環(huán)境分析

　　我鎮(zhèn)的整體消費(fèi)水平不高，我店的位置也比較偏僻、而且路不好走、沒有明確指示牌客人很難找到我店位置，過往車輛不多，流動客人甚少。

　　三、競爭對手分析

　　我店周圍沒有與我店類似檔次的酒店，只有不少的小餐館，雖然其在經(jīng)營能力上不具備與我們競爭的實(shí)力，但其以低檔菜物美價廉吸引了大量的司機(jī)和本廠員工的就餐�？傮w上看他們的經(jīng)營情況是不錯的。而我們雖然設(shè)施和服務(wù)都不錯，但由于市場定位的錯誤，實(shí)際的經(jīng)營狀況并不理想，在市場中與同檔次酒店相比是處于劣勢的。

　　而且在七月中旬有5家酒店相繼開業(yè)。

　　1、全國連鎖盛世蓮花餐飲、住宿、洗浴一體化服務(wù)，市場定位中高檔，市場競爭力很強(qiáng)

　　2、百年順風(fēng)大酒店試營業(yè)期間，市場定位中檔，促銷方式每桌送鮑魚。

　　3、新雅大酒店重新設(shè)計(jì)裝修，建立新泰第一家閣樓式生態(tài)園，市場定位中檔以上。

　　4、煙臺海鮮坊重新裝修，市場本身很穩(wěn)固，新泰唯一一家主營海鮮酒店，市場定位中高檔。

　　5、土家大院由新城賓館改造而成生態(tài)園性質(zhì)，仿照泰安鄉(xiāng)下老家、國山家園設(shè)計(jì)

　　在調(diào)查考察過程中發(fā)現(xiàn)大批客戶的流失，現(xiàn)榮峰國際、名田生態(tài)園、杞都賓館、匯豐大酒店他們一直在搶占東都鎮(zhèn)市場，具了解名田生態(tài)園每季度對東都鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)投入費(fèi)用達(dá)到8000多，榮峰國際投入更大。

　　四、我店優(yōu)勢分析

　�。�1）我店是三和化工有限公司分公司，三和化工是我市的著名企業(yè)，其公司實(shí)力雄厚是不容質(zhì)疑的，因此我們在細(xì)致規(guī)劃時，也應(yīng)充分利用我們的品牌效應(yīng)，充分發(fā)掘其品牌的巨大內(nèi)蘊(yùn)，讓消費(fèi)者對我們的餐飲產(chǎn)品不產(chǎn)生懷疑，充分相信我們提供的是質(zhì)高的產(chǎn)品，在我們的規(guī)劃中應(yīng)充分注意到這一點(diǎn)來吸引消費(fèi)者。

　　（2）我店硬件設(shè)施良好，資金雄厚，而且有自己的停車場和大型的健身場地。這可以用來吸引過往司機(jī)和用來開發(fā)一些促銷項(xiàng)目以吸引消費(fèi)者。

　　五、目標(biāo)市場分析：

　　位于大眾百姓和附近的的小企業(yè)，及過往司機(jī)，在此基礎(chǔ)上再吸引一些中高收入的消費(fèi)群體。他們有如下的共性：

　　1）收入水平或消費(fèi)能力一般，講究實(shí)惠清潔，到酒店消費(fèi)一般是宴請親朋或節(jié)假日的生活改善。

　　2）不具經(jīng)常的高消費(fèi)能力但卻有偶爾的改善生活的愿望。

　　六、市場營銷總策略：

　　１、“百姓的高檔酒店”——獨(dú)特的文化是吸引消費(fèi)者的'法寶，我們在文化上進(jìn)行定位，雖然我們把飯店定位于面向中低收入的百姓和附近的企業(yè)，但卻不意味把酒店的品位和產(chǎn)品質(zhì)量降低，我們要提供給顧客物美價廉的優(yōu)質(zhì)餐飲產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，決不可用低質(zhì)換取低價，這樣也是對顧客的尊重

　�。�、進(jìn)行大力宣傳，突出本酒店的特色，讓消費(fèi)者從感性上對陽和生態(tài)園有一個新的認(rèn)識。讓消費(fèi)者認(rèn)識到我們提供給他的是一個讓他有能力享受生活的地方，吸引消費(fèi)者的光顧。讓顧客從心理上獲得一種“尊貴”的滿足。

　�。场⒉捎脧�(qiáng)勢廣告，如墻貼，以期引起“轟動效應(yīng)”作為強(qiáng)勢銷售，從而吸引大量的消費(fèi)者注意，建立知名度。

　　七、20xx年行動計(jì)劃和執(zhí)行方案

　　1、改變經(jīng)營的菜系。本年度我們可以“模糊”菜系的概念，只要顧客喜歡，我們可以做大眾菜也可以根據(jù)需要制作高檔菜，這樣表面上看使我們的酒店沒有特色菜，其實(shí)不然，大眾菜并不等同于低檔菜，我們在編制菜單時，可以在各菜系中擇其“精華”，把其代表菜選入，并根據(jù)市場和季節(jié)的變化做適當(dāng)調(diào)整，有了這些“精華”，我們在加入大量的大眾菜。這樣我們可以給顧客很大的選擇余地，適應(yīng)了不同口味人的需要。

