公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應用及影響論文

　　投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)，在2006年出臺的新會計準則中得到了確認。新準則不僅認可了投資性房地產(chǎn)，一項單獨的資產(chǎn)，而且將公允價值模式引入到了非金融資產(chǎn)計量中來。公允價值模式對于投資性房地產(chǎn)有著重要的影響。

　　一、投資性房地產(chǎn)

　　在《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》中，對投資性房地產(chǎn)進行了明確的界定。投資性房地產(chǎn)是企業(yè)為了資本增值或者賺取資金而進行單獨計量和出售的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)包括己經(jīng)出租的建筑物、企業(yè)持有并且準備在增值之后進行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、己經(jīng)出租的土地使用權(quán)等。用于經(jīng)營管理、提供勞務以及生產(chǎn)商品而持有的土地使用權(quán)和建筑物則不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　投資性房地產(chǎn)屬于一項經(jīng)營活動，有別于傳統(tǒng)的固定資產(chǎn)。經(jīng)過數(shù)年的持有，投資性房地產(chǎn)的市場價值可能會遠高于賬而原值與此同時房地產(chǎn)投資具有高風險和高收益，投資性房產(chǎn)的價值無法在會計上得到真實的反映，這也要求將投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)和一般性固定資產(chǎn)分離，使會計信息的相關(guān)性得到提高。

　　二、在投資性房地產(chǎn)中應用公允價值模式

　　所謂的公允價值模式指的是市場價值，市場價值就是當事人本著自愿公平的原則進行債務清償或資產(chǎn)交換活動中的金額。在投資性房地產(chǎn)中，公允價值模式的應用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　(一)在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中應用公允價值模式

　　根據(jù)新準則的規(guī)定，要使用成本模式來進行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。如果可以證明企業(yè)能夠持續(xù)可靠地取得公允價值，就可以使用公允價值模式。企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中只能選擇一種 如果使用公允價值模式，入賬價值應該是投資性房地產(chǎn)的首次執(zhí)行日的公允價值。企業(yè)在進行計量和確認后續(xù)支出時，要考慮到企業(yè)的未來經(jīng)濟利益會由于后續(xù)支出而超過預期，此時就應該計入投資性房地產(chǎn)的賬而價值。如果不會出現(xiàn)這種情況，就將其計入當期損益。投資房地產(chǎn)的日常核算過程中無需進行攤銷或者計提折舊，投資性房地產(chǎn)也無需在資產(chǎn)負債表日進行減值測試。可以直接在公允價值的變動中體現(xiàn)土地使用權(quán)的攤銷價值或者投資性房地產(chǎn)的減值和折舊。企業(yè)的利潤會受到公允價值變動損益的影響，企業(yè)應該及時調(diào)整賬而價值，并將原賬而價值和公允價值之間的差額計入當期的損益之中。

　　(二)在后續(xù)計量模式的變更中使用公允價值模式

　　當企業(yè)確定了投資性房地產(chǎn)的計量模式時，就不得對其進行隨意的更改，這是為了保障會計信息的可比性。這是由于投資性房產(chǎn)的入賬價值在不同的模式下是不同的，這就會產(chǎn)生賬而價值和公允價值之間的差額，該差額作為會計政策變更，無需計入損益。如果企業(yè)己經(jīng)采用了公允價值模式計量，則不能再使用成本模式計量。

　　(三)在投資性房產(chǎn)和其他房產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中使用公允價值模式

　　如果企業(yè)能夠提供確鑿的證據(jù)，滿足相應的條件，證明房地產(chǎn)的用途確實己經(jīng)發(fā)生改變，就可以進行投資性房產(chǎn)和其他房產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。如果是成本模式，轉(zhuǎn)換后的入賬價值就應該是轉(zhuǎn)換前的賬而價值。如果是公允價值模式計量，自用房地產(chǎn)的賬而價值就應該是轉(zhuǎn)換當日的公允價值，并將二者的差額計入當期損益。如果使用公允價值模式計量，將存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資，那么以轉(zhuǎn)換當日的公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計價。如果原賬而價值小于公允價值，差額為所有者權(quán)益，如果原賬而價值大于公允價值，差額計入當期損益。

　　三、投資性房地產(chǎn)受到公允價值模式的影響

　　(一)公允價值模式影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

　　根據(jù)新會計準則，原本在無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨中列報和核算的投資性房地產(chǎn)將單獨列示，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將會受到一些影響，如果企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，這種影響會更加明顯。企業(yè)的流動比率將會降低，流動資產(chǎn)也會相應的減少。

　　(二)公允價值模式影響所有者權(quán)益

　　在由成本模式計量向公允價值模式計量轉(zhuǎn)換的第一年，企業(yè)將會對投資性房地產(chǎn)所有者的權(quán)益進行追溯調(diào)整。根據(jù)當前的實際狀況我國的房地產(chǎn)價格普遍比歷史成本要高，提升了企業(yè)上年度的資本公積，使所有者能夠享受更多的權(quán)益。

　　不僅如此，如果企業(yè)將存貨或者自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，原賬而價值小于轉(zhuǎn)換的公允價值，那么差額就可以計入資本公積，企業(yè)所有者權(quán)益也得到增加。

　　(三)公允價值模式影響企業(yè)利潤

　　企業(yè)債公允價值模式下必須重估投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值，當投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)升值時，原賬而價值和公允價值之間的差額就可以計入當期損益，提高企業(yè)當年的利潤。而且投資性房地產(chǎn)無需攤銷和計提折舊，企業(yè)當年的利潤又得到增加。房地產(chǎn)企業(yè)可以運用公允價值模式來提高盈利水平。

　　(四)公允價值模式影響稅負

　　投資性房地產(chǎn)在現(xiàn)行稅法中仍然被作為無形資產(chǎn)和一般固定資產(chǎn)。在公允價值模式下，企業(yè)就必須以年末的投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)，對賬而進行調(diào)整。差額可以計入損益，不再進行攤銷或計提折舊。而根據(jù)現(xiàn)行稅法，賬而價值的確定要以實際成本為基礎(chǔ)，公允價值應該作為應納稅所得額的金額。這樣一來企業(yè)就可以遞延所得稅負債或者遞延所得稅資產(chǎn) 。

　　四、結(jié)語

　　《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》對投資性房地產(chǎn)做出了明確的規(guī)定，公允價值模式對于投資性房地產(chǎn)有著極大的影響。在投資性房地產(chǎn)中要止確的運用公允價值模式，保障會計核算的準確性，才能使企業(yè)的投資價值得到提升，發(fā)揮公允價值模式的積極作用。

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