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淺析投資性房地產(chǎn)公允價值評估研究
摘要：隨著投資性房地產(chǎn)公允價值會計計量的實施，以財務(wù)報告為目的的房地產(chǎn)評估將成為一個新興評估業(yè)務(wù)品種。文章在參照國家對會計報表審計的相關(guān)管理，結(jié)合企業(yè)會計準則和相關(guān)評估規(guī)范，對投資性房地產(chǎn)公允價值評估中涉及的委托權(quán)、獨立性、價值定義、估價對象范圍等相關(guān)因素進行了初步探討。
一、關(guān)于委托主體
房地產(chǎn)評估委托權(quán)問題在評估界研究不多，因為傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估主要為房地產(chǎn)交易服務(wù)，而交易一般僅涉及交易雙方，牽涉的利益相關(guān)方較少，評估委托權(quán)上容易達成一致。但是，基于財務(wù)報告目的的評估，涉及的相關(guān)利益方多，利益訴求各不相同，因此，委托評估制度設(shè)計是否科學合理，對于評估報告質(zhì)量，乃至資本市場的穩(wěn)定均有重要影響。
對于投資性房地產(chǎn)公允價值評估，委托權(quán)制度設(shè)計的基本原則，是平衡各方利益，讓既是評估客體又是評估結(jié)果的利益最相關(guān)方與委托權(quán)的行使適當隔離，評估委托交由評估結(jié)果對其利益影響相對較小、地位比較超脫者行使，即由獨立董事行使評估委托權(quán)。
二、關(guān)于評估獨立性
獨立、客觀、公正是評估機構(gòu)執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的基本要求，獨立性是中介鑒證機構(gòu)的生命線，喪失獨立性即喪失公信力。從獨立性要求出發(fā)，不僅會計師事務(wù)所、評估師事務(wù)所與企業(yè)之間要保持獨立，而且會計師事務(wù)所、評估師事務(wù)所之間也應(yīng)該保持各自獨立。目前兼營房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的會計師事務(wù)所或?qū)嵸|(zhì)上歸于同一主體控制或雙方的關(guān)系足以影響其獨立性的兩家事務(wù)所，不得在接受審計委托的同時，又接受投資性房地產(chǎn)公允價值評估的委托。
注冊會計師在審計過程中可以借助評估師的工作對企業(yè)提供的投資性房地產(chǎn)公允價值計量是否合規(guī)、合理提供咨詢意見，評估師的工作具有咨詢性，屬于注冊會計師利用專家的工作，評估師提供咨詢性意見，只對注冊會計師負責，責任由注冊會計師承擔，筆者認為評估機構(gòu)承擔此類業(yè)務(wù)僅需評估機構(gòu)和企業(yè)保持獨立性即可，因為責任主體是審計機構(gòu)。這和承擔財務(wù)報告目的評估是截然不同性質(zhì)的工作，后者是鑒證性評估。
三、關(guān)于價值定義
會計計量當中的公允價值是會計專業(yè)術(shù)語，有關(guān)評估規(guī)范當中沒有公允價值的定義。各國會計準則對公允價值的定義表述不完全一致，我國會計準則對公允價值定義為“資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。”（《企業(yè)會計準則——基本準則》第四十二條）
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對公開市場價格的定義為在公開市場上最可能形成的價格。所謂公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。可見，公開市場價格定義比公允價值定義要嚴格的多，公允價值可以是公開市場價格，也可以不是公開市場價格，公允價值和公開市場價值之問是包含關(guān)系，公開市場價值是公允價值的一種。但是，準則中的公允價值卻是公開市場價值，因為準則同時規(guī)定采用公允價值模式計量應(yīng)當同時滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。該準則的指南進一步指出，活躍的房地產(chǎn)交易市場通常是指投資性房地產(chǎn)所在城市的房地產(chǎn)市場，對于大中型城市，應(yīng)當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。可見，準則把投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)涵進一步限定為在活躍的房地產(chǎn)交易市場上有類似房地產(chǎn)的交易價格，是交易雙方在活躍市場上形成的合理價格，這也就是公開市場價格。
四、關(guān)于評估對象范圍
需要評估的投資性房地產(chǎn)在準則中有嚴格限定，結(jié)合準則及該準則的指南，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。具體包括以下四項：
第一，已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的建設(shè)用地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。
第二，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)，是指企業(yè)取得，準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
第三，某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；對于不能夠單獨計量和出售，雖然用于賺取租金或資本增值的部分，不能確認為投資性房地產(chǎn)。
第四，企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不居于主導地位，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。
根據(jù)準則，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店其他旅游設(shè)施，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不得確認為投資性房地產(chǎn)。
由于估價目的的特殊性，房地產(chǎn)估價對象可能不僅包括企業(yè)賬面上的無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)中的建筑物，還可能包括長期待攤費用中的裝修、固定資產(chǎn)中屬于房地產(chǎn)不可分離的設(shè)備設(shè)施及構(gòu)筑物。評估報告中對評估對象包含企業(yè)會計報表中資產(chǎn)類科目中的具體項目在評估報告中必須清晰的揭示，涉及在自用和投資性項目或投資性項目之間分攤的也需以科學合理方式分割并給予揭示。
參考文獻：
1、王硯書.上市公司審計委員會制度:借鑒與完善[J].財務(wù)與會計,20xx(6).
2、劉萍.從經(jīng)濟學角度分析公允價值與市場價值[J].中國注冊會計師,20xx(12).
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