物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告(通用15篇)
在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，報(bào)告有著舉足輕重的地位，報(bào)告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。寫起報(bào)告來就毫無頭緒？以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告1
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候了。但一年的管理費(fèi)卻要1000多，我實(shí)在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對(duì)象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。迄今為止，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時(shí)間，也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。
一、物業(yè)管理的由來
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價(jià)值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個(gè)小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場(chǎng)交易價(jià)格購買房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國(guó)家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本，這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ)，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機(jī)構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)（居委會(huì)）來承擔(dān)的.（例如：“崇化社區(qū)”）。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理?xiàng)l例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目，同時(shí)開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會(huì)；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木；第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
到20xx年我國(guó)先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，也足以說了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺(tái)監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護(hù)管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費(fèi)是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報(bào)告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會(huì)”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展！
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告2
一、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
課題組對(duì)目前我國(guó)一些城市在舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項(xiàng)目166個(gè)，1000.3萬建筑平方米，分別占整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數(shù)和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個(gè)舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對(duì)舊小區(qū)實(shí)行綜合整治后，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。
吉林省白山市強(qiáng)化了住宅小區(qū)綜合整治，實(shí)行屬地化組團(tuán)，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對(duì)市區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)內(nèi)共有各類住宅區(qū)392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級(jí)升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月，長(zhǎng)春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點(diǎn)工作方案已上報(bào)省建設(shè)廳，結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點(diǎn)區(qū)域。
從以上各城市對(duì)舊區(qū)的管理來看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對(duì)舊區(qū)進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。
二、目前各地對(duì)舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法
現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據(jù)自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式，取得一定成績(jī)：共接管小區(qū)36個(gè);二是以街道、居委會(huì)模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個(gè)區(qū)，共接管小區(qū)42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個(gè)。
長(zhǎng)春市對(duì)于老的沒有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。
在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，廣州根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。
北京提出各區(qū)(縣)政府要加強(qiáng)對(duì)老舊居住小區(qū)的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，通過試點(diǎn)，結(jié)合公房出售，摸索經(jīng)驗(yàn)，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著居民對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運(yùn)行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。
(一)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對(duì)舊區(qū)多年來形成的收費(fèi)機(jī)制，天津市各區(qū)對(duì)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費(fèi)，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費(fèi)，大致分獨(dú)單、偏單、三室，并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費(fèi)價(jià)格，一般獨(dú)單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費(fèi)為主，可以看出，舊區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時(shí)舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來，不愿交費(fèi)或少交費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護(hù)與維修，物業(yè)管理費(fèi)更需提高。而與此同時(shí)許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴(yán)重匱乏
舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(zhǎng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒有按時(shí)足額繳納。
(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識(shí)不高
雖然現(xiàn)在各城市對(duì)舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識(shí)到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時(shí)間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時(shí)間的推移，針對(duì)舊區(qū)出現(xiàn)的新問題，逐步建立。現(xiàn)在許多城市已出臺(tái)了一些法律法規(guī)，在其中對(duì)舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺(tái)了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺(tái)的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺(tái)了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺(tái)了《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)辦法補(bǔ)充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級(jí)收費(fèi)實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識(shí)不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對(duì)這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關(guān)部門考慮的問題。
(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)
在一些已綜合整治過的舊區(qū)，可以看到自行車存放處、對(duì)小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設(shè)施，但同時(shí)也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內(nèi)沒有門衛(wèi)。另外，小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會(huì)，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調(diào)配合，而現(xiàn)在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系，出現(xiàn)問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭(zhēng)權(quán)現(xiàn)象。
四、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計(jì)
在對(duì)城市舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數(shù)量和過程，要循序漸進(jìn)，不可操之過急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施的準(zhǔn)備
深入舊區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對(duì)舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);對(duì)舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的需求(如居民對(duì)原有物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、居民的收入水平、居民對(duì)新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。