　　2、降低菜價吸引顧客。菜價在整體上下降，某些高檔菜可以價高，大部分菜優(yōu)質(zhì)低價，菜價在整體上是低的，但也照顧了高消費(fèi)顧客的要求。價格策略①優(yōu)惠折扣。②、抽獎及禮品贈送優(yōu)惠。

　　3、為普通百姓和司機(jī)提供低價優(yōu)質(zhì)的套餐和快餐。套餐分不同的檔次，但主要是根據(jù)人數(shù)，如2人就餐、4人套餐、6人套餐、8人套餐，人數(shù)越多價格相對越低，這樣可以吸引更多的人來消費(fèi)。主要目的是以實(shí)惠取勝。把酒店富余的停車場增加洗車設(shè)備，為客人免費(fèi)洗車。

市場營銷策劃 篇5

　　摘要：本文通過分析，指出我國商品房市場營銷策劃的幾種問題所在，有針對性地提出建議，具體分析了營銷策劃模式，最后提出自己的見解。

　　關(guān)鍵詞：商品房 市場營銷策劃 模式

　　1 我國商品房營銷策劃現(xiàn)狀存在問題。

　　1.1 忽視全程營銷，過分注重企業(yè)收益

　　在我國房地產(chǎn)市場上，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)不高，房地產(chǎn)公司只注重經(jīng)濟(jì)效益，粗制濫造，偷工減料，不能保證房子建筑質(zhì)量，房屋設(shè)計(jì)不合理，尤其后續(xù)服務(wù)不到位，房地產(chǎn)開發(fā)商欺騙客戶等行為嚴(yán)重?fù)p毀了自己的信譽(yù)。最主要的是開發(fā)

　　商蓋完房子再找客戶，不考慮廣大消費(fèi)者的實(shí)際需要，從不做充分的市場調(diào)查和完善的售后服務(wù)，把房子賣完掙了錢了事。

　　1.2 熱衷于炒作概念，忽略客戶真正需求

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，地理位置差的地塊和郊區(qū)的地塊開始熱起來，“概念炒作”、“包裝地產(chǎn)”開始出現(xiàn)，炒作地產(chǎn)是一種很嚴(yán)重的投機(jī)心態(tài)，只是追求表面熱鬧，知名度有一定提高，無益于提高內(nèi)在素質(zhì)，將會引發(fā)不少營銷后遺癥，成為行業(yè)公害。事實(shí)上，客戶看重的不是炒作得是不是熱鬧，而是著重房屋質(zhì)量好、產(chǎn)品物超所值、合同信譽(yù)好、物業(yè)管理到位。

　　1.3 過度依靠大量廣告，效果較差并且營銷成本高

　　由于房地產(chǎn)市場競爭的很激烈，很多開發(fā)商熱衷于密集廣告，通過短期鋪天蓋地的宣傳達(dá)到快速賣房，為此投入大量廣告資金。但是，廣告宣傳不是決定性因素，項(xiàng)目本身質(zhì)量、環(huán)境、交通、設(shè)計(jì)等因素才是客戶決定購買與否的主要因素。

　　2 商品房營銷策劃的對策

　　2.1 加強(qiáng)市場調(diào)研，洞察客戶實(shí)際需求

　　通過專業(yè)市場調(diào)查，研究分析出客戶群的真正需求，體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目每一個附加的功能，如：①項(xiàng)目自然環(huán)境，在項(xiàng)目中重視搞綠化，這樣就形成了綠色項(xiàng)目、宜居生活區(qū)的概念；②教育，通過與有名的小學(xué)、初中、高中等教育機(jī)構(gòu)合作，把人們關(guān)心對子女教育的興趣變成購買動力；③項(xiàng)目整體視覺效果，即對整體形象的設(shè)計(jì)，項(xiàng)目銷售過程中注重對整體形象的宣傳、推廣，但“為環(huán)境而環(huán)境”可能會造成建筑與維護(hù)費(fèi)用很高，就失去了實(shí)際的作用；④項(xiàng)目中居住地水資源問題，有水才能適合居住，才能更好引起客戶購買欲望；⑤樓宇管理數(shù)字化，在物業(yè)管理各個方面使用計(jì)算機(jī)智能數(shù)字化管理，提高效率和管理水平；⑥建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，用建筑設(shè)計(jì)藝術(shù)吸引客戶的興趣，并以世界其它經(jīng)典建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行模仿和比較，突出自己的特點(diǎn)；⑦聚會娛樂場所，如果用聚會娛樂場所的大小、層次、功能提高客戶購買欲望，但之后的運(yùn)營的高額費(fèi)用可能成為開發(fā)商的一個負(fù)擔(dān)；⑧物業(yè)管理公司的選擇，委托一家有名的物業(yè)管理公司管理，或提高物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)的層次標(biāo)準(zhǔn)，增加服務(wù)項(xiàng)目，以此促進(jìn)銷售；⑨城市四周邊緣，即以城市四周自然環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮等形成項(xiàng)目特色，但是，對住宅項(xiàng)目而言，居住環(huán)境配套性的缺失往往成為硬傷。隨著客戶理性程度的增加以及購房目的的轉(zhuǎn)移，還是要求實(shí)實(shí)在在、扎扎實(shí)實(shí)的做好樓盤本身的開發(fā)。

