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房地產(chǎn)投資管理制度【精華】
在生活中,我們可以接觸到制度的地方越來(lái)越多,制度是要求大家共同遵守的辦事規(guī)程或行動(dòng)準(zhǔn)則。你所接觸過(guò)的制度都是什么樣子的呢?下面是小編收集整理的房地產(chǎn)投資管理制度,僅供參考,希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)投資管理制度1
第一章總則
第1條目的
為了加強(qiáng)投資計(jì)劃管理,明確投資決策權(quán)限與投資管理責(zé)任,強(qiáng)化投資項(xiàng)目的事前、事中、事后控制,提高投資質(zhì)量,防范投資風(fēng)險(xiǎn),提升投資效益,實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo),特制定本制度。
第2條使用范圍
本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制。
第3條投資管理的原則
本企業(yè)對(duì)投資的管理堅(jiān)持以下三個(gè)原則。
(1)以事前控制為主,其他控制為輔。
(2)預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細(xì)。
(3)投資控制貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程,各實(shí)施階段的投資控制同等重要,不可偏廢。
第4條管理職責(zé)
(1)投資發(fā)展部負(fù)責(zé)編制投資計(jì)劃,對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與選擇。
(2)造價(jià)部負(fù)責(zé)投資估算、預(yù)算、竣工決算的編制等工作。
(3)項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目投資建議書》及投資項(xiàng)目立項(xiàng)審批等工作。
第二章投資的審批權(quán)限
第5條集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸集團(tuán)企業(yè),非控股企業(yè)由其董事會(huì)確定。按照投資項(xiàng)目下管一級(jí)的原則,集團(tuán)企業(yè)只受理所屬一級(jí)獨(dú)資及控股企業(yè)的投資申報(bào),其他企業(yè)的投資項(xiàng)目按照隸屬關(guān)系,分級(jí)管理。
第6條集團(tuán)企業(yè)所屬企業(yè)的對(duì)外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應(yīng),累計(jì)總規(guī)模不得超過(guò)其凈資產(chǎn)的×%。同時(shí),為防止企業(yè)資產(chǎn)過(guò)度分散、管理鏈條過(guò)長(zhǎng),應(yīng)嚴(yán)格控制集團(tuán)(總)企業(yè)下屬二級(jí)企業(yè)的對(duì)外投資。
第7條固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批權(quán)限
(1)投資在300萬(wàn)元以下的項(xiàng)目由企業(yè)自主決定,報(bào)企業(yè)投資發(fā)展部備案。
(2)投資在300萬(wàn)~600萬(wàn)元的項(xiàng)目,由投資發(fā)展部調(diào)研、論證、審查后審批,報(bào)企業(yè)總經(jīng)理辦公室備案。
(3)投資在600萬(wàn)~1200萬(wàn)元的項(xiàng)目,由投資發(fā)展部咨詢、論證、審查,報(bào)總經(jīng)理審批。
(4)投資在1200萬(wàn)~3000萬(wàn)元的項(xiàng)目,由投資發(fā)展部論證審查后,由總經(jīng)理審批,報(bào)董事會(huì)備案。
(5)投資在3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目,由投資發(fā)展部論證審查,報(bào)董事會(huì)討論后由董事長(zhǎng)審批。
第8條集團(tuán)及控股企業(yè)設(shè)立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項(xiàng)目開發(fā)等,必須事先進(jìn)行可行性研究,可行性研究的內(nèi)容包括以下六個(gè)方面。
(1)對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。
(2)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。
(3)主要風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施。
(4)企業(yè)的資源包括人力、物力、財(cái)力、管理能力能否滿足新的投資需要。
(5)投資收益。
(6)稅務(wù)論證。
第9條按規(guī)定必須上報(bào)審批的項(xiàng)目,由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實(shí)際投資之前,備齊以下資料,上報(bào)集團(tuán)企業(yè)投資發(fā)展部。
(1)項(xiàng)目投資申請(qǐng)報(bào)告或建議書。
(2)投資企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的投資決定或決議。
(3)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
(4)有關(guān)合同、(協(xié)議)草案。
(5)資金來(lái)源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。
(6)有關(guān)合作單位的資信情況。
(7)政府的有關(guān)許可文件。
(8)項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等。