2. 對(duì)舊區(qū)進(jìn)行分類，制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法
在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對(duì)環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權(quán)比較分散，住戶有一定經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對(duì)配套比較差，房子比較舊，住戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限，對(duì)物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護(hù)為重點(diǎn)進(jìn)行單項(xiàng)物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。
3. 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，妥善解決易出現(xiàn)的各種問題
通過對(duì)舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的城市的'調(diào)查研究，目前急需解決的幾個(gè)問題如下：
◎ 物業(yè)收費(fèi)
要解決物業(yè)收費(fèi)低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業(yè)主公約。事先對(duì)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式(物業(yè)費(fèi)可以實(shí)行低取費(fèi)、菜單式，按項(xiàng)定價(jià)的方式)實(shí)行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時(shí)應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反“公約”的人有“罰”款權(quán)，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對(duì)遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據(jù)是“公約”，“罰”來的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費(fèi)用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤(rùn)”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案�！肮s”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及對(duì)違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護(hù)的，有關(guān)部門應(yīng)給一定的費(fèi)用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運(yùn)行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費(fèi)的難題。
(5) 以政府補(bǔ)貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費(fèi)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會(huì)信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強(qiáng)，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費(fèi)用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費(fèi)的就多，收繳率相應(yīng)的就會(huì)提高。
(8) 加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)注意舉辦一些活動(dòng)，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請(qǐng)社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費(fèi)社會(huì)化的形式，讓居民把物業(yè)費(fèi)直接交到銀行，為居民建立信用體系，對(duì)那些有能力支付物業(yè)費(fèi)卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對(duì)物業(yè)公司也應(yīng)實(shí)行信用機(jī)制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé)，將拿不到管理費(fèi)或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的顧慮。
(10)政府應(yīng)出臺(tái)有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對(duì)積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出�？钛a(bǔ)貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機(jī)制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運(yùn)作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運(yùn)行，各地應(yīng)采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國(guó)土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，以便有法可依。
(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國(guó)家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時(shí)，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對(duì)舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對(duì)于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機(jī)制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對(duì)公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，設(shè)專門的管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專項(xiàng)維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專門的部門監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金，以維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。
◎ 理順各部門的職責(zé)
物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。
在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關(guān)系上，可按照新小區(qū)的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機(jī)制的組織。政府主管部門應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會(huì)，組織成立業(yè)主委員會(huì)。按照新小區(qū)的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機(jī)制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)�；l(fā)展。
總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門的關(guān)系上，應(yīng)以物業(yè)管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告3
一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。
但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì)造成物管人員的消極怠工，
提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。
05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六
個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國(guó)慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動(dòng)，并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽，通過開展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的.業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會(huì)，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營(yíng)情況
目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)
責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務(wù)情況
目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會(huì)。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)。主要是因?yàn)榇祟愋^(qū)自20xx年建成以后，小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重，對(duì)提供的服務(wù)越來越不滿意，
最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。
12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)， “花錢買服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費(fèi)；有的是口頭說交，但沒有實(shí)際行動(dòng)。
征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費(fèi)全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。
業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口。“物業(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識(shí)還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補(bǔ)；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告4
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)
創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度,創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。 3 及時(shí)響應(yīng)必須要做到及時(shí)、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。
4 物管技能
員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來說，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，這樣才能贏得了業(yè)主的`稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳、報(bào)道等方式來提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識(shí)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護(hù)最重要物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營(yíng)成果”顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。