　　一個成功的開發(fā)商，要重視客戶的喜好和需求，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行針對性的、滿足性的開發(fā)，這是一個根本性的問題。如何才是一個好項(xiàng)目呢？要在以下幾個方面做好：項(xiàng)目配套設(shè)施；地理位置；整體環(huán)境；布局合理、戶型設(shè)計(jì)；項(xiàng)目物業(yè)管理。

　　2.2 明確目標(biāo)市場

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)之前進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查，然后通過科學(xué)分析，確定項(xiàng)目的目標(biāo)市場，定位目標(biāo)客戶群，把握目標(biāo)客戶群體特點(diǎn)，結(jié)合營銷策略，提出開發(fā)基本思路，協(xié)助訂立符合市場需求和投資回報的開發(fā)方案，項(xiàng)目規(guī)劃理念，最后形成項(xiàng)目定位。具體包括：項(xiàng)目整體市場定位；目標(biāo)客戶人群定位；項(xiàng)目開發(fā)整體規(guī)劃建議（項(xiàng)目交通道路規(guī)劃建議、戶型布局設(shè)計(jì)建議、建筑整體風(fēng)格建議、建筑外立面設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目園林景觀規(guī)劃建議、社區(qū)配套設(shè)施建議、樓宇智能配套建議、房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)建議、使用裝飾材料建議、項(xiàng)目物業(yè)管理建議）。

　　首先：確定項(xiàng)目本身特色。包括對樓盤的整體設(shè)計(jì)和項(xiàng)目宜居環(huán)境的確立，在設(shè)計(jì)上突出表現(xiàn)樓盤的整體特色形象。在項(xiàng)目宜居環(huán)境上要體現(xiàn)出樓盤如何位置優(yōu)越，交通便利，生活配套設(shè)施齊全等。

　　其次：調(diào)查目標(biāo)客戶群并借助科學(xué)方法進(jìn)行分析。掌握同一城市里同一時期內(nèi)各樓盤的開發(fā)情況，根據(jù)不同項(xiàng)目的不同開發(fā)理念，地理位置，銷售價格等確立影響自己樓盤銷售的對手，建立全方位跟蹤調(diào)查對手的檔案系統(tǒng)，及時掌握競爭對手的銷售手段和銷售情況等，進(jìn)行分析，根據(jù)自己樓盤特點(diǎn)，不斷地調(diào)整完善并最終確立自己的營銷戰(zhàn)術(shù)方案。

　　2.3 創(chuàng)立名牌，培養(yǎng)忠誠客戶群

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，開發(fā)商應(yīng)認(rèn)真考慮如何為自己的`項(xiàng)目乃至企業(yè)建立自己的品牌形象，并借助品牌影響提高產(chǎn)品附加價值、增大市場競爭力，爭取獲得更多的市場份額，促使客戶成為自己品牌的忠實(shí)客戶。通過對地產(chǎn)項(xiàng)目的整體包裝，以合適的形象營銷向客戶傳達(dá)良好的企業(yè)品牌形象。企業(yè)形象設(shè)計(jì)內(nèi)容：項(xiàng)目周邊環(huán)境包裝、建筑施工及項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理包裝、營銷部包裝、廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。通過形象設(shè)計(jì)及包裝，打造良好的企業(yè)聲譽(yù)、過硬的建筑工程質(zhì)量、完善的項(xiàng)目物業(yè)管理形象，從而確立一流的市場項(xiàng)目形象、做好名牌塑造的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在使客戶滿意、保證客戶利益的前提下通過正當(dāng)?shù)慕?jīng)營活動得到合理利潤。

　　3 全程營銷策劃理論

　　“全程策劃理論”概念就是以項(xiàng)目市場營銷為主線，以“滿足客戶需求，提供有效供給”為目的，將項(xiàng)目市場調(diào)查、項(xiàng)目市場分析、項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃布局、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、建筑工程控制、營銷推廣、售后服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，進(jìn)行“全過程”策劃。潘彤先生以房地產(chǎn)全程營銷策劃理論為指導(dǎo)，總結(jié)出自己的STP模式。潘彤先生認(rèn)為買房客戶有三個特點(diǎn)：需求多樣；需求多變；需求可引導(dǎo)。針對這些特點(diǎn)，STP模式分為市場調(diào)查分類、確定提供什幺樣的產(chǎn)品及市場定位三個步驟，來體現(xiàn)客戶的未來期望、客戶現(xiàn)實(shí)生活中的需要、同行房地產(chǎn)公司的競爭情況。在整個房地產(chǎn)操盤過程中，一開始就引入營銷思想，考慮到以后如何售房，然后制訂出開發(fā)全程營銷策劃方案。

