市場調查報告 市場調查分析報告
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XX市是四川南部一個中等規(guī)模的城市，一個時期以來，XX市的房地產業(yè)取得了長足的發(fā)展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業(yè)的基本特點。
一、瀘州房地產市場現狀
(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求
(二)住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟
(三)房地產開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長，商品住宅價格平穩(wěn)上升
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供應進一步規(guī)范，招商引資工作獲得進展
以往，房地產開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發(fā)項目，并相繼實施，為房地產市場的發(fā)展變化增添了外來因素。
二、房地產市場發(fā)展存在的主要問題
(一)房地產市場導向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高
如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標機制不健全。在小區(qū)建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個10 萬平方米以上的小區(qū)，單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發(fā)展的大環(huán)境。
XX市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
(二)房地產融資規(guī)模小，房地產開發(fā)企業(yè)素質不高
一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發(fā)資金來源中所占比例為%。因無置業(yè)擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。
主要是數量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規(guī)�；洜I。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
(三)房改相關環(huán)節(jié)不配套
一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。
三、未來房地產市場發(fā)展前景預測
市人口預計達到480萬人，其中非農業(yè)人口將達到 120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區(qū)居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經濟發(fā)展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體分別為20%，40%和40%。
四、發(fā)展房地產市場的對策措施
一要加大政策動力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產業(yè)在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內在動力，實現健康、有序、協(xié)調發(fā)展。三要選準方向，根據城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點突破。
房地產開發(fā)是房地產業(yè)和房地產市場發(fā)展的基礎、生產環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規(guī)范化三是住宅建設小區(qū)化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區(qū)域性商貿中心城市的戰(zhàn)略，對市場開發(fā)建設應做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產業(yè)特征進行配置。
具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費;新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃;引導企業(yè)重組，實行集約化經營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉讓的外，都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機構，搞活流通;加強物業(yè)管理。
五、結束語
通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：XX市的房地產業(yè)正處于成長期。XX市的房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮�，市場前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業(yè)是十分必要的。
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