行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級(jí)干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東，一會(huì)兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場(chǎng)合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告5
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。
3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻過低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的.司法程序過長(zhǎng)，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告6
一、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象的透視與分析
1、價(jià)值規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定，商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國(guó)物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。
企業(yè)是以追求利潤(rùn)最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反�，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因�；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)管理費(fèi)一定另有來源�；蛘呤欠康禺a(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費(fèi)，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收?qǐng)�。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤(rùn)，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)管理正常運(yùn)行就無法維持，則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無益的。
如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會(huì)中，社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。
因此，物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。
1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。
2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加運(yùn)營(yíng)鳳險(xiǎn)
“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋�！皩�(duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)�！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤(rùn)下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。
3. “低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
當(dāng)一個(gè) “低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰的物業(yè)管理費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱的低價(jià)市場(chǎng)里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的.惡果。市場(chǎng)交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。
在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈， “低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的審視與考量
1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則
從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的�！睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。
合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。
但是在物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費(fèi)，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費(fèi)、零收費(fèi)"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈(zèng)品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。
而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。
2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定
物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，這是一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對(duì)手為目的，以低于成本的價(jià)格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營(yíng)銷手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。
3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對(duì)不同類型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲，而物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對(duì)滯后，在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。
三、“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考
1.完善法制建設(shè)
法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展的根本保障，針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國(guó)相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。
2.強(qiáng)化行業(yè)自律
行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè) 誠實(shí)信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。
3.加強(qiáng)理論研究
物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。
4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)
創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。
在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。
5.正確引導(dǎo)輿論
人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告7
為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對(duì)全區(qū)56個(gè)小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，調(diào)查情況如下：
一、基本情況
我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級(jí)資質(zhì)的3家；三級(jí)以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%的1家；達(dá)到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達(dá)到20%。
我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個(gè)，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級(jí)示范小區(qū)
15個(gè)；市級(jí)示范小區(qū)18個(gè)；其它小區(qū)19個(gè)。
二、存在的主要問題
（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過于集中在上邊，形成了區(qū)級(jí)政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實(shí)上卻無力去管，而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無人管的局面，人為地設(shè)置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應(yīng)該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該具有對(duì)物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗(yàn)權(quán)）和對(duì)物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務(wù)問題就無法有效得到解決。同時(shí)，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒有相應(yīng)的辦公經(jīng)費(fèi)、沒有公務(wù)車輛，無法實(shí)現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。
�。ǘ┲贫确ㄒ�(guī)不完善，開展工作無依據(jù)。
物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在：一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問題時(shí)，才有人去過問；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒有對(duì)其實(shí)施處罰的有效手段和依據(jù)，長(zhǎng)此以往，問題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度，制度和法規(guī)不健全，上述問題就會(huì)長(zhǎng)期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無法實(shí)現(xiàn)依法有序開展。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。
物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題，而物業(yè)費(fèi)收不上來，服務(wù)就更上不去，長(zhǎng)此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費(fèi)情況、費(fèi)用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)行公開。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對(duì)物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了那些項(xiàng)目的服務(wù)，收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題，另一個(gè)側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調(diào)查得知，我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費(fèi)率達(dá)到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到，長(zhǎng)此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費(fèi)、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題；景南4號(hào)樓房屋無產(chǎn)權(quán)的問題至今無法妥善解決。