第10條集團(tuán)企業(yè)投資發(fā)展部在收到項(xiàng)目報(bào)批的全部資料后,應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初審,并提出初審意見。對(duì)初審予以否決的項(xiàng)目,在征得企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的同意后,由投資發(fā)展部將初審意見書面返還給申報(bào)單位。申報(bào)單位對(duì)初審意見有異議的,可申請(qǐng)復(fù)查一次。
第11條經(jīng)初審認(rèn)為基本可行的項(xiàng)目,在征求主管領(lǐng)導(dǎo)意見后,由投資發(fā)展部會(huì)同有關(guān)部門提出召開投資審議會(huì)的建議。
第12條投資審議會(huì)的內(nèi)容
(1)查詢項(xiàng)目基本情況,比較選擇不同的投資方案。
(2)對(duì)項(xiàng)目的疑點(diǎn)、隱患提出質(zhì)疑。
(3)評(píng)價(jià)項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等。
(4)提出項(xiàng)目的最終決策和建議等。
第13條總經(jīng)理根據(jù)投資審議會(huì)對(duì)項(xiàng)目所做出的決議,簽署審批意見。
第14條投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理的'審批意見,下達(dá)書面批復(fù)文件。一般情況下,在收到投資單位的上報(bào)申請(qǐng)后,應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目的審查與批復(fù)。
第15條凡屬于備案的項(xiàng)目,由投資單位在項(xiàng)目實(shí)施后10天內(nèi)向集團(tuán)企業(yè)提交備案材料,包括可行性分析報(bào)告、合同及章程等。
第三章投資控制
第16條策劃階段的投資控制
(1)投資發(fā)展部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目情況調(diào)查,進(jìn)行項(xiàng)目定位,擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。
(2)設(shè)計(jì)管理部委托多家設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)規(guī)劃方案,由投資發(fā)展部從中挑選最佳方案;根據(jù)總體規(guī)劃方案,項(xiàng)目開發(fā)部編制項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃,提交投資發(fā)展部評(píng)審;再由造價(jià)部進(jìn)行投資估算,財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),最終由項(xiàng)目開發(fā)部形成《項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告》。
(3)投資發(fā)展部組織對(duì)《項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告》的評(píng)審工作,由總經(jīng)理簽署意見后提交董事會(huì)審批。
(4)立項(xiàng)后,依據(jù)投資估算和項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃,財(cái)務(wù)部編制詳細(xì)的項(xiàng)目投資計(jì)劃及籌資計(jì)劃。
(5)投資發(fā)展部審核項(xiàng)目投資計(jì)劃和籌資計(jì)劃,總經(jīng)理同意后提交董事會(huì)審批。
第17條設(shè)計(jì)階段的投資控制
(1)造價(jià)部依據(jù)《項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告》,提出成本控制目標(biāo)。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)該目標(biāo),編制《設(shè)計(jì)任務(wù)書》。
(2)設(shè)計(jì)管理部委托設(shè)計(jì)單位形成初步和擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案,并提交經(jīng)濟(jì)技術(shù)委員會(huì)評(píng)審。評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后,由總經(jīng)理簽署意見,提交董事會(huì)審批。
(3)項(xiàng)目開發(fā)部考察造價(jià)咨詢單位,形成《考察報(bào)告》。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,項(xiàng)目開發(fā)部同造價(jià)咨詢單位簽訂委托合同。
(4)造價(jià)部審核設(shè)計(jì)概算,若概算造價(jià)突破估算時(shí),應(yīng)分析突破原因。如是設(shè)計(jì)原因,應(yīng)返回設(shè)計(jì)單位重新設(shè)計(jì);如是增加功能或項(xiàng)目,應(yīng)重新進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià);如是其他原因,應(yīng)做補(bǔ)充說(shuō)明或解釋。
(5)《投資概算報(bào)告》提交投資發(fā)展部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),由設(shè)計(jì)管理部與設(shè)計(jì)單位交底,委托編制《施工圖》。
(6)項(xiàng)目開發(fā)部組織設(shè)計(jì)管理部、工程技術(shù)部、材料設(shè)備部和造價(jià)部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價(jià)格,由造價(jià)部編制《材料設(shè)備限價(jià)表》。若有特殊材料設(shè)備且價(jià)位不清時(shí)可暫估價(jià)位,由總經(jīng)理批準(zhǔn)并加以說(shuō)明、備案。
