- 相關(guān)推薦
超市購(gòu)物場(chǎng)所物業(yè)管理方案
為了確保事情或工作能無(wú)誤進(jìn)行,往往需要預(yù)先制定好方案,方案是書(shū)面計(jì)劃,是具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則,步驟等。方案的格式和要求是什么樣的呢?以下是小編幫大家整理的超市購(gòu)物場(chǎng)所物業(yè)管理方案,歡迎大家借鑒與參考,希望對(duì)大家有所幫助。
超市購(gòu)物場(chǎng)所物業(yè)管理方案1
物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本,應(yīng)達(dá)到配合開(kāi)發(fā)商后期銷(xiāo)售的針對(duì)性;對(duì)物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性;方案自身的系統(tǒng)性、針對(duì)性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。
一、物業(yè)管理方案編制前,需做好以下的的準(zhǔn)備工作:
(1)收集樓盤(pán)資料:地理位置、樓盤(pán)規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開(kāi)發(fā)商公司情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、樓盤(pán)市場(chǎng)定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷(xiāo)售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開(kāi)發(fā)商售樓承諾、樓盤(pán)銷(xiāo)售情況、業(yè)主構(gòu)成
(2)掌握開(kāi)發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的'要求;
(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成,對(duì)管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn);
(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤(pán)物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平;
(5)掌握公司對(duì)該樓盤(pán)接管策略、目標(biāo)及可支配資料;
(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。
二、方案編制要點(diǎn)
不同特點(diǎn),不同性質(zhì),不同檔次的樓盤(pán)小區(qū),其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同,但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn):
根據(jù)樓盤(pán)市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素,確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理定位。
(1)根據(jù)樓盤(pán)性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。
(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后,提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo),列出具體落實(shí)措施。
(3)根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤(pán)銷(xiāo)售情況,制定樓盤(pán)前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。
(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況,確定組織架構(gòu)等,人員配備,編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。
(5)針對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等,制定有針對(duì)性的日常管理措施。
(6)根據(jù)樓盤(pán)前期的接管計(jì)劃,編制開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算。
(7)按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算,確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(8)對(duì)樓盤(pán)出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。
(9)對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開(kāi)敘述:如車(chē)場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。
超市購(gòu)物場(chǎng)所物業(yè)管理方案2
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作;具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1、物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè),從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周?chē)沫h(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng),并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。
物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是:
①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
、诮ㄖ牧腺|(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好,減少使用成本。
、叟涮自O(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
、轂槲飿I(yè)管理提供必要的設(shè)施。
(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容
、倩緲I(yè)務(wù)
包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理;消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。
、趯(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車(chē)輛管理等。
③特約業(yè)務(wù)
包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。
④經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢(xún)、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備
人員準(zhǔn)備
資料準(zhǔn)備
設(shè)備、器材準(zhǔn)備
資金準(zhǔn)備
(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段:
、?zèng)Q策、立項(xiàng)階段
通過(guò)調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,向政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)。
②前期階段
1)在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書(shū)基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查研究,編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,并向有關(guān)部門(mén)申報(bào),同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。
2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作,進(jìn)行工程勘探,制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。