（四）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。
我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長(zhǎng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。
在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，沒有建立相應(yīng)的退出機(jī)制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問題嚴(yán)重，重收費(fèi)輕管理問題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區(qū)的現(xiàn)象。
�。I(yè)委會(huì)成立難，群眾參與度低。
由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時(shí)期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì)更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織普遍不了解，缺乏主人翁意識(shí)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對(duì)此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會(huì)，但由于缺少敬業(yè)、富有號(hào)召力的業(yè)主委員會(huì)組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì)難有大的作為。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議:
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順體制，增強(qiáng)管理效力。
物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機(jī)制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí)，市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時(shí)，必須把辦公經(jīng)費(fèi)和交通工具列入財(cái)政運(yùn)算，確保工作能正常運(yùn)行。
（二）建立健全制度，完善配套法規(guī)。
健全必要的.工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對(duì)物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎(jiǎng)懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開收費(fèi)、服務(wù)、收費(fèi)支出等重要信息，通過向社會(huì)公開這些信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。
�。ㄈ┱鲗�(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問題。
政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對(duì)確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū)，由于對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會(huì)長(zhǎng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會(huì)順利實(shí)現(xiàn)。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時(shí)，要加大對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。
�。ㄋ模┮�(guī)范物業(yè)市場(chǎng)，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此，政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營(yíng)造規(guī)范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵(lì)和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機(jī)制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競(jìng)爭(zhēng)的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。
�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ龋鸩教岣哒J(rèn)識(shí)。
全社會(huì)（包括政府各
部門）必須進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)工作重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感�，F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對(duì)政府來說，物業(yè)是新時(shí)期構(gòu)建和諧社會(huì)的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場(chǎng)化的表現(xiàn)形式；對(duì)市民而言，物業(yè)維護(hù)了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長(zhǎng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì)中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識(shí)，努力營(yíng)造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。
（六）依法成立業(yè)委會(huì)，逐步理順供需關(guān)系。
在全區(qū)范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會(huì)，逐步理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動(dòng)。
社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個(gè)組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護(hù)者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主觀能動(dòng)作用，增強(qiáng)他們的責(zé)任意識(shí)、維權(quán)意識(shí)和監(jiān)督作用，另一方面通過政府行業(yè)主管部門，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告8
一、我國(guó)物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國(guó)先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。
二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇
銅仁地處中國(guó)貴州東南門戶，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對(duì)問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡(jiǎn)單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，
在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識(shí)。
4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會(huì)，有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開業(yè)主大會(huì)后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會(huì)。
�。ǘ┪飿I(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。
其次，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。
最后，對(duì)居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；
(三)、居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)
在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評(píng)價(jià)：見下表：
�。ㄐ^(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評(píng)價(jià)）：
總結(jié)評(píng)價(jià)
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對(duì)所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評(píng)價(jià)）：
總結(jié)評(píng)價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對(duì)發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的`現(xiàn)實(shí)問題，但是必須認(rèn)識(shí)到上述認(rèn)識(shí)的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現(xiàn)對(duì)專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問題。
3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識(shí)。
4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)等業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機(jī)構(gòu)，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。
5、發(fā)展群眾性維權(quán)組織，加大社會(huì)對(duì)業(yè)主保護(hù)力。建立起物業(yè)管理協(xié)會(huì)，以這會(huì)中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應(yīng)有的作用，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。
6、促進(jìn)社會(huì)性物業(yè)管理行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立和發(fā)展，并由政府進(jìn)行授權(quán)管理自己行業(yè)，實(shí)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)本行業(yè)的“自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”等權(quán)利。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告9
內(nèi)容摘要：
住宅小區(qū)建設(shè)，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項(xiàng)形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營(yíng)城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識(shí)，提升自身能力，本人對(duì)附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查：
正文：