　　4 營銷策劃模式要不斷創(chuàng)新

　　房地產(chǎn)營銷是一門新興的學(xué)科，既與傳統(tǒng)營銷有一脈相承之處，又有自己的時代特點(diǎn)，必須有針對性地進(jìn)行創(chuàng)新，必須考慮充滿時代消費(fèi)色彩的購房因素（生態(tài)環(huán)境、教育醫(yī)療環(huán)境、投資炒作因素等），推出適合時代潮流的新的房地產(chǎn)營銷方式，才能在房地產(chǎn)大市場中站穩(wěn)腳跟，穩(wěn)定快速發(fā)展。

　　以下因素對創(chuàng)新營銷模式有很大影響。第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前各項(xiàng)調(diào)查工作。這是關(guān)系到項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵一步。需要對國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)情況與政府有關(guān)政策變化、房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)以及國家的整體金融環(huán)境、國家和地方政府住房制度的改革動向等等做詳細(xì)調(diào)查并借助科學(xué)方法進(jìn)行分析。第二，突出產(chǎn)品策略為所有營銷活動重心。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，商品必須要適合客戶的興趣，合理選擇建筑材料，項(xiàng)目后期物業(yè)管理要好，讓業(yè)主沒有后顧之憂。第三，分析房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目之間有什幺不同，突出本項(xiàng)目的地產(chǎn)特點(diǎn)、品牌信譽(yù)和管理優(yōu)勢，提高地產(chǎn)本身價值和附加價值，形成整體競爭優(yōu)勢。第四，合理利用產(chǎn)品價格策略。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地產(chǎn)定價一定要符合客戶的認(rèn)同價位和經(jīng)濟(jì)能力，定價過高和經(jīng)濟(jì)承受不起都會造成有價無市，叫好不叫座的尷尬局面，同時定價還要兼顧自己的成本及利潤，賠本的買賣不能做。第五，增加銷售渠道，提高銷售量。在買方市場環(huán)境下，房地產(chǎn)公司應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，由坐商變行商。

　　目前，全國各地的房地產(chǎn)經(jīng)過多年發(fā)展，房地產(chǎn)市場已發(fā)生變化，賣方市場變成買方市場，所以，各大開發(fā)商要加強(qiáng)營銷策略模式的創(chuàng)新，才能贏得競爭。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[4]朱興鳳.淺析房地產(chǎn)營銷策劃[J].中國科技信息，20xx（14）.

市場營銷策劃 篇6

　　摘要：臺州市××區(qū)位于東海之濱，地處我國黃金海岸線中段，依山近海，利兼水陸，素有“模具、蜜桔之鄉(xiāng)”之稱，是浙江南部經(jīng)濟(jì)、文化、交通、旅游集散地，全區(qū)總面積988平方公里，人口57萬，區(qū)內(nèi)及附近人口達(dá)150余萬。自然條件優(yōu)越，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，冬暖夏涼，氣候宜人，雨量充沛，物產(chǎn)豐富，山清水秀，風(fēng)光旖旎，是一處別具特色的人間勝地。

　　改革開放以來特別是近年以來，臺州人憑著思想開放，勇于開拓創(chuàng)新的經(jīng)商頭腦，使得經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會進(jìn)步明顯，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，已形成多種經(jīng)濟(jì)成分并存、多業(yè)并舉的良好經(jīng)濟(jì)格局，創(chuàng)造了全市矚目的市場經(jīng)濟(jì)“先進(jìn)一步”的優(yōu)勢，外貿(mào)和經(jīng)濟(jì)每年大幅增長，為臺州的商務(wù)活動和旅游的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)，目前酒店的入住率和房價正節(jié)節(jié)攀升，餐飲娛樂興隆，投資經(jīng)營酒店有著非常美好的前景。

　　關(guān)鍵詞：市場營銷策劃；思路；調(diào)查；市場分析；推廣

　　××酒店市場營銷策劃

　　一年四季在于春，凡事成功靠計(jì)劃，中國的酒店業(yè)是伴隨著改革開放30年而調(diào)整成長的，現(xiàn)作為一個大產(chǎn)業(yè)，成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息化進(jìn)程的加快，以及我國加入世貿(mào)組織，旅游企業(yè)面臨的競爭和壓力也越來越大，國際化競爭國內(nèi)化，國內(nèi)競爭國際化成為必然，酒店業(yè)正面臨著新一輪的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，在此情況下，我們?nèi)绾伪３肿陨韮?yōu)勢，在競爭中不斷壯大和發(fā)展自己，這是每家酒店管理者和每家酒店都必須正視和回答的問題，與之相適應(yīng)，酒店?duì)I銷也應(yīng)從以前不被重視，而逐步走向重現(xiàn)：并以營銷為頭等大事來抓，酒店?duì)I銷管理也應(yīng)從“被動型營銷”向“主動型營銷”轉(zhuǎn)變，建立現(xiàn)代化企業(yè)市場營銷管理制度，由此，一個酒店的市場營銷策劃就顯得至關(guān)重要。本營銷方案是筆者為目前正在籌備的一家四星級商務(wù)旅游酒店所做的一個全年市場營銷采劃方案。由于時間倉促方案不妥之處難免，敬請老師和同行糾正。

