《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的思考

　　投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日發(fā)布了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過程中難點(diǎn)問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。

　　一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新

　�。ㄒ唬�將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示

　　本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。

　　長(zhǎng)期以來，我國(guó)并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實(shí)際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)，從而有別于價(jià)值逐期減損的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無(wú)法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其特征及價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值背離，財(cái)政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。

　　（二）有限度地運(yùn)用公允價(jià)值

　　1、引入公允價(jià)值

　　財(cái)政部在2000年《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中對(duì)于資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)采用了成本與可收回金額（或市價(jià)、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價(jià)值模式。鑒于目前我國(guó)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬(wàn)平方米以上，相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，按照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元�！锻顿Y性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施，無(wú)疑使其會(huì)計(jì)報(bào)表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值更加符合實(shí)際。

　　2、公允價(jià)值的運(yùn)用范圍

　　在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計(jì)價(jià)模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)�？梢姡�我國(guó)限定公允價(jià)值的使用范圍，充分考慮到了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)。

　　3、轉(zhuǎn)換差額的處理

　　在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益�！边@與國(guó)際準(zhǔn)則第57條“對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤(rùn)或每股收益的可能�？梢�，我國(guó)這次出臺(tái)的新準(zhǔn)則決不是對(duì)國(guó)際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國(guó)國(guó)情和國(guó)際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說是有中國(guó)特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。

　　（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”

　　我國(guó)《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因?yàn)殡m然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì)因?yàn)橥恋氐纳�值而升值，而房屋建筑物的價(jià)值終究會(huì)因?yàn)閴勖�的終結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。

　　二、實(shí)施《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響

　�。ㄒ唬�對(duì)分析對(duì)象的一個(gè)簡(jiǎn)單描述

　　筆者的分析對(duì)象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運(yùn)盛（600767），另外有兩家上市公司無(wú)法找到2005年的年報(bào)，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報(bào)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。

　�。ǘ�）對(duì)滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期

　　在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價(jià)值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。

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