進(jìn)入大學(xué)一年，我們不只在課堂上學(xué)習(xí)，也從生活中學(xué)習(xí)。進(jìn)入大學(xué)以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來要面對(duì)的問題。但是面對(duì)幾乎所有職位都“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”的條件，我們大學(xué)生往往無所適從。而如何將我們?cè)趯W(xué)校學(xué)到的理論知識(shí)與實(shí)踐結(jié)合起來，便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識(shí)面，擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個(gè)人在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)會(huì)，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會(huì)，我到了廈門住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習(xí)，開始了這個(gè)寒假的調(diào)研。
在這個(gè)寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，對(duì)于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司，我的心情不僅激動(dòng)，而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調(diào)研之前就仔細(xì)的上網(wǎng)了解下這所公司的概況，為我進(jìn)入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。
廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團(tuán)旗下的國(guó)有一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊(duì)伍，服務(wù)公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米，服務(wù)人群10萬人以上，為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。
公司本著“團(tuán)結(jié)、謙和、奉獻(xiàn)、高效”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區(qū)均榮獲福建省和全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團(tuán)結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評(píng)先進(jìn)單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號(hào)，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎(jiǎng);公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進(jìn)集體、廈門市先進(jìn)職工小家、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)黨組織、青年文明號(hào)等榮譽(yù)稱號(hào)，得到了廣大業(yè)主及社會(huì)各界的普遍好評(píng)。
十多年來，公司堅(jiān)持實(shí)施品牌戰(zhàn)略，不斷改革創(chuàng)新，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；鸩较�?qū)I(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型，形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù)，以項(xiàng)目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品，以商務(wù)會(huì)所經(jīng)營(yíng)、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品，以環(huán)境服務(wù)、修繕服務(wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)的'同時(shí)，以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對(duì)項(xiàng)目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目特色差異化優(yōu)勢(shì)，得到了廣大業(yè)主與社會(huì)各界的廣泛好評(píng)，大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目獲評(píng)國(guó)家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)，公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細(xì)致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮，不斷地追求與進(jìn)取。
剛到公司的時(shí)候，我還不能完全放松。但是，面對(duì)公司工作人員的熱情，我就輕松下來了，我都對(duì)這次的調(diào)研有了更高的期待。
調(diào)研過程中，我體會(huì)到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會(huì)工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生，我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活，他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會(huì)珍惜現(xiàn)在的一切，為自己的未來努力。再幾年就要回報(bào)父母回報(bào)社會(huì)了，我更需要努力上進(jìn)。
在調(diào)研期間，我?guī)兔与娫挕⒄砦募�、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會(huì)時(shí)曾經(jīng)做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡(jiǎn)單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務(wù)，對(duì)公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研，不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動(dòng)，與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗(yàn)，讓我更加明白服務(wù)的真諦。
在調(diào)研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評(píng)選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動(dòng)員稿以及宣傳單。看到廣大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評(píng)選活動(dòng)中，積極投票，對(duì)物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價(jià)值體現(xiàn)的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型，彰顯先進(jìn)的典范，更好的服務(wù)于業(yè)主。
物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動(dòng)號(hào)召大家參與節(jié)能減排大行動(dòng)，這不僅僅只是一個(gè)形式，通過這個(gè)活動(dòng)可以使大家對(duì)于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識(shí)，有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開展“學(xué)雷鋒 獻(xiàn)愛心”相關(guān)活動(dòng)，情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時(shí)，也促進(jìn)了小區(qū)間每家每戶的互動(dòng)，讓每家每戶都感受到這是一個(gè)溫暖的集體;同時(shí)還開展了社區(qū)植樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識(shí)的同時(shí)，還美化了社區(qū)，做到了一舉兩得;此類的活動(dòng)不勝枚舉，譬如慶�！拔逡粍趧�(dòng)節(jié)”文藝活動(dòng)，文明社區(qū)、溫馨家園;端午時(shí)節(jié)，親手制香粽，心意達(dá)四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識(shí)等等一系列溫暖社區(qū)，構(gòu)建和諧社區(qū)的活動(dòng)讓業(yè)主充分體會(huì)到物業(yè)是業(yè)主的“守護(hù)神”，讓他們?cè)谏鐓^(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé)，不論是份內(nèi)份外，都盡力做到最好。在實(shí)踐調(diào)研的這個(gè)寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團(tuán)結(jié)。在工作時(shí)，他們總是微笑服務(wù)，熱忱待人，盡自己的職責(zé)，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我，讓我在公司能真正學(xué)到東西，讓我對(duì)物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識(shí)。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作，他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子，努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻(xiàn)著。他們永恒的追求是：“五星服務(wù)，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活，也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。
通過活動(dòng)，我發(fā)現(xiàn)以前對(duì)于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識(shí)還不夠清晰，以前的我，認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動(dòng)服務(wù)，機(jī)械的做著一些份內(nèi)的事。但是，經(jīng)過一個(gè)寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調(diào)研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民，同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會(huì)成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務(wù)的同時(shí)，真誠相待與每位居民，讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區(qū)中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告10
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個(gè)，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶供暖的有177棟（86個(gè)小區(qū)），未實(shí)行分戶供暖的有69棟（57個(gè)小區(qū)）。有114個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，51個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個(gè)小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個(gè)小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮(zhèn)住宅樓建設(shè)始于19XX年，方正縣建設(shè)銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設(shè)住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護(hù)居戶的正常生活，住宅樓建設(shè)單位就組織了一個(gè)機(jī)構(gòu)—物業(yè)辦負(fù)責(zé)住宅樓公共設(shè)施的運(yùn)行、費(fèi)用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設(shè)的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設(shè)誰管理的原則。19XX年，興建房產(chǎn)住宅樓，，對(duì)外公開銷售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動(dòng)中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設(shè)局，具體職責(zé)是:儀式貫徹落實(shí)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》，維護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護(hù)航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)所成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行注冊(cè)備案存檔；三是審查申報(bào)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營(yíng)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，督促業(yè)主委員會(huì)為他們進(jìn)行調(diào)解；四是督促和收繳專項(xiàng)房屋維修資金，并對(duì)維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理；五是對(duì)全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