　　一、酒店簡介

　　××國際大酒店位于臺州市××區(qū)，東鄰東海，南與國家AAAAA級著名旅游景區(qū)北雁蕩山相鄰（僅30公理），黃巖機(jī)場（20分鐘車程），溫州永強(qiáng)機(jī)場（70分鐘車程），寧波櫟社機(jī)場（120分鐘車程），杭州蕭山國際機(jī)場（150分鐘車程），甬臺溫高速公路，甬臺溫鐵路（正在建設(shè)中），104國道穿城而過，交通十分方便，景色宜人，地理位置十分優(yōu)越。

　　××國際大酒店由浙江××進(jìn)出口公司投資1.5億人民幣，按國家四星級商務(wù)旅游酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造和布局，建筑面積25000余平方米，由主樓19層,裙樓3層,地下室2層組成，地下室為大型停車場。酒店擁有165間（套）客房，餐飲1000余中西餐位，設(shè)有大型多功能廳和各種規(guī)格會議室及桑拿浴、商務(wù)中心，會務(wù)中心，美容美發(fā)，臺球室，乒乓球室，健身房等康樂設(shè)施，是一個設(shè)施齊備，設(shè)備高檔，裝修時尚，富有文化品位的高檔商務(wù)旅游酒店。目前酒店已進(jìn)入裝修階段，預(yù)計(jì)20xx年5月下旬試營業(yè)。

　　二、灑店安裝裝飾思路

　　1、功能布局要合理，便于內(nèi)外分開，后勤區(qū)域能滿足服務(wù)需要，前臺服務(wù)區(qū)域能發(fā)揮經(jīng)營效果。設(shè)備配置合理，利于操作節(jié)能。

　　2、建設(shè)中要嚴(yán)抓質(zhì)量和進(jìn)度關(guān)，以及安全生產(chǎn)，為酒店開業(yè)打好基礎(chǔ)，樹立品牌。

　　3、裝飾上講求個性化，要有亮點(diǎn)，裝飾要有特色和重點(diǎn)，以鮮明的特色來吸引客人，同時考慮到今后的更新，對必要的裝飾要講究，輔助的裝飾要價廉物美。

　　4、整個酒店突出文化品味，增加藝術(shù)氛圍，要化力氣投入資金搞好酒店環(huán)境藝術(shù)，專題策劃，使布置對裝飾起到畫龍點(diǎn)睛的作用，突出商務(wù)和豪華氣氛。

　　三、區(qū)內(nèi)酒店經(jīng)營情況調(diào)查

　　目前××區(qū)及附近共有酒店9家(含社會餐飲)，其中四星級0家，三星級4家，二星級0家，一星級0家，客房1000間，床位1700床，××區(qū)目前四星級酒店僅我們一家，現(xiàn)取檔次或地理位置相近的有可比性的幾家酒店和社會餐館作代表進(jìn)行比較：

　　四、客源市場分析

　�、艌F(tuán)隊(duì)—本市旅行社及本區(qū)旅行社（臺州，杭州，溫州，寧波等）；

　�、粕⒖汀�首先××及周邊地區(qū)；

　　⑶會議—政府各職能部門、××各民營企業(yè)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商務(wù)公司；

　　五、不同季節(jié)營銷策略

　　20xx年5月份

　　借助酒店開業(yè)大好時光大做形象推廣，訊猛將酒店推向市場開拓銷售市場，要穩(wěn)扎穩(wěn)打做到推廣經(jīng)營管理雙管齊下。對服務(wù)規(guī)范，衛(wèi)生規(guī)范，制度規(guī)范狠下功夫，在本月要留住第一批客人，并取得賓客的信任。

　�、偶訌�(qiáng)對六月份市場調(diào)查。六一節(jié)兒童節(jié)——以“享受親情，歡樂無限”為主題推出兒童歡樂節(jié)進(jìn)行餐、房.娛樂組合銷售。制定父親節(jié)——以“父親也需要關(guān)懷”為主題進(jìn)行餐、房組合銷售。（六月份第三個星期天）

　�、萍訌�(qiáng)“六一”兒童節(jié)，父親節(jié)日活動促銷；

　�、羌訌�(qiáng)商務(wù)促銷；

　　⑴餐飲部10月下旬完成制作方案；

　�、其N售部、餐飲部10月下旬完成廣告宣傳促銷方案及環(huán)境布置方案由于春節(jié)、元宵節(jié)、情人節(jié)時間相近，可貫穿起來。

　　六、市場推廣方法

　　開拓市場沒有多大捷徑可走，吃苦是最根本的出路。為什么這樣說，因?yàn)闇?zhǔn)確的定位，合理的房價，良好的合作信譽(yù)具備的同時，信息輸出（宣傳促銷）是最關(guān)鍵。酒店銷售在廣告宣傳上不可能像做日用品，大量投放媒體廣告。即使有也是小范圍在開業(yè)初期，那么人員促銷是最主要的手段。所以定期回訪是最重要的。

