cpa房產(chǎn)知識的投資性總結(jié)

　　第二節(jié)：投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換

　　[經(jīng)典例題]

　　2006年12月，甲企業(yè)將一棟建造完工的寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。至2008年1月1日，該辦公樓的原價為9000萬，預(yù)計使用年限30年，采用年限平均法折舊，已計提折舊300萬（同稅法折舊），已計提減值準(zhǔn)備200萬。2008年1月1日，甲企業(yè)決定采用公允價值對出租的辦公樓進行后續(xù)計量，該辦公樓2008年1月1日的公允價值為8800萬元，該企業(yè)按凈利的10%計提盈余公積，適用的所得稅稅率為25%.2008年12月31日，該辦公樓的公允價值為8300萬，假定2008年1月1日前無法取得該辦公樓的公允價值。

　　要求：（1） 編制甲企業(yè)2008年1月1日會計政策變更的會計分錄。

　�。�2） 編制2008年12月31日投資性房地產(chǎn)公允價值變動及遞延所得稅的會計分錄。

　　[例題答案]

　　2008.1.1

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本? 8800

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊? 300

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備? 200

　　貸：投資性房地產(chǎn)? 9000

　　盈余公積? 30

　　利潤分配——未分配利潤? 270

　　借：盈余公積? 7.5

　　利潤分配——未分配利潤? 67.5

　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)? 50 （因之前發(fā)生減值200，確認遞延所得稅資產(chǎn)50，所以應(yīng)先轉(zhuǎn)回）

　　遞延所得稅負債? 25（賬面價值為8800萬元，計稅基礎(chǔ)為9000-300=8700萬元，應(yīng)確認遞延所得稅負債（8800-8700）×25%=25萬元。）

　　2008.12.31

　　折舊形成的差異，應(yīng)確認遞延所得稅負債

　　借：所得稅費用? 75 （300*25%）

　　貸：遞延所得稅負債? 75

　　公允價值下降，應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)

　　借：公允價值變動損益? 500

　　貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動? 500

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)? 25

　　遞延所得稅負債? 100

　　貸：所得稅費用? 125 （500*25%）

　　[例題總結(jié)與延伸]

　　如果2008年1月1日該投資性房地產(chǎn)的公允價值為8000萬元，到2008年12月31日，該資產(chǎn)公允價值為8100萬元，該如何處理？

　�。�1）借：投資性房地產(chǎn)——成本? 8000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊? 300

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備? 200

　　盈余公積? 50

　　利潤分配——未分配利潤? 450

　　貸：投資性房地產(chǎn)? 9000

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)? 125? （500*25%）

　　貸：盈余公積? 12.5

　　利潤分配——未分配利潤? 112.5

　　注：投資性房地產(chǎn)的賬面價值8000萬元和計稅基礎(chǔ)8700萬元之間形成可抵扣暫時性差異，同時投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備結(jié)轉(zhuǎn)，要轉(zhuǎn)回原來確認的遞延所得稅資產(chǎn)，兩者綜合考慮應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)500×25%=125（萬元）

　　（2）由于稅法仍然計提折舊，所以應(yīng)該確認為遞延所得稅負債，但之前確認了遞延所得稅資產(chǎn)，所以應(yīng)先轉(zhuǎn)回。

　　借：所得稅費用? 75

　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)? 75

　　公允價值上升時：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動? 100

　　貸：公允價值變動損益? 100

　　借：所得稅費用? 25? （100*25%）

　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)? 25

　　[知識點理解與總結(jié)]

　　1、首先需要注意的是核算方法只能夠由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，而公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)換為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)。

　　2、成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式的處理。會計上是作為政策變更處理的，也就是對于轉(zhuǎn)換的時候公允價值和賬面價值的差額要調(diào)整期初的留存收益，即調(diào)整盈余公積和利潤分配——未分配利潤。

　　3、計量模式轉(zhuǎn)換后遞延所得稅的處理。

　　（1）一方面，會計上雖然不計算折舊了，但是稅法上還是需要計算折舊的，那么在每年底都需要確認遞延所得稅。會計上不計算折舊，稅法上要求扣除，那么這里形成的是應(yīng)納稅暫時性差異，需要確認遞延所得稅負債。另一方面，稅務(wù)處理中，不確認投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，因此會導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間產(chǎn)生暫時性差異；因此，應(yīng)對會計處理中確認的公允價值變動損益進行納稅調(diào)整。

　　如果投資性房地產(chǎn)的公允價值下降的：

　　借：公允價值變動損益

　　貸：投資性房地產(chǎn)－公允價值變動

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)

　　貸：所得稅費用

　　如果是公允價值上升的相應(yīng)要確認遞延所得稅負債。

　　（2）遞延所得稅的轉(zhuǎn)回和繼續(xù)確認。在成本計量模式下發(fā)生了減值，則需要確認遞延所得稅資產(chǎn)。計量模式轉(zhuǎn)換后，如果公允價值大于原賬面價值，應(yīng)先將已確認的遞延所得稅資產(chǎn)轉(zhuǎn)回，不足的確認遞延所得稅負債；如果公允價值小于原賬面價值，則應(yīng)繼續(xù)確認遞延所得稅資產(chǎn)。

　　[容易犯錯的地方]

　　遞延所得稅的轉(zhuǎn)回。

　　[錯題舉例]

　　甲公司對投資性房地產(chǎn)一直采用成本模式進行后續(xù)計量。2008年1月1日，由于房地產(chǎn)交易市場的成熟，已滿足采用公允價值模式進行計量的條件，甲公司決定對投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量，甲公司的投資性房地產(chǎn)為一出租的辦公樓，該大樓原價5 000萬元，已計提折舊2000萬元（同稅法折舊），計提減值準(zhǔn)備200萬元，當(dāng)日該大樓的公允價值為5 800萬元，甲公司的所得稅稅率為25％，采用資產(chǎn)負債表債務(wù)法來核算。甲公司按凈利潤的10％計提盈余公積。甲公司因該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量對未分配利潤的影響為（ ）萬元。

　　A.2025   ???? B. 2250       C. 2700????    D.3000

　　[答案]A

　　[解析]甲公司因該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量對未分配利潤的影響額＝[5800－（5000－2000－200）]×（1－25％）×（1－10％）＝2025 （萬元）

　　借：投資性房地產(chǎn)? 5800

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊? 2000

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備? 200

　　貸：投資性房地產(chǎn)? 5000

　　盈余公積? 300

　　利潤分配——未分配利潤? 2700

　　借：盈余公積? 75

　　利潤分配——未分配利潤? 675

　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)? 50（成本模式下，發(fā)生減值確認的遞延所得稅資產(chǎn)應(yīng)先轉(zhuǎn)回）

　　遞延所得稅負債? 700

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