（二）、物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)
經(jīng)過走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結(jié)構(gòu)、服務(wù)主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面、屋面、傳達(dá)室等）；
2、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的.運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)公共設(shè)施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、公用天線、機(jī)動(dòng)車庫、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫、公共設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費(fèi)的形式來維護(hù)日常物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)支出，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告11
近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
�、逍^(qū)物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì)、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個(gè)，有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^(qū)的特點(diǎn)
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時(shí)間較長(zhǎng)，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個(gè)別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
�。�、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺(tái)了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對(duì)我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
�。病①M(fèi)率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用，造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費(fèi)高的`與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值，不愿主動(dòng)交費(fèi)。
3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識(shí)不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時(shí)沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費(fèi)率低等原因，對(duì)小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無必要，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然建立，但運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對(duì)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對(duì)物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。
三、意見和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣大。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告12
為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)于20xx年二季度開始，通過網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國(guó)各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止20xx年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區(qū)�，F(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)
隨著我國(guó)住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(zhǎng)足發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。
（一）服務(wù)水平顯著提高
為適應(yīng)業(yè)主乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(zhǎng)，90％以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡(jiǎn)單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識(shí)已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會(huì)和廣大業(yè)主的`良好贊譽(yù)。
（二）社會(huì)效益表現(xiàn)突出
一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì)就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢(shì)，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。
二是積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。
三是熱心參與社會(huì)公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會(huì)事業(yè)經(jīng)費(fèi)4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費(fèi)4177.84萬元。
（三）經(jīng)濟(jì)效益有待改善
目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤(rùn)額僅為82.1萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)
物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。
二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況
（一）企業(yè)發(fā)展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的
5.82%，是我國(guó)物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。。
2.以企業(yè)注冊(cè)登記類型劃分。
國(guó)有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責(zé)任公司2976家，占64.70%；私營(yíng)企業(yè)348家，占7.57%；
港澳臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類型企業(yè)101家，占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低。
3.以企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分。
一級(jí)資質(zhì)365家，占7.93%；二級(jí)資質(zhì)713家，占15.5%；三級(jí)資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。 以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。
4.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。
被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。 開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)。
（二）從業(yè)人員情況
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人�；痉诸惽闆r如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護(hù)員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護(hù)人員，12.99%為其他勤雜工種。
�。ㄒ怨芾砣藛T為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系）
從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用。
2.以學(xué)歷層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總?cè)藬?shù)11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。
3.以技術(shù)層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱的6667人，占管理人員總數(shù)5.56%；中級(jí)職稱32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級(jí)職稱29461人，占管理人員總數(shù)24.56%；無技術(shù)職稱人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級(jí)技工46498人，占7.14%，初級(jí)技工80071人，占12.28%，無技術(shù)人員506612人，占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對(duì)外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告13
一 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查題目：
二 調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系 系別： 建筑系
班級(jí)： 英師1201班 班級(jí)： 城規(guī) 1202 班
姓名： 李西 姓名： 姚小莫
三 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查目的 ：
相對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)的寒假對(duì)我們大學(xué)生來說是一個(gè)了解社會(huì)的好機(jī)會(huì)。實(shí)踐調(diào)查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會(huì)，研究社會(huì)，彌補(bǔ)教科書的不足。我們知道書上的知識(shí)大都理論性較強(qiáng),知識(shí)真正用到工作中就需實(shí)踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實(shí)踐的過程我們不僅能豐富知識(shí)，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。