　　⑴會務(wù)客源促銷

　　1、促銷時間：上半年1至4月下半年10—12月。

　　2、促銷對象（a）政府各職能部門；（b）本地商務(wù)公司；（c）區(qū)外商務(wù)公司。

　　3、以本地區(qū)企業(yè)單位和建立市區(qū)酒店聯(lián)盟對接會務(wù)、散客。

　　4、健全代理制，組織市內(nèi)外會務(wù)客源。策劃一些經(jīng)濟(jì)類的學(xué)術(shù)研討，培訓(xùn)班會議和事業(yè)單位的會議。

　�、粕⒖驮�

　　散客市場客源的開發(fā)，是我們酒店客房追求的最主要的客源市場，要在有限的房數(shù)提高總量，散團(tuán)比例的改變是根本途徑，在開拓散客市場，重點(diǎn)是區(qū)內(nèi)市場，其次是附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他區(qū)域，從戰(zhàn)略方向上來講最后的重點(diǎn)向椒江，路橋，溫嶺，溫州，寧波，杭州等地。

　　1、參加行業(yè)的連銷服務(wù)網(wǎng)，加強(qiáng)與各企事業(yè)單位的聯(lián)系，穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，大力開發(fā)新客戶。本地市場客戶要逐一登門拜訪。

　　2、針對散客、客房、餐飲捆綁銷售，客戶在酒店住房，可同時在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠。

　　3、根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種套餐（包價），含客房、餐飲及會所制。

　　4、大力發(fā)展長住客戶、制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度；

　　5、擴(kuò)大司機(jī)拉客量，對出租車司機(jī)的促銷，健全中介養(yǎng)價規(guī)定和訂房差價提差方法；

　　6、開辟網(wǎng)上訂房，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)促銷，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)訂房中心的訂房；

　�、遣惋嫴�

　　1、增加品種和特色菜，降低價格，提高質(zhì)量；

　　2、舉辦“美食節(jié)”促銷活動。

　　3、根據(jù)節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、良緣宴、謝師宴，長壽宴、婚慶宴等。

　　4、開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴、贈送客房或免費(fèi)接送及小禮品，鮮花贈送和在報刊、祝賀廣告、電視臺、電臺送歌活動；

　　5、增加旅行社制定用餐，給導(dǎo)游折扣，增加團(tuán)隊(duì)自送餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。（每天前臺部給餐飲部提供一份導(dǎo)游姓名和房單號，以便銷售部和餐飲部聯(lián)系）。

　�、葍�(nèi)部消費(fèi)鏈建立

　　A、通過內(nèi)外促銷宣傳鏈完成內(nèi)部消費(fèi)鏈；

　　1、各地的新聞媒體的全面合作，除正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機(jī)策劃和炒作一些臨時性的新聞報道宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度；

　　2、交通工具上的宣傳：如出租車，中巴車上做酒店介紹的宣傳；

　　3、人員促銷，登門拜訪促銷，信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等。通過以上方法和其他宣傳促銷宣傳網(wǎng)，把客人吸引進(jìn)來；

　�、蓛�(nèi)部宣傳網(wǎng)

　　客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必須把每項(xiàng)服務(wù)介紹給他們，這樣就需要建立內(nèi)部宣傳網(wǎng)——自走進(jìn)酒店的大廳開始，就能了解酒店基本設(shè)施情況（制作總體設(shè)施燈箱和圖片），進(jìn)入摟層又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房除了一些重點(diǎn)介紹的項(xiàng)目外，還有一本圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項(xiàng)設(shè)施的介紹圖片，計(jì)費(fèi)方法，電視節(jié)目，菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片資料及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時還有酒店位置圖。各項(xiàng)交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)的介紹，相應(yīng)的地方的風(fēng)土人情等，打開電視應(yīng)正在點(diǎn)播酒店介紹專題片。

　�、蕛�(nèi)部消費(fèi)鏈的促成

　　通過內(nèi)部交叉宣傳網(wǎng)將各營業(yè)部吸引客人的方法介紹給客人，并制作住房折扣卡贈送等完成內(nèi)部的消費(fèi)鏈的構(gòu)成。

　�、颂岣呋仡^率

　　通過促銷，把客人引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是最關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率（當(dāng)然指準(zhǔn)確的價格定位的前提下）才能提高存量，只有積累才會有存量的增加，才能保證相對穩(wěn)定的開房率和上座率，留住客人的手段除了硬件之外還有軟件（包括服務(wù)、餐飲出品質(zhì)量，其他營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)），同時還可以采用一些贈送和讓利——推廣“住房消費(fèi)積分卡”消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房，享受贈送房，憑些卡享受優(yōu)惠折扣，住房一定數(shù)量后，憑卡可申請VIP卡、贈送娛樂消費(fèi)。

　　⑻改變客源結(jié)構(gòu)

　　通過市場分析，除留住客人外，改變客源結(jié)構(gòu)提高效益的重要手段。首選改變團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)，再是改變團(tuán)、散比例。改變團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)，提高團(tuán)隊(duì)房價。先增加政府職能部門的合作，其次是合作旅行社（中小社），不求每社單量，當(dāng)求積少成多（中、小社因量相對較小，價格相對較高）第二個提高旅行社接待檔次，一是提高開房客房物品的損耗，增加入住后的潛在消費(fèi)。采用交替更換方法，達(dá)到提高團(tuán)隊(duì)房價的目的。