4)征用土地,開(kāi)展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開(kāi)工手續(xù)。
、劢ㄔO(shè)階段
通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程,進(jìn)行施工建設(shè);同時(shí),要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請(qǐng)專(zhuān)業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗(yàn)收,交付使用。
④營(yíng)銷(xiāo)階段
這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷(xiāo)售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。
上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班,有時(shí)可交替進(jìn)行。
(5)建筑工程基本知識(shí)
①建筑工程分類(lèi)
建筑物的施工建設(shè)過(guò)程稱(chēng)建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:
1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。
2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排水管道,采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。
4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象,以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心,遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律,把各個(gè)施工過(guò)程有機(jī)地組織起來(lái),使施工過(guò)程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:
l)落實(shí)施工任務(wù),簽訂對(duì)外承包合同;
2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃;
3)做好施工前的準(zhǔn)備工作,保障順利開(kāi)工;
4)按計(jì)劃組織施工,并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整,使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài);
5)做好工程施工資料分析與整理。
、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ
1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會(huì)審,熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序;
2)熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;
3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格;
4)編制施工組織設(shè)計(jì),繪制施工平面圖,制定施工進(jìn)度計(jì)劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃;
5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;
6)抓好質(zhì)量管理;
7)抓好安全生產(chǎn)管理;
8)抓好材料與工具管理;
9)抓好班組管理;
10)抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。
2、物業(yè)管理早期介入的實(shí)施
(l)工作內(nèi)容
根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有:
、賲⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷,用咨詢(xún)報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問(wèn)題:
1)配套設(shè)施的完善問(wèn)題;
2)水電供應(yīng)容量的問(wèn)題;
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4)垃圾的處理方式;
5)高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題;
6)消防設(shè)施問(wèn)題;
7)物業(yè)管理所需設(shè)備問(wèn)題;
8)對(duì)建筑材料的意見(jiàn);
9)其他問(wèn)題。
、趨⑴c建設(shè)階段
通過(guò)參與施工管理,對(duì)工程建設(shè)提出意見(jiàn)。主要包括:
1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見(jiàn);
2)監(jiān)督建設(shè)過(guò)程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見(jiàn):
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn);
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn)。
(2)早期介入應(yīng)注意的問(wèn)題
、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏(zhǔn)備工作
、诒仨毭鞔_物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位
③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵
、芫臏(zhǔn)備,細(xì)致周到,力求全面、充分
3、擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查
通過(guò)對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。
(l)項(xiàng)目情況調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
項(xiàng)目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項(xiàng)目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項(xiàng)目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。
配套及附近交通狀況:已通達(dá)公交車(chē)次、小區(qū)班車(chē)等。
消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
項(xiàng)目性質(zhì)及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開(kāi)發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。
周邊壞境狀況
、谡{(diào)查方法
包括實(shí)地考察、公開(kāi)信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。
住區(qū)人員需求分析:
l)按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿(mǎn)足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對(duì)于滿(mǎn)足需求彈性大的公共設(shè)施,應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè),并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng),以提高其開(kāi)發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對(duì)性的'方案。
、谡{(diào)查方法
1)詢(xún)問(wèn)法
詢(xún)問(wèn)法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問(wèn)方式,向被調(diào)查者提出詢(xún)問(wèn),再?gòu)谋徽{(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問(wèn)調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽(tīng)法。