四 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查的意義 ：
小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境,特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個(gè)安靜,舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個(gè)參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對(duì)蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識(shí),所受制約因素,并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查對(duì)象與形式 ：
針對(duì)蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件,我們擬對(duì)四個(gè)不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。
蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本
老新村 大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成,以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)
古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū),管理較嚴(yán)格,房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護(hù)古風(fēng)貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)
園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時(shí)間較晚,樓層較多,設(shè)施齊全,位于蘇州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū),小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理,自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調(diào)查形式
�、倥c物業(yè)管理人員交談,咨詢,填寫物業(yè)管理調(diào)查表
②采訪小區(qū)居民,填寫物業(yè)調(diào)查表
�、鄄稍L者自己評(píng)價(jià)小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。
④電話訪問一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。
六 社會(huì)調(diào)查日程安排 ：
調(diào)查分為四個(gè)階段進(jìn)行（共13天）
第一階段：前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問卷（8.6~8.9）
�。短�(hào) 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)單的知識(shí)，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點(diǎn)及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。
７號(hào) 編輯調(diào)查問卷一 （ 居民 ）部分
�。柑�(hào) 編輯調(diào)查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分
９號(hào)制定下一步的調(diào)查計(jì)劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料
第二階段：實(shí)地調(diào)查（8.10~8.14）
10 號(hào) 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時(shí)間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪問。隨機(jī)到蘇州各個(gè)小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。
11 號(hào) 蘇州街坊 敬文里
12 號(hào) 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村
13 號(hào) 蘇州古城區(qū) 華陽里
14 號(hào) 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8.15~8.16）
第四階段：編輯資料，打印成冊(cè)（8.17~8.18）
七 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號(hào)街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對(duì)附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。
居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)
敬文里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)一般
敬文里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好
敬文里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好
敬文里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好
敬文里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場(chǎng)所較少。
基于上述情況，敬文里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好
該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)
1. 地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜嘗敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2. 省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎(jiǎng)。
3. 綠化覆蓋面積達(dá)到40％。
該小區(qū)的不足
1. 由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長(zhǎng)驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。
2. 小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對(duì)于陌生訪客來說，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。
3. 晚上路燈比較少
4. 靠近馬路，噪聲有時(shí)比較討厭。
整改建議
1. 加強(qiáng)保安隊(duì)伍的人數(shù),抬高保安隊(duì)伍的素質(zhì)。
2. 多設(shè)一些指路牌和路燈。
3. 繼續(xù)進(jìn)行舊的街坊改造計(jì)劃，爭(zhēng)取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理規(guī)劃 。
4. 在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業(yè)管理
背景：
婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀(jì)，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對(duì)小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。
婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達(dá)到5個(gè)，一般小區(qū)大門才2個(gè)。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)此感覺也很無奈。
居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)
婁江居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動(dòng)車。
婁江居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 上下高峰時(shí)間內(nèi)南門出入明顯堵。
婁江居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民休息健身場(chǎng)所較少。
基于上述情況，婁江居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較差
婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：
1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。
由于小區(qū)大門太多，達(dá)到5個(gè)，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機(jī)進(jìn)入小區(qū)作案，因?yàn)橛?個(gè)大門，他們的出入難于掌握。
近期小區(qū)已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。
2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想
小區(qū)現(xiàn)在實(shí)行在每個(gè)單元（12戶居民）共用一個(gè)垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護(hù)，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們?cè)诜瓌?dòng)過程中往往會(huì)把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。
3． 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)來
這個(gè)問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進(jìn)來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的.方便對(duì)拾荒者的進(jìn)來持歡迎態(tài)度，無形中助長(zhǎng)了他們的氣焰。現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強(qiáng)了對(duì)拾荒者的盤查力度，對(duì)他們積極勸說。
4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場(chǎng)所，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個(gè)小店門口，居民迫切需要一個(gè)寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。
當(dāng)然，問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時(shí)間較早，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的問題。
我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議
1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級(jí)，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營(yíng)造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。
2． 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實(shí)行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對(duì) 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個(gè)。