　　改變團(tuán)、散比例是指散客市場開拓客源穩(wěn)定增加的情況下，降低團(tuán)隊(duì)接待量。這也是酒店后期發(fā)展的根本途徑。

　�、驮鍪展�(jié)流，強(qiáng)化管理

　　1、建全團(tuán)、散下單的.程序，復(fù)查程序，公費(fèi)旅游，車票等代理價格堵塞銷售漏洞；

　　2、進(jìn)一步強(qiáng)化銷售員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平；

　　3、調(diào)控部門層級設(shè)置、定崗定編，降低銷售成本；

　　4、目標(biāo)考核、制定內(nèi)外激勵機(jī)制。調(diào)動全體員工積極性。

　　七、酒店經(jīng)營思路

　　1、雖然酒店地理位置優(yōu)越，又為目前××唯一的一家四星級酒店，故應(yīng)在硬件上成為一個精致、高雅有文化品位，軟件上講求有特色，溫馨，個性和品牌。經(jīng)營上實(shí)行目標(biāo)管理，以“效益第一,賓客第一”為原則，使酒店每處、每項(xiàng)服務(wù)都產(chǎn)生最大效益。借開業(yè)慶典，迅速擴(kuò)大酒店知名度，重點(diǎn)抓住本地�？�，商務(wù)散客和會議，婚慶市場旅游團(tuán)隊(duì)等。

　　2、客房的接待以中高檔客人為主，即瞄準(zhǔn)本地的商務(wù)客人、本地職能單位和政府接待，本地中高檔客人為主�？头恐v求私密性，豪華安全衛(wèi)生及便捷，室內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目和物品要齊備，對商務(wù)客人在酒店的商務(wù)活動等需求要有充分考慮，如商務(wù)中心，酒吧，康體中心，美容美發(fā)配置等。

　　3、酒店餐飲規(guī)模適中，應(yīng)以中檔菜加特色高檔相結(jié)合，瞄準(zhǔn)中中高檔市場客人，以富麗堂皇的裝飾、精美的餐具、人性化的服務(wù)和不斷創(chuàng)新的佳肴去打動客人。并對一些有實(shí)力的客人，實(shí)行會所制形式，使客人成為餐飲�？�，同時通過俱樂部、美食節(jié)和節(jié)假日的推廣，形成一潮接一潮的聲勢，吸引客人。

　　4、康樂要求經(jīng)營者實(shí)行規(guī)范管理，走正規(guī)化路線，講求高雅的環(huán)境，適當(dāng)超前的硬件、正規(guī)的技術(shù)和優(yōu)良的服務(wù)來吸引客人，緊跟潮流，講求項(xiàng)目基本齊全，技術(shù)到位，物有所值。做到男女并重，其它的以中檔健身項(xiàng)目來吸引中高檔的本地客人為主。

　　5、提倡高效務(wù)實(shí)，用賓客滿意度來衡量酒店各部門的工作，在各項(xiàng)服務(wù)上方便客人，從代客泊車、禮儀接待、會務(wù)活動跟蹤服務(wù)等以客人需求為目標(biāo)。通過經(jīng)常性的培訓(xùn)和操作比武活動提高員工素質(zhì)和技能，充分樹立“前臺為客人，后臺為前臺”的服務(wù)觀念，服務(wù)質(zhì)量在管理中量化，推選酒店對賓客的服務(wù)承諾制，并不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容，在公關(guān)銷售中突出酒店文化和品牌等，在酒店的環(huán)境布置上突出文化品味，形成高雅精美富有文化蘊(yùn)含。此刻注意酒店品牌的樹立，培養(yǎng)良好的社會口碑，在臺州樹立四星級酒店形象，在商務(wù)客人中形成品牌和口碑。

　　6、在人員用工上,強(qiáng)調(diào)建立少而精的員工隊(duì)伍,在員工招聘上使用較好的學(xué)校實(shí)習(xí)生及素質(zhì)好的員工,在不影響工作和服務(wù)的前提下實(shí)行一人多崗,一崗多能,控制員工數(shù)量,節(jié)約勞動成本。在不影響服務(wù)的前提下，適當(dāng)控制高工資編制，管理層精簡化，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，壓縮后臺人員，優(yōu)化前臺人員，同時要減少人員流動率，保持優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平，同時對各級人員都要進(jìn)行考核并與工資和獎金掛鉤，形成獎優(yōu)罰劣，能者上庸者下平者讓的良好風(fēng)氣。樹立員工是企業(yè)最大的資源意識，評選優(yōu)秀員工，生活尤其是外來工多的情況，舉辦員工文娛活動，加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，辦好店報，提高企業(yè)凝聚力和品牌。

