小區(qū)調(diào)研報告
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，報告與我們的生活緊密相連，報告具有雙向溝通性的特點。那么大家知道標準正式的報告格式嗎？以下是小編整理的小區(qū)調(diào)研報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
小區(qū)調(diào)研報告1
調(diào)查項目：各小區(qū)的衛(wèi)生
調(diào)查人員：環(huán)衛(wèi)人員（8人）
調(diào)查過程：
以前的各小區(qū)的花園里，種著綠茵茵的小草，這種草是常綠，直至初冬，仍青蔥如春。給人一種輕松淡雅感覺，花園四周種滿冬青、塔松，這是油田花許多資金建起的，讓人們茶余飯后憩息的好地方。塔松、冬青在四周種了一圈，凹凸不等，錯落有致。在花園中間的地方，建有三個外形不同的亭子，宛似親熱的摯友在陽光中喁喁低語，又似婷婷少女在樂聲中雙雙疾旋，這小草、冬青、塔松、亭子，構(gòu)成了一幅漂亮的圖畫，人們在漫步 、小憩……
不知從何時起小花園里的草變得稀稀稀稀，草場坑坑洼洼，處處是塑料袋、廢紙、糞便。塔松有的東倒西歪，折的折了，斷的斷了，四周的`冬青樹更是不用提了，枯的枯、死的死，時不時還見到連根拔起的小樹苗。從前的景象不見了，漂亮的花園圖畫變成了回憶。
也不知從何時起花園旁的食攤、菜攤一個接一個地多起來，從當時的一兩攤進展到現(xiàn)在的整條公路！每逢早上人們還在睡夢中熟睡的時候，那小攤的叫賣聲、喧嘩聲，早已經(jīng)打斷人們的夢鄉(xiāng)，到了晚上整條公路都是剩飯，油煙、煤渣、污水、隨處可見，滿地都是……
這那還是花園�。糠置魇抢鴪�，是農(nóng)貿(mào)市場……
過去油田各個小區(qū)的建設(shè)，為了便利住戶，每棟居民樓的各個單元都建有一個垃圾道，垃圾從垃圾道落入一樓的垃圾箱。隨著生產(chǎn)擴大和生活水平的提高，垃圾的成分也日益簡單，排放量也逐年增多。這些廢棄物含有大量的煤粉塵、二氧化碳、二氧化硫和食物垃圾。一方面通過不同的途徑產(chǎn)生水體污染、土壤污染、大氣污染。例如：二氧化碳煤粉塵等增多會使地面溫度上升或下降。微小的顆粒會使能見度降低：降水量增加。大氣污染形成，酸雨能對生物和各種建筑，以及供電、通信線路等設(shè)施造成明顯損害。
一個成年人每天需要吸入10幾千克的空氣。受污染的空氣進入人體內(nèi)，就會導致神經(jīng)、呼吸、心血管系統(tǒng)的疾病。例如：直徑在0.5微米之間的粉塵能直接到達人的肺泡并沉積下來，還能隨血液到達全身。像這樣的垃圾道也成了老鼠的家園、夏天成了蒼蠅和蚊子的滋生地。
這樣的環(huán)境還是“非典”起作用，使各小區(qū)的管理、衛(wèi)生都好了起來，但是在今年的春節(jié)，剛愛護好的環(huán)境又被污染，由于過節(jié)家家戶戶都買了各式各樣的產(chǎn)品，不是在家吃完扔到外面就是順手往旁邊一甩使得室外處處是垃圾、果皮、紙屑，這樣一來環(huán)衛(wèi)工人可就忙了，每天早上6：30起床，始終到晚上7點才回家，她們就在那幾條公路上走來走去，不知道要掃幾回？“哎！真是命苦�！币粋�工人竟然發(fā)出這樣的感嘆。我真為她們感到難受。為什么我們不能去疼惜身邊的環(huán)境？
調(diào)查結(jié)果：由于春節(jié)，環(huán)境衛(wèi)生差，所以我們應當去疼惜環(huán)境。
小區(qū)調(diào)研報告2
為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學習借鑒先進經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況
根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。
分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：
�。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
（二）建設(shè)標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。
�。ㄈ┮�(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標準較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務業(yè)務的有4家，服務小區(qū)6個，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況
目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。
（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況
調(diào)研的54個小區(qū)中，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設(shè)單位負責管理。物業(yè)機構(gòu)管理的有14個小區(qū)，業(yè)主自治的有8個。建管不分，物業(yè)服務從屬于建設(shè)單位，沒有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務項目少，大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務和維修服務，服務質(zhì)量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問題
調(diào)研組認為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設(shè)的遺留問題
小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現(xiàn)象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權(quán)利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區(qū)屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當時條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設(shè)單位因機構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調(diào)研的54個小區(qū)中，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統(tǒng)一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質(zhì)；物業(yè)服務人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范
部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調(diào)研的54個小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機制尚未形成
業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權(quán)意識與責任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理
工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認真落實工程建設(shè)的各項監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。
3、要強化對物業(yè)管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進展；二是加強物業(yè)服務企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的.條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務質(zhì)量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業(yè)服務健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機制
首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構(gòu)及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務水平打下一個良好的基礎(chǔ)。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教
縣政府及相關(guān)職能部門要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行應盡的義務。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為
物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質(zhì)量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一收費，在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進行查驗，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區(qū)條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍窒刃袑讉�無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
小區(qū)調(diào)研報告3
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：
1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。
3、建設(shè)標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)
施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。
2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質(zhì)量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難
等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的.格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。
（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
（四）物管服務水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配
套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務健康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。
小區(qū)調(diào)研報告4
