物業(yè)管理工作情況調(diào)研報(bào)告集錦（4篇）
在生活中，越來越多人會(huì)去使用報(bào)告，要注意報(bào)告在寫作時(shí)具有一定的格式。一聽到寫報(bào)告馬上頭昏腦漲？下面是小編整理的物業(yè)管理工作情況調(diào)研報(bào)告，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)管理工作情況調(diào)研報(bào)告1
按照市人大常委會(huì)年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們?cè)谑腥舜蟪Ｎ瘯?huì)蔣國良副主任帶領(lǐng)下，對(duì)百官、曹娥兩個(gè)街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)，專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì)，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、基本情況
1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò)。隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴(kuò)張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個(gè)，生活小區(qū)126個(gè)，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人。同時(shí)，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達(dá)178593人，且入住人員情況較為復(fù)雜，如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會(huì)管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對(duì)社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局，并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設(shè)，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍建設(shè)，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。
2.加強(qiáng)指導(dǎo)，推進(jìn)工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作。兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時(shí)指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，對(duì)每個(gè)新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗(yàn)收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任。兩個(gè)街道通過指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評(píng)激勵(lì)，使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)�；猓瑔栴}在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。
3.盡心盡責(zé)，積極奉獻(xiàn)。從調(diào)研情況看，每個(gè)社區(qū)居委會(huì)，平均擔(dān)負(fù)著10個(gè)生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜，社區(qū)工作者人少而擔(dān)重，面對(duì)繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，各負(fù)其責(zé)、樂于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力。在工作中，遇到難事一馬當(dāng)先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計(jì)較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業(yè)委會(huì)主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治，積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。
二、困難問題
1.組織保障有待進(jìn)一步加強(qiáng)。一是市對(duì)社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距，雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對(duì)，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在。二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門，對(duì)社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個(gè)科室，一個(gè)科長，導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠，無法滿足對(duì)社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要。三是一個(gè)社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng)，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都?jí)旱綆讉�(gè)人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見一斑。同時(shí)，社區(qū)工作正常的`辦公經(jīng)費(fèi)、維穩(wěn)經(jīng)費(fèi)得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對(duì)部門求助經(jīng)費(fèi)臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級(jí)有關(guān)部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
2.制度規(guī)章有待進(jìn)一步完善�，F(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費(fèi)使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。
3.監(jiān)督管理有待進(jìn)一步強(qiáng)化。由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力，導(dǎo)致事后暴露了一系列問題。如業(yè)主委員會(huì)辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水，監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù)，房屋保修，管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確，保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)�，F(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測(cè)、維修經(jīng)費(fèi)無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。
4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴(yán)重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對(duì)立情緒。
5.物業(yè)收費(fèi)有待進(jìn)一步規(guī)范。近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費(fèi)等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。
三、建議意見
1.要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化保障。由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復(fù)雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，強(qiáng)化社區(qū)建設(shè)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化要素保障。要專門建立一個(gè)社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，有市領(lǐng)導(dǎo)分管，有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機(jī)構(gòu)，配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員，認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研，指導(dǎo)工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動(dòng)攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強(qiáng)和選配，強(qiáng)化考核評(píng)比;要研究落實(shí)社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)，切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì)主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵(lì)。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實(shí)際，市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。
2.健全機(jī)制，規(guī)范管理。市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機(jī)制，切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見，進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè)，明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵(lì)，確保隊(duì)伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法，尤其是對(duì)住宅小區(qū)電梯檢測(cè)、維修保養(yǎng)資金的落實(shí)，要明確規(guī)定。有關(guān)部門要加緊研究出臺(tái)住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開、透明，尤其對(duì)空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制。市級(jí)層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，對(duì)于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)組織橋梁作用，建議有關(guān)部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，為物管工作開展提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競爭、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對(duì)業(yè)委會(huì)組織的考核評(píng)比，出臺(tái)和完善激勵(lì)政策，明確工作要求。市級(jí)主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)交付使用樓盤移交物業(yè)公司時(shí)的監(jiān)管工作，不走過場(chǎng)。街道和社區(qū)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺(tái)，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對(duì)小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動(dòng)態(tài)化管理。要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對(duì)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費(fèi)服務(wù)不對(duì)等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。
3.注重教育，提高素質(zhì)。針對(duì)目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結(jié)合實(shí)際、有的放矢，有計(jì)劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。
物業(yè)管理工作情況調(diào)研報(bào)告2
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門了解情況，實(shí)地走訪寧德萬達(dá)華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問題的對(duì)策�，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
一、基本情況
區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽光、萬達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。
二、存在問題
�。ㄒ唬┪飿I(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
2、物業(yè)管理制度和機(jī)制不健全。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
（二）物業(yè)管理費(fèi)收取難。
1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的`快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
�。ㄈ┳≌瑓^(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
三、幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┨岣叻⻊�(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念。
2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
�。ǘ┩晟葡阑A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。
1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡化專項(xiàng)維修基金審批程序。
因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題。同時(shí)應(yīng)簡化專項(xiàng)維修資金審批程序。
3、強(qiáng)化責(zé)任主體
強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
�。ㄈ┞鋵�(shí)部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
2、完善監(jiān)管機(jī)制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
物業(yè)管理工作情況調(diào)研報(bào)告3
20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
一、基本情況
物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
�。�1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；
�。�2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；
�。�3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；
（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。
二、工作開展情況
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問題
（一）歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的`街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
�。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場(chǎng)競爭不足，整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
�。ㄎ澹I(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對(duì)策與建議
�。ㄒ唬┝腥朊裆攸c(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。
�。ǘ┯行蛲七M(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
�。ㄈ┙⒂行У谋O(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
�。ㄋ模┡嘤飿I(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理工作情況調(diào)研報(bào)告4
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。
一、主要成效
近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。
�。ㄒ唬┬袠I(yè)規(guī)�？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場(chǎng)從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。
�。ǘ┓⻊�(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸�！眲�(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。
（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。
二、存在的主要問題及原因
隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）�！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）�！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會(huì)治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。
�。ㄒ唬┥鐣�(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的'良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競爭。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車時(shí)有發(fā)生。
�。ǘ┬姓O(jiān)管缺位。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象�？己藱C(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。
�。ㄈ┦袌�(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
三、對(duì)策建議
�。ㄒ唬┙ㄕ铝⒅�，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。
（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評(píng)測(cè)、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每兩年調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車收費(fèi)分類劃檔，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車難、停車貴問題。
�。ㄈ┕步ü蚕恚瑯�(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。
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