(7)在接到施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、材料設(shè)備價(jià)格一覽表、甲供材料清單后,造價(jià)咨詢單位需在一個(gè)月內(nèi)做出《預(yù)算書》或標(biāo)底,由造價(jià)部審核。要求施工圖預(yù)算與設(shè)計(jì)概算的誤差控制在±5%以內(nèi)。
第18條施工階段的投資控制
(1)根據(jù)施工合同,依據(jù)工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量,由施工單位提出申請(qǐng),報(bào)監(jiān)理單位認(rèn)可簽字蓋章后,轉(zhuǎn)項(xiàng)目管理部核實(shí)當(dāng)月實(shí)際完成工程量,項(xiàng)目管理部經(jīng)理審定工程量,再轉(zhuǎn)給造價(jià)部。
(2)造價(jià)部重新核定施工單位的實(shí)際完成工程量,并根據(jù)合同及國(guó)家有關(guān)規(guī)定審核計(jì)算進(jìn)度款,然后交給項(xiàng)目開發(fā)部審核,總經(jīng)理審批;最后經(jīng)財(cái)務(wù)部進(jìn)行全面稽核,根據(jù)工程進(jìn)度款支付計(jì)劃,監(jiān)督和審查當(dāng)月實(shí)際應(yīng)付的工程進(jìn)度款。
第19條竣工階段的投資控制
(1)造價(jià)部在接到《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》后,依據(jù)合同中的要求,通知承包方報(bào)《工程決算書》給監(jiān)理單位,《工程決算書》應(yīng)蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。
(2)《工程決算書》經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位初步核對(duì)后,由造價(jià)部委托造價(jià)咨詢單位審計(jì)《工程決算書》。最后由工程預(yù)算部統(tǒng)一編制《竣工決算書》。
(3)項(xiàng)目開發(fā)部最終審定《竣工決算書》,確定工程造價(jià),雙方簽字、蓋章。造價(jià)部進(jìn)行施工圖預(yù)算對(duì)比分析,做出《工程造價(jià)成本分析報(bào)告》,找出控制偏差,總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。
第四章項(xiàng)目投資成本分析
第20條編制《項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書》
(1)財(cái)務(wù)部與施工單位核對(duì)工程款撥付情況。
(2)根據(jù)《竣工決算書》和工程款以及其他項(xiàng)目撥付情況,由財(cái)務(wù)部編制《項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書》,交總會(huì)計(jì)師審核。
第21條由財(cái)務(wù)部牽頭,與造價(jià)部共同完成項(xiàng)目成本分析
(1)收集《項(xiàng)目投資估算書》、《設(shè)計(jì)概算書》、《施工圖預(yù)算書》(或標(biāo)底)、《竣工決算書》以及有關(guān)施工合同、訂購(gòu)合同等資料。
(2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況,將實(shí)際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預(yù)算(或標(biāo)底)進(jìn)行對(duì)比分析,找出差異,分析原因。
(3)編制《項(xiàng)目成本分析報(bào)告》,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
第22條投資發(fā)展部負(fù)責(zé)審核《成本分析報(bào)告》。
第23條總經(jīng)理批準(zhǔn)《項(xiàng)目分析報(bào)告》,報(bào)送董事會(huì)備案。
第五章項(xiàng)目的驗(yàn)收和考核
第24條企業(yè)定期在投資項(xiàng)目運(yùn)作后開展評(píng)價(jià)工作。由投資發(fā)展部牽頭組織相關(guān)職能部門成立投資評(píng)價(jià)小組。
第25條項(xiàng)目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成,具備投產(chǎn)和使用條件,達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)項(xiàng)目竣工后驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,編寫竣工資料,報(bào)集團(tuán)總部投資發(fā)展委員會(huì)。
第26條效益考核
(1)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收投產(chǎn)后,經(jīng)過(guò)試生產(chǎn)期考核(3~6個(gè)月),在達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的效益要求之前,企業(yè)應(yīng)逐月對(duì)項(xiàng)目投資效益進(jìn)行考察分析。
(2)不能達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的,應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)總部匯報(bào)并提出有效措施限期達(dá)標(biāo),并每月向集團(tuán)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)和有關(guān)部門報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益情況。