春節(jié)年關(guān)將至，熱鬧的氣氛感染著每個人，歡樂的時光陪伴著每一刻。小年夜的喜慶，除夕晚的歡樂，春節(jié)的氣息撲面襲來。在這些傳統(tǒng)節(jié)日中人們分享著彼此的幸福和喜悅，收獲著美好生活的點點滴滴。
傳統(tǒng)節(jié)日是我國文化的一種表現(xiàn)形式。每個民族都有本民族的傳統(tǒng)節(jié)日以及傳統(tǒng)習俗，他們之間既有共同點也有自己獨特的地方。正是因為差異的存在才彰顯了民族的特色，也代表了民族的傳統(tǒng)信仰。此外，不同地域有著不同的節(jié)日習俗，這些習俗都是地域文化的具體體現(xiàn)。 經(jīng)過寒假的仔細調(diào)查以及走訪，我逐漸地把我所在地的節(jié)日習俗整理在一起。在整個過程里我既體會到傳統(tǒng)節(jié)日習俗的重要性，也發(fā)現(xiàn)了其中的一些特殊含義。以下就是我整理出來的過年時的節(jié)日習俗。
1、小年夜
小年夜是個喜慶的日子，也是歡樂過大年的沖鋒號。一家人團圓在一起樂呵呵地圍桌吃飯、聊天，分享這一年的收獲和喜悅。在我們這里小年夜是農(nóng)歷的十二月二十三號。在這一天我們一般都會到祠堂(我們當?shù)氐脑捊凶觥皬d屋”)祭祖，這個儀式是要整個族人都參加。
2、掃屋
過年的時候，什么都需要有個新面貌，所以連屋子也不例外�！皰呶荨币卜Q“掃塵”，從字面意思也可以知道是打掃衛(wèi)生。一般情況下“掃屋”是定在二十四號。由于現(xiàn)在的人都不太講究以前的規(guī)矩，只要在大年夜前做完就可以了�！皰呶荨痹诋�?shù)卦⒁鉃閽呷セ逇猓有乱荒甑暮眠\。這是一項巨大的工程，需要大量的人力和物力，基本上全家人都要參與進來。
3、做年糕
民以食為天，吃才是最實在的事情。所以過年的時候肯定少不了吃的東西——年糕。我們當?shù)氐哪旮舛际鞘止ぶ圃斓�，自給自足的�，F(xiàn)在還保持著相當傳統(tǒng)的制作工藝，都是比較古老的制作方法。我們使用的工具也是近“石器時代”的工具——石磨。首先制作年糕的第一步就是將普通的大米用石磨磨成粉狀，這個過程完全是靠力氣來完成的。 有了“米粉”這個原材料就可以開始制作年糕了。經(jīng)過一系列復雜的工序最后得出圖片中的成品。它的寓意為步步高升。這種年糕的味道甜甜的，嚼起來很有韌勁，是不錯的`過年佳品。
4、貼春聯(lián)
這是過年重要的習俗，在很多地區(qū)都很流行這樣的傳統(tǒng)。除舊換新是很有必要的，因為每家都希望新年有新氣象，一切都是嶄新的開始，春聯(lián)也不例外。春聯(lián)的貼法在我們當?shù)剡�是保留著古老的傳統(tǒng)。比如哪個貼左邊，哪個貼右邊都是有講究的，還有就是很多春聯(lián)都是那些老一輩的人自主創(chuàng)作的，完全手工制作。這樣的春聯(lián)既有特色，又能準確的表達主人家的新一年的期望與祝福。
小區(qū)調(diào)研報告5
調(diào)研目的：居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計，不再是單純的建筑設(shè)計，設(shè)計時所要兼顧的方面也會更多。因此調(diào)研時要注意的地方也就相對的要全面一些。
一、 了解居住區(qū)選址的要求，收集相關(guān)資料，調(diào)查城市性質(zhì)、氣候、生活方式、傳統(tǒng)文化對居住區(qū)規(guī)劃影響。分析小區(qū)周邊環(huán)境對居住的影響。
二、 了解居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計對各項功能及組團外部空間的組織，分析小區(qū)規(guī)劃的大小規(guī)模形式。
三、 分析小區(qū)的道路系統(tǒng)規(guī)劃方式，了解道路規(guī)劃的相關(guān)要求和規(guī)范。對已建成小區(qū)進行實例分析。
四、 了解住宅類型和住宅組群布局，分析住宅組群布局如何綜合考慮用地條件、間距和采光通風要求。對戶型進行基本的分析。
五、 了解小區(qū)規(guī)劃過程中對綠地的要求及景觀設(shè)計方面應注意的一些事項。
調(diào)研內(nèi)容：
�。ㄒ唬┗丨h(huán)境分析：
濱河名家位于鄭州市新鄭市，所處地理位置屬于溫帶濕潤季風氣候。四季分明、雨熱同期，干冷同季。春季干旱少雨，夏季炎熱多雨，秋季晴朗日照常，冬季寒冷少雨雪。濱河名家位于鄭州市沁河路2號二七航海路鄭密路交叉口，驅(qū)車 20分鐘內(nèi)可順利到達二七商圈。小區(qū)雖然位于帝湖東邊，周圍有一定的'教育設(shè)施和醫(yī)療購物等基礎(chǔ)設(shè)施。但是也存在很多的不足之處，由于周圍的基礎(chǔ)服務設(shè)施距離小區(qū)有一定的距離，住戶的日常生活對小區(qū)自身的基礎(chǔ)服務設(shè)施依賴性較大。毗鄰BRT公交站，交通流量大，對小區(qū)也有很大的噪聲污染。
�。ǘ┛傮w規(guī)劃: 1、基本概況：濱河名家占地8.2萬平方米，總建筑面積5.085萬平方米。項目整體規(guī)劃以6層純電梯花園洋房為主，11層小高層、18高層為輔，產(chǎn)品采用一梯兩戶和兩梯三戶純板式結(jié)構(gòu)，更好的滿足通風和采光的需求。
2、服務設(shè)施：小區(qū)的基礎(chǔ)商業(yè)服務設(shè)施布置在它的主軸線上，也就是社區(qū)主入口的商業(yè)步行街，綜合多種業(yè)態(tài)，超市、會所、藥店等一 系列服務設(shè)施。設(shè)置滿足社區(qū)內(nèi)部及周邊居民的日常生活需求。教育設(shè)施齊全，有標準化的幼兒園，小區(qū)的東南角是一小學，滿足了孩子的基本的教育需求。
3、道路系統(tǒng)：小區(qū)的道路系統(tǒng)的規(guī)劃是
否合理直接影響區(qū)的使用功能，出入口的安排，人車流線的分布，小區(qū)道路的分級處理和停車位處理都是十分重要的。項目總共二個出入口，分別在小區(qū)的東西兩側(cè)，主要道路系統(tǒng)為半環(huán)形式，打破了格局的呆滯化，使得小區(qū)布局活潑。整個小區(qū)采用人車分流，人行出入口作為主要出入口，車行出入口為應急出入口，環(huán)道作為車行道，寬6米，人行步道呈網(wǎng)狀分布，更好的做到動靜分區(qū)。小區(qū)整體采用地下停車庫形式，一定程度上節(jié)約了用地，車庫位于兩排建筑的中間綠化帶地下，方便了各類住戶的需求。
�。ㄈ┙ㄖ季趾驮煨停盒^(qū)主要有別墅區(qū)，多層住宅和高層住宅組成，是多元化的綜合小區(qū)。別墅有聯(lián)排和獨棟之分，給客戶以更多的選擇，多層住宅呈現(xiàn)行列式布局，有利于住戶的采光和通風。小區(qū)總的設(shè)計風格為西班牙風格，建筑外立面采用手工抹灰墻和文化石，色彩明快，醒目又不過分張揚。給人以舒適的感覺。從紅陶筒瓦到手工抹灰墻，從弧形墻到陽臺，鐵藝、陶藝掛件都表達了西班牙風情。
二、資料查閱：
�。ㄒ唬┚幼^(qū)分類：居住區(qū)的規(guī)劃布局，應綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整體。
居住區(qū)按規(guī)模大小和等級的不同，可以分為：居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團。
居住區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模，并集中布置居住建筑、公共建筑、綠地、道路以及其他各種工程設(shè)施，被城市街道或自然界限所包圍的相對獨立地區(qū)。因受公用設(shè)施合理服務半徑、城市街道間距以及居民行政管理體制等因素的影響，居住區(qū)的合理規(guī)模一般為：人口5～6萬（不少于3萬）人，用地50～100公頃左右。
小區(qū)調(diào)研報告6
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調(diào)研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本狀況
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的進展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業(yè)服務公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，進展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導致很多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，很多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：
一是一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位，導致住戶有看法而拒絕繳費。
二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。
三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。
四是由于業(yè)主自身的緣由，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費不準時等。
五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應了許多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。
六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。
七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。
八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好、修理不準時、收費不規(guī)范等狀況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿足，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費。
九是當物價部門依據(jù)經(jīng)濟進展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等狀況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費而無法服務，業(yè)主埋怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透亮 、違反規(guī)定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務內(nèi)容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有肯定的隨便性，少服務、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)辦法見，對物業(yè)管理的有償服務產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。
6、業(yè)主的消費觀念有待轉(zhuǎn)變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行修理養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公正的。長此進展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業(yè)服務收費管理的看法和建議