　　7、管理上突出制度化，監(jiān)管上要求嚴(yán)格，服務(wù)上講求細(xì)膩，以制度，規(guī)定，程序等來規(guī)范員工和管理工作。除通過早會等各式例會來進(jìn)行日常溝通和管理外，對各級管理人員強(qiáng)調(diào)進(jìn)行現(xiàn)場管理，走動管理，同時提高辦事效率，教育員工高效率地去工作。對員工和管理人員執(zhí)行“未位淘汰制”，對酒店消防、治安、衛(wèi)生工作實(shí)行“誰主管誰負(fù)責(zé)”的原則，通過定期不定期質(zhì)檢和考核將工作落到實(shí)處，抓好每周一次質(zhì)檢工作。加強(qiáng)節(jié)能降耗杜絕浪費(fèi)、管理好能源消耗和物質(zhì)采購領(lǐng)用，做好成本控制，后臺部門或可能的項(xiàng)目實(shí)行費(fèi)用承包，以降低消耗。

　　八、酒店定位與銷售策略

　　1、酒店將以品牌策略為營銷的靈魂，以酒店的經(jīng)營文化為中心，以硬件高檔又有特色，軟件規(guī)范又富有個性，來展示酒店的良好形象，以良好的口碑和信譽(yù)吸引八方來客。按國家四星級標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)要求提供高檔次高品位的享受，以此來吸引市場中高檔客人前來消費(fèi)，如政府官員、企業(yè)家、商務(wù)散客，本地中高檔消費(fèi)者等。立足本地市場，開拓商務(wù)客人，用俱樂部會員制形式造成一批忠實(shí)的�？筒⒁源藖韼�動消費(fèi)。通過專人和節(jié)假日活動來擴(kuò)大形象宣傳和積聚人氣。

　　2、經(jīng)營上以餐飲為主、客房為輔，分清重點(diǎn)主次。餐飲因市場競爭激烈，酒店餐飲規(guī)模較大的特點(diǎn)，通過特色菜和更新新菜，舉辦美食節(jié)，舉辦大型宴請等，使口味適合大眾，按三星級的價格來吸引中高檔賓客，以積聚人氣擴(kuò)大品牌，樹立形象，帶動客房�？头砍�常規(guī)銷售手段外，應(yīng)利用俱樂部會員制，客戶訂房和兼職營銷訂房和酒店?duì)I銷人員來積極爭取中高檔散客和本地�？停�不以普通客人為目標(biāo)市場，重點(diǎn)在本區(qū)域和周邊政府及民營公司的商務(wù)客人，對�？椭贫ㄏ�費(fèi)積分卡(客史檔案)，進(jìn)行累計(jì)積分，并根據(jù)積分進(jìn)行獎勵消費(fèi)。建議康樂方面經(jīng)營側(cè)重環(huán)境和項(xiàng)目的適當(dāng)超前，以精湛的技術(shù)、良好的服務(wù)和新奇的體驗(yàn)來吸引客人，并通過嚴(yán)格管理，不做偏門，用“規(guī)范、高檔、舒適”來號召消費(fèi)。

　　3、對各部門經(jīng)營實(shí)行目標(biāo)管理和考核，尤其是市場營銷部、餐飲部、客房部，前廳部均要求制定營業(yè)目標(biāo)和成本費(fèi)用指標(biāo)進(jìn)行考核，工資收入與之掛鉤(績效工資)。酒店實(shí)行全方位營銷、會員制銷售、專題銷售，并利用一切公關(guān)活動擴(kuò)大形象與品牌，同是千方百計(jì)提高酒店各項(xiàng)收入，利用酒店場地，增加經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，如客房商品、出租車輛、VOD、書刊、客房送餐、洗衣服務(wù)、大堂吧、票務(wù)服務(wù)、工藝品店等。并通過書畫拍賣來積聚人氣擴(kuò)大影響。服務(wù)上抓好一線人員接待方面的規(guī)范，禮貌和專業(yè)技能。

　　4、開業(yè)初期酒店客房門市價格定在五折，從280元——580元/間（含雙早）進(jìn)行試銷售，以后根據(jù)市場反應(yīng)來進(jìn)行調(diào)整，力爭平均房價在280元/間左右；餐飲人均消費(fèi)價格在試營業(yè)期間考慮在80元/人（含酒水）左右，以后再依客人承受度來調(diào)整，力爭在100元/人（含酒水）以上；康樂人均消費(fèi)價格在試營業(yè)期間考慮（建議經(jīng)營者）在80元/人左右，以后再根據(jù)市場來調(diào)整，力爭在120元/人以上。

　　九、經(jīng)營預(yù)測

　　1、客房收入：純指房費(fèi)，但包括住客中西式自助早餐（38元/人）。餐飲收入：指餐飲酒吧，菜肴，海鮮、食品、酒水、煙類的收入�？禈肥杖耄褐笀龅刈饨鹗杖�。其它收入包括：會議、租賃、商店、商務(wù)中心、通訊、客房吧商品、廢品、賠償?shù)绕渌�服�?wù)項(xiàng)目的收入。

　　2、營業(yè)稅及附加：指含所有政府規(guī)定的各項(xiàng)稅金、規(guī)資及附加。

　　3、工資/獎金/員工福利：員工福利按工資總額25%，工資指基本工資，獎金則按工作考核所浮動。

　　4、只計(jì)算GOP（經(jīng)營利潤）不計(jì)純利。純利=GOP-（保險+利息+折舊+契稅+所得稅等）。

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