土地使用稅繳納時間

土地使用稅繳納時間

在我國目前的土地管理模式下，土地的所有者為國家，集體土地的所有者為集體所有，單位和個人只有交納了土地出讓金后或從其他已經(jīng)擁有土地使用權(quán)的單位或個人手中購買才能擁有國有土地使用權(quán)，而集體土地只有在辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)轉(zhuǎn)為國家所有后才能交易，因此，土地使用稅的納稅人為土地的使用者，而不是土地的所有者。

開發(fā)商土地使用稅繳納的截止間為按合同約定交付給業(yè)主的次月。如果按合同約定的交付日業(yè)主未接房，那么業(yè)主就未成為實際使用者，因此對于未接房的土地使用稅，仍然要由開發(fā)商承擔(dān)繳納。如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)要求開發(fā)商截止繳納土地使用稅的時間為給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證上的時間，那是無法規(guī)依據(jù)的。

土地使用稅繳納時間

國稅發(fā)(2003)89號文明確規(guī)定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。從該文件可以看出：一、如果開發(fā)商交付使用時已經(jīng)代業(yè)主辦理了土地使用證書，則顯然截止日期就是交付使用月，交付使用次月不再對開發(fā)商征收土地使用稅。二、如果開發(fā)商交付使用時尚未代業(yè)主辦理土地使用證書，雖然此時土地使用證件在開發(fā)商名下，但是業(yè)主實際上是該塊土地的具體使用者，那么根據(jù)(88)國稅地字第15號文件規(guī)定，房地產(chǎn)商的土地使用稅截止日期，顯然也是交付使用月。

同樣，根據(jù)財稅(2006)56號文件規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

在相關(guān)的各地稅務(wù)規(guī)定中，大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)是以交付使用月為開發(fā)商納稅的截止時間，但也有部分省市規(guī)定以取得權(quán)證時間為截止時間(如天津市)，這無形中增加了開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。(個人居住的房屋或院落是免征房產(chǎn)稅和土地使用稅的，免征房產(chǎn)稅的前提是該房屋未作為經(jīng)營使用。)

而最直接的法規(guī)規(guī)定土地使用稅納稅主體及時間，就是《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》(國稅函[2007]645號)土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。該文件明確規(guī)定了土地使用者和對方當(dāng)事人的繳納稅種：土地使用者轉(zhuǎn)讓土地(不管你是否取得了使用權(quán)屬證書)的，繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅;對方當(dāng)事人(接受土地方即新的土地使用者)，則應(yīng)繳納土地使用稅、契稅、印花稅。

土地使用稅政策減免

城鎮(zhèn)土地使用稅減免政策條例第六條規(guī)定：下列土地免繳城鎮(zhèn)土地使用稅：

一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地;

二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地;

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

四、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

五、直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;(注：不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活、辦公用地)

六、經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;

七、由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。