１、走強強聯(lián)合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上賜予扶持和優(yōu)待。
2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深化社區(qū)，加強日常巡查，對修理不準時、服務不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開頭，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的.合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)接受，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效修理養(yǎng)護。
4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務費指導價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、貯存間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務向市場化、專業(yè)化方向進展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費沖突凸現(xiàn)，商品房沖突相對平穩(wěn)的特點，實行分類指導方法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標準。
5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當確需使用房屋公共修理基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的修理費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過。
6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡潔措施或程序。
7、妥當協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)擔當，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應相應服務，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應擔當3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣揚力度引導人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償供應向有償型的商品供應方面轉(zhuǎn)化。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營力量，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應當注意個人素養(yǎng)方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。
11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導，參與社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參與業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和準時處理侵害居民合法權(quán)益的大事。
12、恢復物業(yè)小區(qū)服務收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務收費有關(guān)問題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復物業(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定�！督魇∥飿I(yè)服務收費管理方法》和《吉安市物業(yè)服務收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理進展的客觀要求，修改物業(yè)服務收費管理方法成為迫切需求，有關(guān)部門應樂觀協(xié)作，共同推動新的物業(yè)服務收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務成本構(gòu)成和服務內(nèi)容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務。
小區(qū)調(diào)研報告7
一、調(diào)研現(xiàn)狀
由于我國經(jīng)濟的飛速增長，讓城市宜居程度變成為了城市建設(shè)的主要指標。老舊小區(qū)改造為民生重點工程，基于城市現(xiàn)代化、
環(huán)�？沙掷m(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時間比較長，市政配套設(shè)施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區(qū)。通過調(diào)研和過去一年多的試點情況來看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成為了20年以上，由于原來設(shè)計標準比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務缺失直接關(guān)系到生活在小區(qū)里居民的獲得感、幸福感、安全感。應通過外部環(huán)境的改造和基礎(chǔ)設(shè)施的改造、服務設(shè)施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區(qū)屬于重要地段，但是在改造老舊小區(qū)期間卻遇到了非常多的難點。
二、存在問題
一環(huán)境設(shè)施狀態(tài)落后
隨著經(jīng)濟發(fā)展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區(qū)道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長的狀況下，車主只能夠?qū)④囃５焦矆鏊�，這導致占領(lǐng)了大量的娛樂場所的活動空間，嚴重影響了人們的娛樂活動。道路由于
太窄，再加之具有車輛，私家車之間難免會發(fā)生碰撞，使得住戶間時常發(fā)生沖突，影響了小區(qū)的和諧發(fā)展;水電基礎(chǔ)設(shè)備過于老化，管線長期沒有更換，造成小區(qū)會由于水電管線問題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質(zhì)量，此外供電路線老化還很有可能發(fā)生火災、雷擊等情況，這給住戶造成為了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區(qū)存在許多以前的電力平行線和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現(xiàn)象;建造外墻粉刷面受到了風化，建造內(nèi)墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設(shè)備。小區(qū)雨污管網(wǎng)老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部份管網(wǎng)阻塞、化糞池破損甚至坍塌導致小區(qū)雨污水系統(tǒng)無法正常運行，每逢臺風天氣小區(qū)內(nèi)澇污水橫流、異味嚴重。小區(qū)道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴重。安防技防設(shè)備不完善。
二居民意見難以統(tǒng)一
老舊小區(qū)人員組成復雜，小區(qū)住戶普通以老年人、暫時租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見征求階段，得到的意見征求結(jié)果與實施施工過程時常存在乎見難以統(tǒng)一的情況。該情況通常導致施工過程受到部份小區(qū)居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關(guān)于小區(qū)綠化增加與適當縮減綠化增加停車位思路分歧問題，建造違章改造拆除等問題。
三綠地所存在的問題
老舊小區(qū)建造的時間普遍在上世紀末，無論是在設(shè)計水平還是配套設(shè)施方面，都無法和當代的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計相比。特殊是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的小區(qū)都進行了綠化，不過普遍都是自然生長，而且因為缺少必要的養(yǎng)護，所以無法從整體上展現(xiàn)出美感。同時，還有的小區(qū)盡管進行了綠化設(shè)計，無非卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區(qū)并不重視對于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進行保養(yǎng)，個別的老舊小區(qū)還把小區(qū)的綠地開墾改造成為了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區(qū)的環(huán)境。
四建設(shè)施工過程影響
老舊小區(qū)改造過程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會對小區(qū)居民日常生活造成一定影響。由于改造過程存在各個管線部門共同施工，個別小區(qū)施工現(xiàn)場混亂。例如驛前巷15A、15B小區(qū)施工過程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導致未能有效進行施工，改造時間增加等問題。
三、對策建議
一增加小區(qū)功能
在改造老舊小區(qū)的過程中，非但要穩(wěn)固樓體結(jié)構(gòu)、重新打造外觀、建立保暖工程，而且還要合理的增設(shè)小區(qū)功能。
一、改善小區(qū)居民水電供應設(shè)施陳舊的情況，并滿足居民平時的生活要求;
二、對小區(qū)里違背規(guī)定的建造進行清除，增加綠化和小區(qū)健身活動區(qū)域的面積，加寬小區(qū)的道路，并要通過小區(qū)地基的實際情況，來在合理的位置建造地下停車場以及供水排水系統(tǒng);最后，要改善臨街土地，以提高小區(qū)附近的經(jīng)濟價值，增加老年活動場所。利用完善的規(guī)劃以及所增加的功能，來全面的加強老舊小區(qū)的宜居程度和經(jīng)濟價值，從而給居民打造出一個舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。
二加強意見征求過程
方案征求初期，應盡量提高意見征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區(qū)居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設(shè)計期間盡可能滿足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便后期改造過程中產(chǎn)生分歧導致減少不必要的糾紛阻擾。
三運用綠色生態(tài)環(huán)保理念來進行規(guī)劃設(shè)計