2)觀察法
觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實(shí)驗(yàn)法
實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來(lái)驗(yàn)證人們的需求情況。
4)抽樣調(diào)查法
抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查
調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。
4、制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:
(2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):
(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi);
(4)準(zhǔn)備設(shè)備;
(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。
5、制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類(lèi)型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
、谖飿I(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)類(lèi)型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
、畚飿I(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算
物業(yè)管理是有償?shù)姆⻊?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃
包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。
、诠芾砟J
包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。
、酃救肆Y源管理
包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。
、芤(guī)章制度建設(shè)
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。
、萁(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)
包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
、奚鐓^(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算
包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。
、嗳粘9芾
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車(chē)輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
、嵛飿I(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施
包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步:成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)
第二步:培訓(xùn)工作人員
第三步:經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備
第四步:項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查
第五步:研究分析調(diào)查資料
第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目
第七步:經(jīng)費(fèi)預(yù)算
第八步:草擬方案文本
第九步:向?qū)<翌檰?wèn)征詢(xún)
第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
第十一步:修改、研討、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:實(shí)施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
、俳(jīng)理意見(jiàn)法
主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見(jiàn)為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定。
②內(nèi)部征詢(xún)法
發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門(mén)以及全體員工提建議,在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
、蹖W(xué)習(xí)借鑒法
主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來(lái)制訂方案。
④專(zhuān)家意見(jiàn)法
主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專(zhuān)家,在向?qū)<胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請(qǐng)專(zhuān)家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
、菥C合制訂法
6、可行性研究知識(shí)
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前,對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析,即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。
、偻顿Y機(jī)會(huì)研究
帶有預(yù)測(cè)性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。
、诔醪娇尚行匝芯
進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè),考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來(lái)源,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。
、墼敿(xì)可行性研究
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊,對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu),從中選出滿(mǎn)意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。
④評(píng)價(jià)報(bào)告
重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。
(3)可行性研究的內(nèi)容
、偈袌(chǎng)需求預(yù)測(cè);
、谖镔|(zhì)資源預(yù)測(cè);
③項(xiàng)目方案研究;
、苋肆Y源研究;
、蓓(xiàng)目實(shí)施過(guò)程研究;
、揄(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究;
、唔(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。
(4)編寫(xiě)可行性報(bào)告
、倏傉;
②項(xiàng)目分析;
③需求預(yù)測(cè);
④物資資源及公用設(shè)施條件分析;
、萑肆Y源分析;
⑥實(shí)施進(jìn)度分析;
、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算;
、嗌鐣(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià);
、岣郊
超市購(gòu)物場(chǎng)所物業(yè)管理方案3
