商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法-辦法

　　第一條為規(guī)范商品住宅銷售價格構(gòu)成，促進(jìn)商品住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，制定本辦法。

　　第二條凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅銷售價格的制定，均須遵守本辦法。

　　第三條市價格行政主管部門是本市商品住宅銷售價格的主管機關(guān)，負(fù)責(zé)組織實施本辦法。區(qū)、縣價格行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品住宅銷售價格行為管理和監(jiān)督檢查工作。

　　建設(shè)、財政、稅務(wù)、審計、規(guī)劃、國土資源和房屋管理等行政主管部門按照各自的職責(zé)，依法實施監(jiān)督和管理。

　　第四條商品住宅的銷售價格，由住宅開發(fā)經(jīng)營者(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營者)依照本辦法的規(guī)定確定。市或者區(qū)、縣價格行政主管部門有權(quán)進(jìn)行抽查審核。被抽查的開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)如實提供相關(guān)資料。價格行政主管部門及其工作人員不得將依法取得的資料或者了解的情況用于依法進(jìn)行價格管理以外的任何其他不得泄露當(dāng)事人的商業(yè)秘密。

　　經(jīng)濟適用住房銷售價格按照國家和本市有關(guān)規(guī)定確定。

　　第五條開發(fā)經(jīng)營者要加強管理，提高效率，嚴(yán)格成本核算降低商品住宅的成本和價格。

　　第六條商品住宅銷售價格由以下部分構(gòu)成：

　　(一)住宅開發(fā)成本費用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、房屋拆遷補償補助費、勘察設(shè)計及前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用。

　　(二)期間費用，包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

　　(三)稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。

　　(四)依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費。

　　(五)利潤。

　　第七條商品住宅銷售價格構(gòu)成的具體項目，由市價格行政主管部門制定并予以公布。

　　第八條下列費用不得計入商品住宅成本：

　　(一)各種集資、贊助、捐贈和其他與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費用。

　　(二)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款。

　　(三)土地閑置費。

　　(四)開發(fā)經(jīng)營者自留的房屋建設(shè)費用。

　　(五)營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。

　　(六)由市或者區(qū)、縣財政撥款建設(shè)的非營業(yè)性公共建筑、配套設(shè)施的建設(shè)費用。

　　第九條配套建設(shè)的居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，其建設(shè)開發(fā)費用已經(jīng)計入商品住宅成本后又出售、出租的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)沖減商品住宅成本。

　　第十條市價格行政主管部門定期公布向建設(shè)項目收費的項目目錄。經(jīng)公布的收費項目可以計入商品住宅銷售價格構(gòu)成，凡未經(jīng)公布的收費項目，開發(fā)經(jīng)營者有權(quán)抵制并拒絕繳納。

　　第十一條價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對商品住宅銷售價格的市場監(jiān)測，并發(fā)布有關(guān)信息。

　　第十二條開發(fā)經(jīng)營者在建設(shè)項目開工前，應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣價格行政主管部門領(lǐng)取收費監(jiān)督卡。收費監(jiān)督卡的使用和管理，按照《北京市收費監(jiān)督卡使用管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十三條對違反《中華人民共和國價格法》應(yīng)當(dāng)予以行政處罰的，由市或者區(qū)、縣價格行政主管部門依法處罰。對違反《北京市行政性事業(yè)性收費管理條例》的，由市或者區(qū)、縣財政、價格行政主管部門依法處罰。

　　第十四條違反本辦法第七條、第八條規(guī)定，擅自擴大商品住宅銷售價格構(gòu)成的，由市或者區(qū)、縣價格行政主管部門責(zé)令改正，并可處3萬元以下罰款。

　　第十五條違反本辦法，屬于違反建設(shè)、規(guī)劃、房屋土地等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定的，由建設(shè)、規(guī)劃、國土資源和房屋管理等部門依法處理。

　　第十六條本辦法自20xx年6月1日起施行。

　　商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法：如何構(gòu)成

　　1、成本

　�、僬鞯刭M及拆遷安置補償費;

　�、诳辈煸O(shè)計及前期工程費;

　�、圩≌�建筑、安裝工程費;

　　④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)及非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費;

　�、莨芾碣M：以本款①到④項之和為基數(shù)的1～3%計算;

　　⑥貸款利息。

　　2、利潤

　　3、稅金

　　4、地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。

　　同時，《商品住宅價格管理暫行辦法》第六條規(guī)定，下列費用不計入商品住宅價格：

　　1、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用;

　　2、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。

　　商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法：注意事項1、用戶不得改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)。在室外進(jìn)行裝修、裝飾必須事先向有關(guān)管理部門報批后，方可施工，裝修時不得影響其它住戶的正常使用。

　　2、不得擅自改裝、拆除房屋原有附屬設(shè)施。如有改動，必須向有關(guān)管理部門報批后，方可改動。交房后，用戶自行添置、改動的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。

　　3、不得在公共部位、公用走廊等部位違法搭建及堆放雜物。室內(nèi)外嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險品。愛護室外公共綠地及花木，遵守西安市綠化管理條例。

　　其它需要說明的事項：

　　商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法：結(jié)構(gòu)性能本住宅各部分結(jié)構(gòu)性能、標(biāo)準(zhǔn)及使用須知：

　　1、地基基礎(chǔ)：本住宅采用基礎(chǔ)。要處理好房屋周圍的排水，防隊地表水滲入地基內(nèi)。不要在基礎(chǔ)邊亂挖及取土等。

　　2、墻體：本住宅在部件設(shè)鋼筋砼圈梁。在部位設(shè)抗震構(gòu)造柱。梁柱嚴(yán)禁重物撞擊、改動。磚混住宅縱橫墻(承重墻、保溫墻均在內(nèi))，使用時嚴(yán)禁改拆、開洞，以免破壞結(jié)構(gòu)，影響住房整體穩(wěn)定和剛度。

　　3、墻面：外墻為，內(nèi)墻為，不得凸出外墻安裝防盜網(wǎng)和曬衣架等，請勿重物撞擊，在上面打洞、亂刻亂畫，以免損壞墻面裝修。

　　4、門窗：戶門使用內(nèi)門使用;窗采用。門窗在使用請勿用力過大，不得隨意拆裝，應(yīng)輕開輕關(guān)，以免損壞零部件。

　　5、屋面：采用制作屋面結(jié)構(gòu)層，屋面防水采用用，為(上人/不上人)屋面。

　　禁止在不上人屋面安裝任何設(shè)施;在上人屋面安裝太陽能或其它設(shè)施時，嚴(yán)禁破壞屋面結(jié)構(gòu)和防水層。嚴(yán)禁在屋面上堆放物品，以免破壞屋面防水層或影響屋面排水及造成屋面超載。注意保護落水管并經(jīng)常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。

　　6、陽臺：活荷載為Kg/㎡，使用中不得超過此限值，陽臺結(jié)構(gòu)形式不得有任何改動(包括攔板降低或外伸)。

　　7、室內(nèi)樓地面：地面裝修荷載不得超過公斤/㎡，使用荷載不得超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)公斤/㎡，除廚房、衛(wèi)生間地面有防滲層外，其它室內(nèi)樓地面一律不準(zhǔn)用水直接沖刷。切勿用重物撞擊地面。