1堅持以人為本
要讓規(guī)劃工作具有科學合理性，并展現(xiàn)出綠化工作的成效。根據(jù)老舊小區(qū)的設(shè)施條件，來有針對性的制定綠化規(guī)劃，保證規(guī)劃設(shè)計和實際情況能夠合理的融合到一起，并實現(xiàn)點、線、面的融合，如此一來就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一個功能齊全的.綠地系統(tǒng)。例如建立一個小游園，然后融合小區(qū)綠化的狀況，在進行改造的小區(qū)內(nèi)創(chuàng)建休閑娛樂場所，然后根據(jù)住戶的各種要求，并利用草坪、廣場等來把綠地分為各種功能區(qū)，每一個分區(qū)單獨存在，但是均具有自己的特點，能夠達到居民的種種要求;此外也可以進行主干道綠化的線狀綠地的建設(shè)，也就是在小區(qū)里把綠化按照現(xiàn)狀來羅列，把小區(qū)中處于分離狀態(tài)的綠地進行連接，以構(gòu)成一個綠色體系框架。
2對綠地結(jié)構(gòu)進行改善，以加強綠地的生態(tài)收益。
想要提升小區(qū)的環(huán)境，那末就要合理的使用好小區(qū)的綠地，全面的展現(xiàn)出綠肺的功能。而想要實現(xiàn)這一目標，那末就要以生態(tài)平衡為理念來創(chuàng)建綠化環(huán)保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時還要合理的改善植被，全面的展現(xiàn)出生態(tài)效果�？傮w來說的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進行融合才可以打造出結(jié)構(gòu)豐富的綠地，這樣一來就能夠全面加強生態(tài)收益。
四加強建設(shè)過程管理
嚴格把控質(zhì)量，安全進度。與施工、監(jiān)理單位做好建設(shè)工作，合理施工組織計劃，嚴格把關(guān)施工過程。既要保質(zhì)保量、按時交付工程。又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。
五加強改造后的維護工作
對老舊小區(qū)的改造成效只能夠體現(xiàn)較短的時間，若想長期保持住戶宜居的程度，那末還要全面和物業(yè)公司、居委會等部門進行合作，來一同進行管理。
小區(qū)調(diào)研報告8
【摘要】居住小區(qū)綠化在城市生態(tài)系統(tǒng)中起著極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區(qū)綠化的作用和現(xiàn)狀，并對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應的建議。
【關(guān)鍵詞】居住小區(qū)，園林綠化，景觀設(shè)計，植物多樣性居住小區(qū)是指城市主要道路所包圍的獨立生活居住地段。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的蓬勃興起，人們環(huán)保意識的日益增強和對生活環(huán)境要求的不斷提高，在選擇住房的過程中，人們開始強調(diào)景觀環(huán)境方面的條件。這種現(xiàn)代生態(tài)居住觀，給小區(qū)環(huán)境設(shè)計注入了新的內(nèi)容，同時也為居住小區(qū)環(huán)境設(shè)計提出了更高的要求。居住小區(qū)的綜合環(huán)境在人們心中越來越占主導地位，而居住小區(qū)綠地是綜合環(huán)境中重要的組成部分。隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住宅建設(shè)逐步走向商品化的軌道，人們對居住環(huán)境的要求也會越來越高，也給建筑師、規(guī)劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區(qū)綠化現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢以及綠地樹種選擇和植物配置加以分析，以期為居住小區(qū)綠化設(shè)計提供新的思路。
一、目前居住小區(qū)園林綠化的現(xiàn)狀居住小區(qū)綠化是對自然生態(tài)系統(tǒng)的恢復
有的綠化部門或投資者未能對居住小區(qū)原有的立地條件進行調(diào)查，實地勘察、分析，對所選用植物本身的生長規(guī)律和對環(huán)境條件的要求未作細致的考慮，就盲目地進行綠地規(guī)劃設(shè)計，或照抄照搬，或是設(shè)計者、投資者的愛好，認為只要種上草，栽上樹，綠化的目的就達到了。例如模仿頻率很高的“法國規(guī)整式”，在許多居住小區(qū)中都可以看到，整齊的綠化成為建筑的花邊，其作用僅僅是為居住小區(qū)“涂脂抹粉”。人們看不到小區(qū)的整體空間景觀，看到的只是零碎的片段。因為在高密度的居住小區(qū)中，景觀設(shè)計沒有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環(huán)境美化。
二、現(xiàn)代居住小區(qū)植物景觀設(shè)計原則
1、營造人工生態(tài)植物群落。隨著生態(tài)園林的發(fā)展，以生態(tài)學原理（如互惠共生、化學互感、生態(tài)位、物種多樣性和競爭等作用）為指導來建設(shè)一個人類、動物、植物和諧共生、良性的生態(tài)環(huán)境成為我們追求的目標。居住小區(qū)的綠化是對自然系統(tǒng)的恢復，將居住區(qū)建設(shè)成為生態(tài)小區(qū)是目前園林工作者對其進行綠地規(guī)劃的理論前提，堅持以生態(tài)平衡為主導，利用不同物種在空間、時間、營養(yǎng)等方向進行合理配置植物，把大自然引進人們生活，真正達到人與自然生態(tài)系統(tǒng)的融合和相互協(xié)調(diào)，最大限度滿足人們對環(huán)境的生態(tài)要求。在居住區(qū)綠化中必需借鑒城市綠地中植物的豐富搭配類型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實際應用中因地制宜根據(jù)不同居住區(qū)綠地服務對象的需求和應達到的功能要求進行植物設(shè)計，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動現(xiàn)代居住區(qū)采用高大喬木遮蔭；以觀賞為主的綠地可采用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀賞結(jié)合散步游覽的綠地可采用喬木—草本型的植物配置方式。
2、植物造景要有良好的景觀效果。人是居住區(qū)的主體，居住區(qū)的一切都是圍繞著人的需求而進行建設(shè)、變化的`，不斷趨于文明和理性的社會越來越關(guān)注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更為人性化的方向發(fā)展。植物造景和人的需求完美結(jié)合是植物造景的最高境界，強調(diào)人性化居住小區(qū)的植物造景要特別強調(diào)根據(jù)不同植物的干、形、葉、色、花、果等觀賞元素特點進行花色、花期、花葉、樹型的搭配，根據(jù)地域特色結(jié)合季相變化對植物進行合理配置。良好的居住區(qū)綠地應該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創(chuàng)造出優(yōu)美、長效的花卉風景，最終達到人與自然的和諧。
3、植物造景過程中植物配置的形式。居住區(qū)綠地植物造景中植物配置應適應綠化的功能要求，適應所在地區(qū)的氣候、土壤條件和自然植被分布特點，選擇抗病蟲害強、易養(yǎng)護管理的植物，體現(xiàn)良好的生態(tài)環(huán)境和地域特點。要充分發(fā)揮植物的各種功能和觀賞特點，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結(jié)合，構(gòu)成多層次的復合生態(tài)結(jié)構(gòu)，達到人工配置的植物群落自然和諧。植物品種的選擇要在統(tǒng)一的基調(diào)上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內(nèi)的采光通風和其他設(shè)施的管理維護。
三、居住小區(qū)中植物的選擇
1、居住小區(qū)中植物的具體選擇方案。小區(qū)內(nèi)道路分連接各小區(qū)分區(qū)之間的主干道和連接小區(qū)宅前道路的支干道、小道。樹木配置以規(guī)則式、行列式為宜，在不影響采光的情況下，宜配植以造形優(yōu)美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹等，以遮擋東西向的太陽輻射，在夏日為行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當點綴幾組常綠樹，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀，增加綠色空間層次。但小區(qū)內(nèi)各條干道綠化樹種不宜雷同，每條路都應以植物形成自己的特色。
2、居住小區(qū)中綠化植物配置原則。
⑴植物配置要層次分明、注重色塊。在居住小區(qū)中進行配置時，也應該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個層次，再進行空間的分割與聯(lián)系，通過各個層次，使空間更具自然的節(jié)奏。
�、萍竟�(jié)性觀花觀葉植物相搭配。 “意春早臨花爭艷，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條�！边@首詩道出了季節(jié)變化及對小區(qū)設(shè)計的最直接要求；應保持三季有花，四季常綠。
�、且圆荼净ɑ軓洷荒颈局蛔恪ｋm然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對來說更易于成為造景要素。在組合時必須考慮到小區(qū)中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態(tài)長勢等方面，使之互相協(xié)調(diào)。
住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計要在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強調(diào)園林景觀與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時兼?zhèn)溆^賞性和實用性，在綠地系統(tǒng)中形成開放性格局，布置文化娛樂設(shè)施，使休閑、運動、交流等人性化的空間與設(shè)施融合在園林景觀中，營造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開拓人與自然充分親近的游憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。
小區(qū)調(diào)研報告9
黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問題
近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4、政府相關(guān)職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見