第27條集團(tuán)企業(yè)每年進(jìn)行一次投資項(xiàng)目評(píng)比活動(dòng),對(duì)獲獎(jiǎng)的投資項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。
第六章附則
第28條本制度由財(cái)務(wù)部編制,解釋權(quán)、修改權(quán)歸財(cái)務(wù)部。
第29條本制度經(jīng)企業(yè)董事會(huì)討論決定后,自公布之日起實(shí)施。
房地產(chǎn)投資管理制度2
房地產(chǎn)公司投資管理部部門職責(zé)
投資管理部是負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理、對(duì)外投資項(xiàng)目管理和代表投資方對(duì)公司所投資企業(yè)進(jìn)行管理的部門。投資管理部向公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),具體職責(zé)如下:
1. 組織制定公司對(duì)外投資企業(yè)管理辦法(財(cái)務(wù)人事等專項(xiàng)職能管理辦法除外),負(fù)責(zé)公司對(duì)外投資企業(yè)的管理工作,維護(hù)公司利益;
2. 調(diào)查、收集、分析對(duì)外投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,編制統(tǒng)計(jì)報(bào)表,撰寫投資分析報(bào)告提供領(lǐng)導(dǎo)參考,并向?qū)ν馔顿Y企業(yè)反饋意見;
3. 對(duì)公司外派人員進(jìn)行管理;
4. 調(diào)查、收集、分析公司投資的房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金使用狀況、投資回收及投資收益等,撰寫投資分析報(bào)告提供領(lǐng)導(dǎo)參考;
5. 建立并完善公司及對(duì)外投資企業(yè)資產(chǎn)管理制度,負(fù)責(zé)公司和對(duì)外投資企業(yè)資產(chǎn)的管理;
6. 負(fù)責(zé)辦理公司并協(xié)助對(duì)外投資企業(yè)辦理與企業(yè)資產(chǎn)有關(guān)的各方面的手續(xù);
7. 負(fù)責(zé)對(duì)外投資企業(yè)投資項(xiàng)目的.備案,限額以上的投資報(bào)批工作以及對(duì)外投資企業(yè)購(gòu)置、處理限額以上固定資產(chǎn)的審核工作;
8. 承辦公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
房地產(chǎn)投資管理制度3
某房地產(chǎn)投資發(fā)展審核管理制度
1.目的:
規(guī)范總部項(xiàng)目投資管理工作,為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲(chǔ)備支撐,實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)范化、制度化,使本公司在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,穩(wěn)健發(fā)展,贏取良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,
2.范圍:
2.1適用范圍:**地產(chǎn)總部及各項(xiàng)目公司。發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心。
3.名詞解釋:
投資發(fā)展工作是指進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)之前的所有工作,包括一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目和二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。
3.1一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目:是指取得土地后,須經(jīng)過(guò)一級(jí)開發(fā),再通過(guò)“招拍掛”取得一級(jí)開發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目。
3.2二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目:是指取得土地后,不需要進(jìn)行一級(jí)開發(fā),直接進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目。4.職責(zé):
4.1發(fā)展中心職責(zé):
4.1.1項(xiàng)目拓展:總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略,獨(dú)立開展項(xiàng)目拓展工作。對(duì)收集的信息進(jìn)行進(jìn)行投資分析,并完成備案、立項(xiàng)等工作。
4.1.2投資管理:總部發(fā)展中心對(duì)各項(xiàng)目公司的項(xiàng)目拓展工作負(fù)有管理職責(zé),各項(xiàng)目公司上報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)備案,并在總經(jīng)理辦公會(huì)和投資決策會(huì)上參與投資項(xiàng)目審核工作,發(fā)表獨(dú)立意見。
4.2各項(xiàng)目公司職責(zé)各項(xiàng)目公司按各自負(fù)責(zé)的區(qū)域獨(dú)自開展項(xiàng)目拓展工作,并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
5.作業(yè)內(nèi)容:
5.1初選收集項(xiàng)目信息并審核掌握的有關(guān)資料,進(jìn)行初步分析及調(diào)查研究后,認(rèn)為可進(jìn)一步跟蹤的,進(jìn)入可研階段。
5.2:立項(xiàng):
5.2.1各項(xiàng)目公司上報(bào)發(fā)展中心申請(qǐng)立項(xiàng)的資料包括:
1)、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)單
2)、項(xiàng)目建議書(可研報(bào)告)
3)、項(xiàng)目原始資料復(fù)印件
5.2.1立項(xiàng)項(xiàng)目必須有結(jié)案報(bào)告。在經(jīng)過(guò)深入談判后,各項(xiàng)目公司判斷是否繼續(xù)深入,若有必要,可以進(jìn)入可研階段;若沒(méi)必要,須向發(fā)展中心上報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告及相關(guān)資料。
5.3可研
5.3.1.在經(jīng)過(guò)深入談判后,認(rèn)為可以進(jìn)行可研階段的項(xiàng)目,由下屬各項(xiàng)目公司編制詳細(xì)可行性報(bào)告及實(shí)施方案,報(bào)送總經(jīng)理辦公會(huì)并抄報(bào)總部發(fā)展中心。由總部發(fā)展中心在可行性報(bào)告及實(shí)施方案的基礎(chǔ)上提出審核意見。
5.3.2各項(xiàng)目公司并提前3周將可研報(bào)告及相關(guān)資料報(bào)送總部發(fā)展中心,總部發(fā)展中心對(duì)各單位報(bào)送的報(bào)告經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為可行的,應(yīng)盡快并報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)入決策程序。
5.3.3各投資項(xiàng)目均應(yīng)經(jīng)過(guò)充分調(diào)查研究,并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析,以確保資料內(nèi)容的`可靠性、真實(shí)性和有效性。
5.3.4總部公司發(fā)展中心對(duì)項(xiàng)目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,投資分析的可行性及項(xiàng)目規(guī)模、時(shí)機(jī)等因素均應(yīng)進(jìn)行全面審核,并獨(dú)立完成審核報(bào)告。必要時(shí),可指派專人對(duì)項(xiàng)目再次進(jìn)行實(shí)地考察,或聘請(qǐng)專家論證小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)性的科學(xué)論證,以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的深入認(rèn)識(shí)和了解,確保項(xiàng)目投資的可靠和可行。
5.4決策
5.4.1各立項(xiàng)項(xiàng)目在充分論證的基礎(chǔ)上,經(jīng)總部主管領(lǐng)導(dǎo)可研初審后,上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì),由總經(jīng)理辦公會(huì)決定上報(bào)決策委員會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目決策。
5.4.2各立項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目決策程序后,應(yīng)向決策委員會(huì)上報(bào)詳細(xì)可研報(bào)告及項(xiàng)目操作方案,并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨(dú)立完成的審核報(bào)告發(fā)表意見與建議,決策委員會(huì)決定項(xiàng)目投資與否。
5.4.3通過(guò)決策委員會(huì)的項(xiàng)目,按照決策建議與意見進(jìn)行相關(guān)法律文件簽署。
6.獎(jiǎng)懲條例:見項(xiàng)目拓展獎(jiǎng)勵(lì)制度
7.注意事項(xiàng):
8.附件項(xiàng)目審核流程圖
房地產(chǎn)投資管理制度4
房地產(chǎn)投資決策管理流程
流程說(shuō)明
一、流程名稱:投資決策管理流程
二、流程編號(hào):gygfc-zq-005
三、流程目的
明確從制定項(xiàng)目計(jì)劃書和初步方案到組織項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過(guò)程
四、流程目標(biāo)
規(guī)范公司的投資管理工作
五、流程負(fù)責(zé)人
直接負(fù)責(zé)人:證券部;間接負(fù)責(zé)人:各部門/控股公司,總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)、董事會(huì)
六、流程描述
1)根據(jù)董事會(huì)制定的投資戰(zhàn)略與策略,公司各個(gè)部門及控股公司收集項(xiàng)目來(lái)源,提出項(xiàng)目投資的'建議,會(huì)同證券部進(jìn)行前期論證,并制定項(xiàng)目計(jì)劃書或初步方案;
2)各部門和控股公司將項(xiàng)目計(jì)劃書或初步方案報(bào)送總經(jīng)理批準(zhǔn)后正式立項(xiàng);
3)證券部會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目的可行性論證,制定投資建議書和可行性研究報(bào)告;
4)將投資建議書和可行性研究報(bào)告報(bào)送總經(jīng)理辦公會(huì),在總經(jīng)理辦公會(huì)權(quán)限范圍內(nèi)的由總經(jīng)理辦公會(huì)審批,權(quán)限外的報(bào)送董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)(總經(jīng)理辦公會(huì)的審批權(quán)限為一次投資不超過(guò)100萬(wàn)以上的項(xiàng)目或累計(jì)投資不超過(guò)300萬(wàn)的項(xiàng)目);