3． 結(jié)合小區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)小區(qū)居民的社區(qū)意識(shí)。硬件上添加宣傳櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì)深入各家，對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查，征求意見，大家一致營(yíng)造一個(gè)整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會(huì)有社區(qū)意識(shí)，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)小區(qū)的各個(gè)方面。同時(shí)，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會(huì)自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會(huì)進(jìn)來。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告14
鄧爺爺說過;“真理是檢驗(yàn)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，”這也在一定程度上強(qiáng)調(diào)了實(shí)踐的重要性，今年是我大學(xué)的第二個(gè)暑期生活，也是我第二次進(jìn)綠城物業(yè)實(shí)踐，雖然我學(xué)的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒有多大關(guān)系�？墒峭ㄟ^這將進(jìn)4個(gè)月的實(shí)踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學(xué)會(huì)把我學(xué)過的法律知識(shí)運(yùn)用到生活中對(duì)于我們法律學(xué)習(xí)者來說至關(guān)重要。
首先，我簡(jiǎn)單的介紹一下物業(yè)公司的運(yùn)行，物業(yè)管理是一個(gè)重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在這個(gè)概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關(guān)。離開了法律。我們的每一項(xiàng)管理工作將很難開展。下面我就針對(duì)我在物業(yè)公司的實(shí)踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實(shí)踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個(gè)路人從小區(qū)穿過，當(dāng)時(shí)風(fēng)比較大，天比較晚�；叵肫饋磉�下著蒙蒙細(xì)雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進(jìn)醫(yī)院，事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有我們想的那么簡(jiǎn)單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。
我們?cè)诓樽钒缸拥臅r(shí)候，調(diào)取監(jiān)控錄像的時(shí)候發(fā)現(xiàn)花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認(rèn)是從他們家掉落的，我們當(dāng)時(shí)都想不到解決的途徑，當(dāng)時(shí)還有同事問我是法官該如何判案子，我當(dāng)時(shí)也不知道怎么回答，后來法院在判案子的時(shí)候下達(dá)的結(jié)果是由每家只要種了花的`都得賠，我覺得這個(gè)案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會(huì)到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個(gè)月的社會(huì)實(shí)踐實(shí)踐生活中，讓我切切實(shí)實(shí)的感受到了。我們對(duì)待任何工作都要謹(jǐn)慎，認(rèn)真，抱著負(fù)責(zé)人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實(shí)說話。沒有什么是我們做不好做不到的，只要我們?cè)谖覀冏约旱穆殭?quán)范圍內(nèi)做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實(shí)踐的生活中，也讓我認(rèn)識(shí)到了我平時(shí)學(xué)習(xí)的不足，不能很好的與實(shí)踐想結(jié)合，把所學(xué)的東西運(yùn)用到實(shí)踐中。在以后的學(xué)習(xí)中我會(huì)有針對(duì)性的來學(xué)習(xí)，我相信我能做的更好。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告15
過去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門進(jìn)行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來越社會(huì)化，學(xué)校的管理者認(rèn)識(shí)到，在學(xué)校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進(jìn)行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。
學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。
學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強(qiáng)校園的物業(yè)管理，我院選擇了點(diǎn)亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點(diǎn)亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項(xiàng)目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，操作技術(shù)人員具備豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。
點(diǎn)亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨(dú)特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認(rèn)同。
點(diǎn)亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標(biāo)為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶營(yíng)造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實(shí)現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細(xì)節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶意見，落實(shí)行動(dòng)。
點(diǎn)亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目是：
�。�1）業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續(xù)。
（2）管理處向住戶發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等資料。
（3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》。
�。�4）管理工作人員與業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收移交住房，抄水、電底數(shù)，填寫《入伙驗(yàn)房表》，并雙方簽字，交納相關(guān)費(fèi)用，管理處發(fā)放鑰匙。
（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關(guān)管理費(fèi)用。
作為我院的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了對(duì)學(xué)生公寓的管理、教學(xué)樓的`管理、設(shè)備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個(gè)大點(diǎn)，首先是對(duì)學(xué)生公寓的管理，學(xué)生公寓的管理包括學(xué)生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設(shè)施零星維修工作，學(xué)生公寓家具維修、采購及其管理，學(xué)生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對(duì)學(xué)生公寓的管理也包含對(duì)使用人的要求。因此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司就對(duì)學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來訪人員驗(yàn)證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進(jìn)入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時(shí)要核實(shí)登記。向?qū)W生明確提出安全要求，如不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網(wǎng)線。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)吸煙、點(diǎn)蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對(duì)學(xué)生公寓禁止的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)養(yǎng)寵物，嚴(yán)禁私自留宿外來人員等。
其次是教學(xué)樓的管理，要求教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設(shè)備，妥善保管電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設(shè)備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設(shè)備設(shè)施是否有損壞，同時(shí)記錄需維修得電燈、線路，并及時(shí)修理，保障電得正常供應(yīng)。
第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司協(xié)助學(xué)校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，美化了我學(xué)院的校園環(huán)境，特別是及時(shí)對(duì)老化樹木進(jìn)行修枝，保證了學(xué)生的安全，枯死樹立淘汰后，及時(shí)補(bǔ)栽了新樹，使校園確保整體協(xié)調(diào)。
點(diǎn)亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨(dú)特的特點(diǎn)：
�。�1）管理時(shí)段性強(qiáng)，學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間很有規(guī)律，同時(shí)還有寒暑假。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)學(xué)校的這種特點(diǎn)安排好自己的各項(xiàng)工作計(jì)劃。依據(jù)學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間，劃分不同的時(shí)間段，合理地安排設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。
�。�2）對(duì)安全管理的要求很高，學(xué)校的青少年集中的場(chǎng)所，青少年學(xué)生充滿活力，行動(dòng)敏捷，動(dòng)作幅度大，在學(xué)校物業(yè)管理實(shí)際操作過程中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司考慮到學(xué)生的人身安全問題，對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)很重視。
�。�3）物業(yè)管理具有互動(dòng)性，由于學(xué)生的活撥好動(dòng)，有些時(shí)候會(huì)造成學(xué)校設(shè)備設(shè)施的損壞，點(diǎn)亮物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分注意到了這個(gè)問題。
我院為加強(qiáng)發(fā)揮學(xué)生的能動(dòng)性，加強(qiáng)對(duì)學(xué)生的引導(dǎo)教育工作，使學(xué)生自然融入我院的點(diǎn)亮物業(yè)管理工作中，并自覺的制止有損于學(xué)校物業(yè)的行為。為此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務(wù)。使學(xué)院物業(yè)十分完美。
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