南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的`制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務質(zhì)量。物業(yè)公司應結(jié)合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。
小區(qū)調(diào)研報告10
（一）調(diào)研背景：
調(diào)研目的：
1、通過本次調(diào)研，初步了解我國的住房政策、住房制度、居住現(xiàn)狀、居住標準以及住宅房地產(chǎn)的相關(guān)知識。
2、通過對本市居住區(qū)環(huán)境專題調(diào)研，掌握進行社會調(diào)研的一些基本方法和手段，培養(yǎng)調(diào)查分析和綜合思考能力。并初步學會在調(diào)研報告中運用經(jīng)濟分析及掌握相關(guān)軟件的應用。
3、掌握居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本原理和方法，并熟悉城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計等相關(guān)規(guī)范。
調(diào)研方法：文獻調(diào)研，實地調(diào)研，拍照，訪談，數(shù)據(jù)統(tǒng)計等。
調(diào)研過程分析：
理論調(diào)研：通過多種方式和手段，進行文獻檢索、資料收集和整理，旨在了解我國住房制度和當代居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、發(fā)展的理論與實踐問題，了解存在的主要問題和發(fā)展趨勢，了解相關(guān)的政策、法律與法規(guī)、規(guī)范等內(nèi)容。主要對《合肥市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進行了深入研究。
實地調(diào)研：此次調(diào)研過程中，我們分成了兩個部分進行，一是對基地的調(diào)研，二是對哈爾濱市已建成的小區(qū)展開調(diào)研，旨在為我們的設(shè)計提供多方面的參考。
�。ǘ┗卣{(diào)研
1、調(diào)研時間：
2、調(diào)研地點：
3、調(diào)研內(nèi)容：小區(qū)規(guī)劃及其周邊情況
4、基地所處區(qū)位：哈爾濱香坊區(qū)，東側(cè)緊鄰學府路，西鄰機場路，南北分別與哈雙路和哈西站相望。從整體上看，交通、信息流十分暢通，有著優(yōu)良的政策環(huán)境。
5、基地內(nèi)部現(xiàn)狀：經(jīng)實地調(diào)研，基地呈北高南低、西高東西的走勢，整個地形呈不規(guī)則的扇葉狀。基地內(nèi)部沒有集中地水面，只有一處占地較小的集中綠化布置，在規(guī)劃設(shè)計時可予以保留。基地現(xiàn)狀及功能分區(qū)情況如右圖所示。
6、基地周邊的各類服務設(shè)施情況：
�。�1）、基地周邊的學校和車站：
�。�2）、基地周邊的銀行：
（3）、基地周邊的醫(yī)院：
（4）、基地周邊交通狀況及建設(shè)情況：
綜上所述，澗橋西畔周邊交通發(fā)達，道路寬闊。較其他各個周邊相對安靜，適合人們在此進行散步等休閑活動，自然環(huán)境上很有優(yōu)勢。此外，基地周邊的銀行、學校、酒店、醫(yī)院等設(shè)備齊全，但是附近沒有較大的購物商場，這可能為將來在此居住的居民帶來生活上的不便。
交通組織：小區(qū)采用理性有序的交通組織系統(tǒng)———人車平面分離，將車行組織在外圍。車行系統(tǒng)由街區(qū)環(huán)路和支路以及各車行入口、路邊停車坪、地下車庫組成。路寬6 m，瀝青路面。澗橋西畔規(guī)劃了一條完整的步行主線，從一期的南入口商業(yè)步行街，會所（售樓中心）、、到二期的高層、并由此主線與街區(qū)的庭院步道相連，構(gòu)成整個小的步行系統(tǒng)。
景觀設(shè)計：充分展示原有澗橋西畔的景觀優(yōu)勢，是小區(qū)景觀設(shè)計的主題，通過對主入口處的自然蘆葦蕩進行改造設(shè)計，形成以自然水景為主景的景觀中心。同時，以此作為整個小區(qū)的'景觀起點，形成小區(qū)綠化主軸，深入小區(qū)內(nèi)部與區(qū)內(nèi)各組團綠化空間相連’并使建筑每戶都達到了景觀最優(yōu)化，充分體現(xiàn)景觀為人所用，以人為本的設(shè)計理念。
建筑設(shè)計：在建筑設(shè)計上，小區(qū)以陽光、空氣、水為主題，創(chuàng)造與自然親密接觸的鄰里生活環(huán)境和室內(nèi)生活環(huán)境。小區(qū)住宅單體有兩種類型：花園洋房（4~5層）；高層32層。其戶型錯落有致，品種較多，面積從40~250 m2，可滿足不同人群的需求。
周邊配套設(shè)施：澗橋西畔小區(qū)的規(guī)劃特點，主要在于它充分利用了原有的自然環(huán)境與現(xiàn)在眾多小區(qū)設(shè)計一味采用人工的手段來打造所謂的“自然生態(tài)”景觀有著本質(zhì)區(qū)別，這一點是值得我們借鑒的
�。ㄈ�、總結(jié)
通過收集現(xiàn)狀基礎(chǔ)資料和相關(guān)背景資料，分析基地現(xiàn)狀與周圍環(huán)境關(guān)系，了解一般居住區(qū)的規(guī)劃模式。根據(jù)基地的實際情況，借鑒這些小區(qū)的規(guī)劃優(yōu)點，吸取其設(shè)計的不足之處，在我們的設(shè)計中，揚長避短，為居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常生活和文化生活需要地舒適、衛(wèi)生、安全、寧靜和優(yōu)美的居住環(huán)境。
小區(qū)調(diào)研報告11
近年來，隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。
安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關(guān)注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調(diào)解委員會通過對轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進行了認真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認識，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀
目前在雨花臺區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個，鐵心橋地區(qū)7個社區(qū)，其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：
�。�1）部份居民思想觀念舊。一些新市民受傳統(tǒng)散居村落影響，缺乏整體意識，個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用；缺少對房屋結(jié)構(gòu)安全的相關(guān)知識，少數(shù)業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂改；對集中居住的新建小區(qū)不適應，一些業(yè)主私占綠地停車位不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益；
�。�2）部分居民生活習慣難以更改。老的生活習慣一時難以改變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹木之間拉扯繩索晾曬衣物，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物或家禽，在小區(qū)寵物糞便隨處可見，物業(yè)公司在管理中容易與業(yè)主發(fā)生糾紛；
�。�3）業(yè)主服務消費意識淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業(yè)服務費的概念，直接后果就是導致物業(yè)運轉(zhuǎn)困難，服務質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
（1）安置房質(zhì)量缺陷。安置房質(zhì)量上的缺陷造成的后果往往會由后期物業(yè)來處理。小區(qū)通過綜合驗收，向業(yè)主交房時還存在一些遺留問題。如區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、相關(guān)配套等設(shè)施未完工，影響業(yè)主入�。环课萃鈮�、飄窗、陽臺滲漏等，引發(fā)業(yè)主不滿；電梯、電子對講門、監(jiān)控設(shè)備存在故障，招來業(yè)主指責。工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決，這些問題帶到業(yè)主入住階段，多數(shù)業(yè)主理解為房屋質(zhì)量以及安置前的有關(guān)承諾沒有兌現(xiàn)，責任應由物業(yè)公司承擔，從而很容易造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒，給物業(yè)管理帶來相當大的壓力；
�。�2）服務質(zhì)量上的詬病。保潔不滿意、修理不及時、巡邏不勤快、綠化不到位、車位不足和車位分配的不透明等問題都容易引發(fā)業(yè)主的不滿；
（3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務，保障居民的基本生活需求，各街道的.社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時指導安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會，這樣個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點建議
1、成立業(yè)主委員會。相關(guān)部門應及時指導保障房小區(qū)成立業(yè)主委員會，保障房小區(qū)中居民大多數(shù)是由附近村民搬遷過來，通過業(yè)主委員會的形式重新構(gòu)建“熟人社會”；
（1）方便個體業(yè)主與物業(yè)公司之間進行溝通；
�。�2）通過業(yè)主委員會，方便物業(yè)公司對房屋出現(xiàn)的較大質(zhì)量或故障問題及時處理，方便群眾生活；
�。�3）通過業(yè)主委員會宣傳小區(qū)居民責任與義務，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費用收取工作正�；�
2、培養(yǎng)能夠適應市場變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務公開、財務公開，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長遠發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務水準。要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務素質(zhì)好的人員充實到物業(yè)管理一線隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認真學習法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區(qū)居民。