5)董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資建議書和可行性研究報(bào)告進(jìn)行初步審查,并對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)查論證;將投資的調(diào)查論證結(jié)論與投資決策建議提交董事會(huì)討論;
6)董事會(huì)對(duì)權(quán)限范圍的項(xiàng)目(董事會(huì)的審批權(quán)限為5000萬(wàn)以下投資項(xiàng)目)進(jìn)行審批;權(quán)限范圍外的報(bào)股東大會(huì)審批;
7)如果是固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目和技改項(xiàng)目,按照相關(guān)規(guī)定還需要政府主管部門審批;
8)所有審批通過(guò)后,證券部向財(cái)務(wù)部發(fā)出資金調(diào)撥的指令;財(cái)務(wù)部接到資金劃撥的指令,經(jīng)與公司風(fēng)險(xiǎn)控制小組核對(duì)無(wú)誤后,將資金劃撥到指定帳戶;
9)申報(bào)部門或控股公司組織項(xiàng)目實(shí)施。(在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中相關(guān)部門按照公司投資決策管理規(guī)定進(jìn)行管理)
七、流程文件、表單
《項(xiàng)目計(jì)劃書或初步方案》《投資建議書》《可行性研究報(bào)告》
八、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
投資決策失誤
九、流程控制點(diǎn)
投資建議書和可行性研究報(bào)告的編制和審批
控制目的:增強(qiáng)投資的合理性
控制手段:證券部會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證,總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)、股東大會(huì)審批,董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)進(jìn)行審查和調(diào)查論證
控制依據(jù):公司投資決策管理規(guī)定
房地產(chǎn)投資管理制度5
保利地產(chǎn)投資管理制度
第三十一條 公司實(shí)行統(tǒng)一的投資管理制度,各級(jí)公司的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資、股權(quán)投資、委托理財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資等統(tǒng)一由股份公司股東大會(huì)、董事會(huì)按各自權(quán)限審批。
第三十二條公司的投資應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略要求和現(xiàn)有條件,符合成本效益原則,有利于提高經(jīng)濟(jì)效益。
第三十三條 股份公司董事會(huì)有權(quán)批準(zhǔn)在最近經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)50%以內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資,公司最近經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)30%以內(nèi)的股權(quán)投資以及不超過(guò)人民幣5000萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)投資(期貨和其他衍生金融工具投資)。超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的投資需經(jīng)股東大會(huì)批準(zhǔn)。
第三十四條 為了控制投資風(fēng)險(xiǎn),保證投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,相關(guān)公司的經(jīng)營(yíng)班子應(yīng)對(duì)擬投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分研究論證,并提出可行性報(bào)告報(bào)董事會(huì)或股東大會(huì)立項(xiàng)、審查和決策,重大投資項(xiàng)目應(yīng)組織有關(guān)專家、專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)審。具體投資決策程序由公司的相關(guān)管理制度規(guī)定。
第三十五條 經(jīng)批準(zhǔn)的.投資項(xiàng)目,相關(guān)公司及時(shí)組織實(shí)施,嚴(yán)格按照項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、投資實(shí)施方案以及股東大會(huì)、董事會(huì)審批意見落實(shí)項(xiàng)目投資節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理,采取有效措施嚴(yán)格控制成本,確保預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的按時(shí)實(shí)現(xiàn)。
第三十六條 項(xiàng)目投資結(jié)束后,具體實(shí)施投資的公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行后評(píng)估。
第三十七條 公司通過(guò)并購(gòu)、注資等方式進(jìn)行股權(quán)投資或取得其他公司的控制權(quán)時(shí),應(yīng)對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查,并聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估,以經(jīng)審計(jì)評(píng)估后的價(jià)值作為定價(jià)的參考依據(jù)。
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