近年來(lái),在商業(yè)中出現(xiàn)了一種新的購(gòu)物場(chǎng)所——超市,在城市中十分火爆。這種直接、方便、快捷的購(gòu)物方式,不僅倍受顧客的青睞,而且這種購(gòu)物場(chǎng)所日益增多。筆者認(rèn)為,如果將社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理引入大型超市的管理中,通過(guò)高素質(zhì)隊(duì)伍的高起點(diǎn)管理、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),定會(huì)給顧客創(chuàng)造更加安全、優(yōu)美、潔凈、方便的購(gòu)物環(huán)境。這樣不僅可以極大地方便顧客,而且會(huì)給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)更大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
一、超市物業(yè)的特點(diǎn)
研究超市的物業(yè)管理,必須結(jié)合超市物業(yè)的特點(diǎn),超市作為商業(yè)物業(yè),除了具有一般物業(yè)的共性外,還有其自身的特點(diǎn),這些特點(diǎn)大體可以歸納為:
1、直接性。真接性是指顧客在超市購(gòu)買(mǎi)商品,不用經(jīng)過(guò)營(yíng)業(yè)員來(lái)幫助選購(gòu),而由顧客直接從貨架上挑選。這樣就改變了過(guò)去由營(yíng)業(yè)員對(duì)顧客的直接服務(wù),變成了購(gòu)物者在商場(chǎng)中自行挑選,這種購(gòu)物方式的革命不僅可以極大地方便顧客,而且可以節(jié)省大量的營(yíng)業(yè)人員。
2、服務(wù)性。服務(wù)性是由超市自身的性質(zhì)決定的,這是因?yàn)槌蟹⻊?wù)行業(yè),為顧客服好務(wù),讓顧客乘興而來(lái),滿(mǎn)意而歸,即是超市的出發(fā)點(diǎn),也是超市的歸宿。為了達(dá)到此目的,超市的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)盡量做到品種齊全,不僅要經(jīng)營(yíng)百貨、食品、服裝,而且要經(jīng)營(yíng)圖書(shū)、副食品、水產(chǎn)品等等,除不宜超市經(jīng)營(yíng)的商品外,應(yīng)當(dāng)是應(yīng)有盡有。
3、時(shí)間性。顧客到超市購(gòu)物的時(shí)間,大都集中在節(jié)假日、雙休日和晚間,而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少些。
4、客流量大。從目前來(lái)看,超市的客流量相當(dāng)大,一般一個(gè)大型超市每天要接納數(shù)千人、上萬(wàn)人、甚至更多,每逢節(jié)假日客流量更大。
5、面積大。一般一個(gè)大型超市的建筑面積小則幾千平方米、上萬(wàn)平方米,大則幾萬(wàn)平方米,有的甚至更大。
6、車(chē)輛多。一方面來(lái)超市物的顧客,有的自帶機(jī)動(dòng)車(chē)或騎自行車(chē),超市外面需要存放的車(chē)輛較多;另一方面,凡在超市內(nèi)購(gòu)物者大都要用一臺(tái)購(gòu)物車(chē),這樣無(wú)論是在超市內(nèi),還是在超市外,來(lái)來(lái)往往的車(chē)輛不斷。
二、超市物業(yè)管理的原則
根據(jù)超市物業(yè)的特點(diǎn),物業(yè)管理應(yīng)遵循以下原則:
1、一切為了方便顧客的原則。設(shè)立超市的目的就是為了方便顧客,為人民群眾創(chuàng)造方便、快捷的購(gòu)物環(huán)境,因此,物業(yè)管理企業(yè)的一切工作都要圍繞方便顧客展開(kāi)。這里除了超市經(jīng)營(yíng)者在為顧客提供的高品種類(lèi)、商品的擺放、營(yíng)業(yè)時(shí)間、交款結(jié)算、包裹寄存等要方便周到外,物業(yè)管理人員,要在購(gòu)物指南、車(chē)輛管理、電梯管理、空調(diào)管理等方面為顧客提供方便。
2、刻意創(chuàng)造優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境的原則。清潔的衛(wèi)生環(huán)境,優(yōu)雅的'購(gòu)物環(huán)境,良好的管理秩序,周到的服務(wù)質(zhì)量,對(duì)超市來(lái)說(shuō)是無(wú)形的廣告,可以吸引眾多的回頭客,這將給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。反之,如果超市衛(wèi)生環(huán)境不好,購(gòu)物環(huán)境差,管理服務(wù)不到位,即使超市具有方便顧客的諸多好處,也難以吸引顧客。因此,物業(yè)管理人員要通過(guò)完善的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),為顧客創(chuàng)造優(yōu)美整潔、方便舒適的衛(wèi)生環(huán)境和購(gòu)物環(huán)境。為了保證超市購(gòu)物環(huán)境井然有序,超市工作人員在往貨架上貨時(shí)要盡量在營(yíng)業(yè)前或閉店后進(jìn)行,切不要在營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)行。
3、確保顧客購(gòu)物安全的原則。超市內(nèi)裝修多、電氣設(shè)備和線路多,如果稍有不慎就會(huì)引起火災(zāi),因此,物業(yè)管理人員除要經(jīng)常對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)外,要特別防止電器失火,杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生,確保顧客在超市購(gòu)物的安全。同時(shí),超市在營(yíng)業(yè)中要配備相應(yīng)的保安便衣人員,在超市巡邏,防止偷盜案件的發(fā)生。晚間,保安人員要堅(jiān)持值班巡邏,防止偷盜案件的發(fā)生。對(duì)顧客寄存的物品要妥善保管,做到不亂、不錯(cuò)、不丟失。
三、超市物業(yè)管理的內(nèi)容
超市物業(yè)管理的內(nèi)容是多方面的,物業(yè)管理人員應(yīng)突出抓好以下幾點(diǎn):
1、環(huán)境衛(wèi)生管理。環(huán)境衛(wèi)生是超市物業(yè)管理的重要內(nèi)容。超市商品多,購(gòu)物人員多、流動(dòng)量大,每天有成千上萬(wàn)的顧客來(lái)此購(gòu)物,其環(huán)境衛(wèi)生的好差直接影響顧客對(duì)超市的印象,也直接反映出超市的管理水平和企業(yè)形象。因此,物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)通過(guò)辛勤的工作,努力創(chuàng)造一流的衛(wèi)生環(huán)境。特別是要針對(duì)超市面積大、人員流動(dòng)性大的特點(diǎn),配足清掃保潔人員,實(shí)行分片保潔,責(zé)任到人,尤其是對(duì)于前廳、通道、樓梯、電梯、水房、洗手間等要有專(zhuān)人負(fù)責(zé),實(shí)行全天保潔。對(duì)房屋立面、玻璃圍幕、走廊墻面、地面等要定期進(jìn)行粉刷或清洗,使其始終保待清潔的面貌。
2、治安保衛(wèi)消防管理。治安保衛(wèi)是超市物業(yè)管理的又一重要內(nèi)容。物業(yè)管理人員在超市營(yíng)業(yè)中要確保顧客不失盜,在閉店后要保證超市的物品不被盜,這就要求物業(yè)管理人員要忠于職守,盡職盡責(zé)。杜絕一切盜竊案件的發(fā)生。同時(shí),要做好消防管理,防火工作是超市的重中之重,一旦發(fā)生火災(zāi),后果將不堪設(shè)想。保安人員對(duì)于超市的重點(diǎn)部位要定時(shí)進(jìn)行巡邏,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理,確保其財(cái)產(chǎn)的安全。
3、設(shè)備設(shè)施管理。超市的設(shè)備、設(shè)施主要有電梯、空調(diào)、供水、供電和北方城市的冬季供暖等等,如果任何一個(gè)方面出現(xiàn)問(wèn)題,都將給顧客帶來(lái)不便。再如,炎熱的夏季或寒冷的冬季,空調(diào)或供暖出現(xiàn)問(wèn)題,都將直接影響到經(jīng)營(yíng)。因此,物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù),保證其正常運(yùn)行。
4、車(chē)輛管理。超市是購(gòu)物者聚集的地方,其車(chē)輛多,流動(dòng)性又大。因此,超市的物業(yè)管理要配足車(chē)輛管理人員,對(duì)顧客的機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)要分別停放,注意保管,做到不丟失,不損壞。此外,對(duì)于超市中為顧客配備的購(gòu)物方便車(chē),要管理有序,擺放整齊,將顧客用后的購(gòu)物車(chē)要及時(shí)收集,擺放到規(guī)定的位置,防止亂堆亂放,為購(gòu)物者創(chuàng)造良好的管理秩序。
【超市購(gòu)物場(chǎng)所物業(yè)管理方案】相關(guān)文章:
超市購(gòu)物活動(dòng)方案11-19
超市購(gòu)物活動(dòng)方案(優(yōu))07-05
[熱門(mén)]超市購(gòu)物活動(dòng)方案07-05