4、相關(guān)行政部門做好保障房建設(shè)驗收工作，避免建設(shè)問題遺留給物業(yè)部門。認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū)，責令建設(shè)單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區(qū)公約，弘揚小區(qū)主人翁意識，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區(qū)居民主導參與到小區(qū)物業(yè)管理中來，通過人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
小區(qū)調(diào)研報告12
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于20xx年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進行了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應收物業(yè)費100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區(qū)，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出�，F(xiàn)在，電梯維修費無從解決。
二、小區(qū)物業(yè)存在的問題
盡管兩個小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。
(一)地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。
(二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的.服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
(三)小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。
(四)物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應的執(zhí)法機構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。
(五)物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。
(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
(一)依照20xx年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。
(二)建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機制的行動軸心。
(三)為促進物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，在政策上實施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實業(yè)新軍。
(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)(大廈)開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進行鑒定。
(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。按時繳納物業(yè)管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個業(yè)主(住戶)必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務費都是違法的。
小區(qū)調(diào)研報告13
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開展了加強石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實際問題，促進和諧社會的建設(shè)和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問卷，搜集了關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積20xx萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;
九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個，占56%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)79個，占居住小區(qū)的75%;
成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊的44家，在外區(qū)注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%;
抽樣調(diào)查問卷顯示，未收取物業(yè)費的小區(qū)占33%。同時，近年來我區(qū)部分實施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;
物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機構(gòu)，加強了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點工作，推進物業(yè)管理市場化進程，進一步加強了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。
二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問題
近年來，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
2.物業(yè)管理公司定位不準確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區(qū)登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有2家，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠;
按照性質(zhì)分，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計劃經(jīng)濟企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運作，以管理者自居，服務意識差;
有些企業(yè)低水平服務、高標準收費，甚至出現(xiàn)亂收費;
有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;
有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達37%;
71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。
業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;
當居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);
87%的.受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4.政府相關(guān)職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。
此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個方面的建議供有關(guān)部門參考：
1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;
建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;
反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益;
開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;
正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;
加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育的長效機制。
3.推動各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對開發(fā)商誠信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;
行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導廣大業(yè)主維好權(quán)、用好權(quán)、盡好責;
物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，同時要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機會，過度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制，推動業(yè)主大會組建工作。
4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應針對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會做出更大貢獻。
5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區(qū)先行試點，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準。
6.提高物業(yè)公司服務質(zhì)量。物業(yè)公司應結(jié)合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時應充分利用自動化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業(yè)應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質(zhì)量。
7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)�，F(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)包括《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部的規(guī)章制度，但缺乏與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制定，如：業(yè)主委員會運作;
物業(yè)管理招投標;
住宅維修基金管理;
物業(yè)管理服務用房設(shè)置使用;
業(yè)主委員會的法人地位及其職責、權(quán)力和義務;
明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會、居委會三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪，區(qū)法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實施細則和法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規(guī)范和指導市場運作。
隨著物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著物業(yè)管理機制的不斷創(chuàng)新，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，隨著政府對物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區(qū)。
小區(qū)調(diào)研報告14
畜牧小區(qū)是一種新型的畜牧業(yè)生產(chǎn)組織形式,按照集約化養(yǎng)殖要求建立的有一定規(guī)模的較為規(guī)范、嚴格管理的畜禽飼養(yǎng)園區(qū),園區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)設(shè)施完備,技術(shù)規(guī)程及措施統(tǒng)一,糞污處理配套,是實施畜牧生產(chǎn)標準化、科學化、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化的有效載體。對于穩(wěn)步發(fā)展畜牧生產(chǎn)，保護農(nóng)村生態(tài)環(huán)境,改善居民生活環(huán)境有著極其重要的意義。
一、畜牧小區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀
畜牧業(yè)是我縣農(nóng)村經(jīng)濟的骨干支柱產(chǎn)業(yè)，近年來，畜牧業(yè)生產(chǎn)得到迅猛發(fā)展，占農(nóng)業(yè)的比重逐年增加，優(yōu)勢日益凸現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，20xx年，全縣出欄生豬90.77萬頭、家禽772.42萬只、肉羊17.73萬只、肉牛2.05萬頭，肉類總產(chǎn)量8.1萬噸、禽蛋產(chǎn)量0.68萬噸，實現(xiàn)畜牧業(yè)產(chǎn)值16.39億元。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查，20xx年農(nóng)民人均家庭經(jīng)營收入4357.86元，其中畜牧業(yè)收入1634.57元，占37.5%，較20xx年增收324.68元，成為家庭經(jīng)營收入的重要組成部分。從20xx年開始，我縣畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重超過了50%，20xx年占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的54.85%，實現(xiàn)了由家庭副業(yè)向農(nóng)村支柱產(chǎn)業(yè)的歷史性跨越。
然而，傳統(tǒng)的畜牧業(yè)生產(chǎn)方式以千家萬戶小規(guī)模飼養(yǎng)為主，農(nóng)民的住房往往是前面住人，后面養(yǎng)畜，衛(wèi)生環(huán)境差。隨著生產(chǎn)的快速發(fā)展，特別是生豬和家禽養(yǎng)殖量的不斷增多，一些養(yǎng)殖戶將畜禽排泄物隨意堆放，周圍惡臭彌漫，引發(fā)鄰里糾紛。在人們生活水平日益提高的今天，這種小規(guī)模人畜混居養(yǎng)殖方式，已遠遠不能適應畜產(chǎn)品質(zhì)量安全、公共衛(wèi)生安全和生態(tài)環(huán)境安全的要求；不利于畜禽品種改良和規(guī)范化、標準化生產(chǎn)的實施；不利于動物防疫，且增加了人體感染病源的機會。只有通過建設(shè)畜牧小區(qū)，集中建造標準化的畜禽圈舍，組織農(nóng)民進小區(qū)養(yǎng)殖，實行統(tǒng)一品種、防疫、服務、治污、銷售的標準化管理和組織化生產(chǎn)，才能達到逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)殖方式，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，減輕養(yǎng)殖污染，從而確保畜產(chǎn)品質(zhì)量和肉品安全，全面增加養(yǎng)殖效益，實現(xiàn)經(jīng)濟社會與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。
基于上述情況，我縣從20xx年開始建設(shè)畜牧小區(qū)，通過近幾年的建設(shè)和發(fā)展，已建成各類畜牧小區(qū)186個，探索出6種建設(shè)模式。一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)型，如漢陽中心畜牧科技園區(qū)、白龍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)；二是集中規(guī)模型，如木馬威靈生豬養(yǎng)殖小區(qū)、公興九龍生豬養(yǎng)殖小區(qū)；三是新村聯(lián)建集中型，如白龍青豐生豬養(yǎng)殖小區(qū)、鶴齡化林生豬養(yǎng)殖小區(qū)；四是大戶帶動型，如國光五愛生豬養(yǎng)殖小區(qū)；五是分戶散養(yǎng)型，如姚家團結(jié)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、開封東華家禽養(yǎng)殖小區(qū)；六是山區(qū)生態(tài)型，如江口清明生豬養(yǎng)殖小區(qū)。我縣應重點推廣產(chǎn)業(yè)園區(qū)型和集中規(guī)模型兩種建設(shè)模式。
二、畜牧小區(qū)建設(shè)中存在的主要問題
幾年來，我縣畜牧養(yǎng)殖小區(qū)從無到有，建設(shè)已取得初步成效，但也應該看到，目前畜牧小區(qū)發(fā)展尚處在起步階段，存在著一些亟需解決的問題。
1、畜牧小區(qū)建設(shè)用地困難較為突出。如何解決和落實養(yǎng)殖小區(qū)建設(shè)用地，已成為難以繞開的一個現(xiàn)實問題。一些養(yǎng)殖小區(qū)由于土地因素而被迫停建設(shè)或改變規(guī)模規(guī)劃，養(yǎng)殖戶受到損失，干部群眾發(fā)展養(yǎng)殖小區(qū)的積極性受挫，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新農(nóng)村建設(shè)工作也受到影響。因此用地問題已成為我縣發(fā)展養(yǎng)殖小區(qū)最大的障礙。
2、資金短缺制約了畜牧小區(qū)的發(fā)展。畜禽養(yǎng)殖業(yè)屬于高風險微利產(chǎn)業(yè)，而且技術(shù)要求也比較高，一些養(yǎng)殖戶本身經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，在建造小區(qū)時大部分資金用于圈舍等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，致使生產(chǎn)資金嚴重不足，生產(chǎn)規(guī)模小，在市場競爭中沒有優(yōu)勢，特別是在行情出現(xiàn)波動時，該堅持的時候堅持不住，想擴大規(guī)模時又無力擴大，要提高產(chǎn)品檔次又缺少生產(chǎn)設(shè)備支撐，結(jié)果是養(yǎng)殖效益差，甚至虧本，嚴重挫傷了積極性，制約著我縣標準化規(guī)模養(yǎng)殖的發(fā)展。
3、小區(qū)技術(shù)不配套，管理不到位。畜牧小區(qū)從生產(chǎn)方式和飼養(yǎng)規(guī)模上看與傳統(tǒng)的飼養(yǎng)不同，但在具體飼養(yǎng)技術(shù)上并沒有多大的進步，在品種選擇、飼料配制、環(huán)境控制、疫病防治等方面還是延續(xù)了傳統(tǒng)的飼養(yǎng)方法，使小區(qū)的產(chǎn)品技術(shù)含量低，價值不高。更有個別地方“重建輕管”思想嚴重，為了完成目標任務，大力宣傳和鼓勵建設(shè)畜牧小區(qū)，但建成后沒有及時動員養(yǎng)殖戶進小區(qū)養(yǎng)殖，缺少幫助他們實現(xiàn)生產(chǎn)良性循環(huán)的辦法，從而出現(xiàn)了小區(qū)畜禽存欄率和養(yǎng)殖戶入住率極低，甚至出現(xiàn)“有區(qū)無畜”現(xiàn)象，造成土地和圈舍閑置浪費。
三、發(fā)展畜牧小區(qū)的對策及建議
一是要加強領(lǐng)導，加大政策扶持力度。大力發(fā)展畜牧小區(qū)，是推進我縣畜牧業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變、提高畜牧業(yè)整體水平、促進農(nóng)民增收的重大舉措。畜牧小區(qū)是傳統(tǒng)畜牧業(yè)向集約化、現(xiàn)代化畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變的重要一步，其發(fā)展勢頭雖然很好，但困難也很多，需要各級黨政制定優(yōu)惠激勵政策，扶上馬、送一程。因此，建議各級黨政要切實把畜牧小區(qū)建設(shè)作為新農(nóng)村建設(shè)的一件大事來抓，真正擺到重要議事日程，加大資金投入，加強基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)殖污染處理設(shè)施等建設(shè)。各相關(guān)部()門要密切配合，在建設(shè)用地、水電安裝、通場道路、糞污處理、金融信貸、技術(shù)服務等方面制定優(yōu)惠政策，幫助解決小區(qū)建設(shè)中遇到的'各種難題，保障畜牧小區(qū)的健康穩(wěn)步發(fā)展。
畜牧小區(qū)建設(shè)狀況調(diào)研報告,
二是要轉(zhuǎn)變觀念，落實畜牧小區(qū)建設(shè)用地。目前，畜牧小區(qū)建設(shè)用地問題已成為制約小區(qū)建設(shè)的瓶頸，對畜牧用地現(xiàn)在也存在著不同看法。首先，發(fā)展畜牧小區(qū)只是把原來分散養(yǎng)殖集中起
來，從土地利用性質(zhì)看，主要是轉(zhuǎn)移用地和調(diào)整用地，并不是多占用土地，其結(jié)果是集約利用土地，提高了土地的利用率。其次，從已建成的畜牧小區(qū)看，所有畜禽圈舍、倉庫等都是簡易建筑物，墻基淺，容易復耕。因此我們要抓住土地利用總體規(guī)劃調(diào)整的有利時機，根據(jù)我縣畜牧養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展的實際，規(guī)劃落實好畜牧業(yè)發(fā)展用地，按照《關(guān)于做好規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地有關(guān)工作的通知》（劍府辦發(fā)[20xx]3號）文件規(guī)定，把畜牧小區(qū)用地落到實處。
三是要結(jié)合實際，科學制定畜牧小區(qū)規(guī)劃。畜牧等相關(guān)職能部門應加強調(diào)查研究，根據(jù)我縣養(yǎng)殖業(yè)的優(yōu)勢和特點，結(jié)合畜牧業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的實際，按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、適度規(guī)模、相對集中、規(guī)范管理、綜合利用的思路，充分考慮水源、交通、防疫、污染等環(huán)境因素，制定具體的畜牧小區(qū)中（長）期建設(shè)方案，分步實施。對小區(qū)選址、建設(shè)規(guī)模、圈舍建設(shè)標準、生產(chǎn)（管理）區(qū)域布局等方面，組織懂技術(shù)、有見解的專家進行多方面的論證，對審定不符合要求的小區(qū)要及時給予糾正，幫助投資者和經(jīng)營者把好關(guān)。尤其要注意新建小區(qū)必須按照養(yǎng)殖小區(qū)排泄量與外部消納量相配套的原則，嚴格控制小區(qū)布局和生產(chǎn)規(guī)模，盡可能的使畜禽排泄物就地轉(zhuǎn)化為能源或有機肥料，力爭實現(xiàn)新建養(yǎng)殖小區(qū)污染零排放，達到清潔生產(chǎn)標準。
四是要完善機制，加強服務體系建設(shè)。不論那種類型的畜牧小區(qū)，都要建立一套完善的組織管理體系，比如成立養(yǎng)殖專業(yè)合作社、養(yǎng)殖協(xié)會等經(jīng)濟合作組織，由這些組織根據(jù)小區(qū)的養(yǎng)殖種類，統(tǒng)一開展種畜禽供應、飼料供應、疫病防治、技術(shù)培訓、產(chǎn)品銷售等服務，為養(yǎng)殖戶提供一個良好有序的環(huán)境，隨時解決出現(xiàn)的問題，逐步把養(yǎng)殖戶納入規(guī)范化管理的軌道，培養(yǎng)他們講求誠信、遵紀守則，照章辦事，共同促進畜牧小區(qū)的健康發(fā)展，形成產(chǎn)、供、銷一體化的畜牧小區(qū)運行機制。在建立管理體系的同時，抓好制度建設(shè)，建立衛(wèi)生防疫制度、人員物品管理制度、畜禽進出小區(qū)制度、消毒制度、標準化生產(chǎn)管理制度等等。在圈舍建設(shè)、引種、飼養(yǎng)管理、疫病防治等生產(chǎn)全過程，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)和健康養(yǎng)殖技術(shù)規(guī)程，并實行全程監(jiān)管，確保產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、綠色和小區(qū)安全，不斷提高飼養(yǎng)水平，提高養(yǎng)殖效益，促進畜牧小區(qū)健康快速發(fā)展。
小區(qū)調(diào)研報告15
物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員，有效地關(guān)心居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)進展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)懷、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務經(jīng)費、管理體制、業(yè)務水公平因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等緣由長期存在，致使托付管理的單位、小區(qū)特殊是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素養(yǎng)不高
在平常在履行消防檢查時發(fā)覺：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術(shù)學問，學歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防掌握室的值班制度流于形式，有些單位僅滿意于有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設(shè)備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解，值班人員對消防設(shè)施運行的正常與否毫不關(guān)懷，對消防掌握中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)覺問題，但不會解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴峻，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調(diào)協(xié)作，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特殊是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明
物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同商定，也就是說，其只對合同商定的內(nèi)容負責。而目前普遍狀況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有許多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細的合同商定，致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特殊是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)懷除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導致部分消防設(shè)施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能準時得到恢復，影響了設(shè)施的工作效能；
(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注意自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉(zhuǎn)變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，轉(zhuǎn)變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，可怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的狀況下未準時與相關(guān)職能部門溝通，妥當處理相關(guān)時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任進展，增加建筑的.火災危急性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴峻制約了物業(yè)管理單位的工作開展；
(六)消防設(shè)施日常修理資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很簡單引起沖突，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能準時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用方案及分項目修理經(jīng)費預算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將修理基金分批撥付實施單位，其操作程序簡單，很少有物業(yè)單位有決心和急躁去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的狀況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的沖突，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注意對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗狀況及消防設(shè)施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入托付物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應擔當相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由全部業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責任擔當力量，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應依據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構(gòu)，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司托付下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的托付管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù)；
(二)提高物業(yè)公司的準入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必需配備肯定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報制度，準時把握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責狀況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導
區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項常常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)覺小區(qū)內(nèi)消失違章違法行為，物業(yè)單位應準時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴厲 處理，從嚴懲罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關(guān)管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要詳細抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業(yè)管理人員增加消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養(yǎng)有所提高。
(五)規(guī)范對公共修理基金的管理
《物業(yè)管理條例》已明確了修理基金制度相應的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必需完善規(guī)范修理基金的使用管理，尤其應明確公共部分詳細設(shè)施設(shè)備相對應的修理基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應關(guān)心物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動修理基金，以保證火災隱患能得到準時、有效的整改�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門親密協(xié)作、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，仔細履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟進展供應堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會作出應有的貢獻。
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