創(chuàng)業(yè)去選擇商鋪

　　人們總是根據(jù)預(yù)期作出投資的抉擇，商鋪市場的投資火熱正是這種過于美好的預(yù)期在作祟。理想狀態(tài)下的投資回報讓人迷失了方向，導(dǎo)致市面上空置的商鋪有增無減，而實(shí)際投資收益的高低只有投資者心知肚明。投資商鋪真就那么賺錢？

　　作為商鋪的最終用戶，商家也許最有話語權(quán)，傾聽他們的選鋪理論，投資人便會更理智，提高辨別商鋪優(yōu)劣的能力；開發(fā)商能減少建筑垃圾的產(chǎn)生，避免陷于進(jìn)退兩難的尷尬境地。我們這個欄目正是想通過商家選鋪的過程和經(jīng)驗(yàn)，來了解市場需求，透析商鋪投資過程中應(yīng)注意的問題。這里也希望有更多的商家來此作客，談?wù)勀�選擇商鋪的觀點(diǎn)。

　　選鋪人粥店老板張先生

　　粥店老板張先生，30多歲，東北人，有8年餐飲行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，曾就職北京某著名飲食店總經(jīng)理。2004年1月開始自己創(chuàng)業(yè)，開設(shè)第一家粥店。目前共有7家連鎖粥店，分布在霄云路、世紀(jì)城和小西天等地。

　　旺鋪標(biāo)準(zhǔn)最看好寫字樓群附近背靠社區(qū)的商鋪很佩服張先生的眼光，短短一個多月，這家位于小西天附近的店鋪已然火起來了，還未到就餐時間，店內(nèi)已陸續(xù)來了不少客戶光顧。對于一年開7家店帶來的壓力，張先生說，除關(guān)注資金方面的問題外，選鋪得當(dāng)與否很關(guān)鍵。

　　“現(xiàn)在選店鋪我最關(guān)心三個方面。”張先生說。

　　第一，環(huán)保是否過關(guān)。比如政府要求類似粥店這樣的餐飲店不能開在居民樓下，鄰近開設(shè)店鋪，安裝的煙道需要高過居民樓，因此，開發(fā)商設(shè)計的店面要具備先天的條件。

　　第二，交通�，F(xiàn)代城市的頑疾之一是交通，市區(qū)內(nèi)的停車位緊缺，餐飲店開在繁華地帶，這一矛盾尤為突出。一般一個百萬平方米的餐飲店要求有5個車位，但現(xiàn)在的店鋪多數(shù)配置不足。張先生舉例，小西天的這家粥店晚上營業(yè)3小時，先后要停留80多輛車，車位明顯不能滿足。

　　第三，客流�？驮吹亩嗌贈Q定了粥店的收益，客源分流動和固定兩類。流動客源是指通過各種交通工具能夠到達(dá)的人群，附近的交通便利是一必要條件。固定客源則是寫字樓和附近居民。張先生的粥店人均消費(fèi)25～30元，很適合白領(lǐng)階層消費(fèi)，開設(shè)在寫字樓集中地區(qū)的店面至少可以確保中午就餐的客流，但僅有午餐消費(fèi)群是不夠的，因此還需依靠成規(guī)模的小區(qū)做后盾，向縱深發(fā)展。張先生表示，寫字樓群附近，背靠社區(qū)的商鋪?zhàn)羁春茫�但絕不會開在小區(qū)內(nèi)，一來是小區(qū)內(nèi)的客流可能有限，二是小區(qū)的保安會限制外人進(jìn)出，妨礙生意。

　　由于市區(qū)內(nèi)的店鋪越來越稀缺，未來粥店也將向郊區(qū)發(fā)展，但張先生表示，自己還不看好社區(qū)商鋪經(jīng)營，短期內(nèi)粥店不會選擇開在近郊的大型社區(qū)。?

　　特別關(guān)照租價不是最重要的確定因素

　　成本收益直接關(guān)系到商家的利潤，如今市面上餐飲業(yè)競爭激烈，導(dǎo)致企業(yè)準(zhǔn)入門檻高、投入大，無形中裝修、廣告、運(yùn)營等方面的成本增加，分割了利潤空間，因此，一般的短期租賃將難以為繼，張先生7家粥店都簽訂了8～13年之間的租賃合同。他表示，有些業(yè)主推出的3年租期其實(shí)拒絕了很多商家。

　　不難發(fā)現(xiàn)，盡管這幾年餐飲業(yè)用房需求增多，商鋪?zhàn)鈨r有所趨升，房租并不是商家成本中最核心的部分。

　　張先生認(rèn)為，一些隱性成本讓商家無所適從，如轉(zhuǎn)讓費(fèi)。好的門面房炒作成分大，價格攀升速度驚人，一個店面僅轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高達(dá)50～100萬元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)大多無法走賬，帶來商家經(jīng)營回收困難。

　　他表示，未來幾年租價的上漲幅度不會太大，一方面受供應(yīng)增量大的影響，另外，租價上漲過快潛伏了危機(jī)。租價過高，經(jīng)營者無法接受將致使商鋪空置，與住房不同，商鋪只要一年出現(xiàn)一個月的空檔，先前漲價掙的那點(diǎn)利潤就賠進(jìn)去了。而即便是好地段，高租價帶來商家頻繁更替，出現(xiàn)“常年變換霸王旗”的現(xiàn)象，將導(dǎo)致其他經(jīng)營商家和消費(fèi)者產(chǎn)生“店鋪地段價值差”的錯覺，無益投資和店鋪未來的租價上漲。

　　選鋪感言好的店鋪還是難找

　　選家好店鋪不是那么容易。張先生說，他的車一年跑了3萬公里，幾乎看盡北京市內(nèi)的門面房，還是覺得好店鋪難尋�？粗械牡昝娲蠖嘣诮�(jīng)營中，即便在不死不活的生存線上掙扎，只要不賠本，商家基本不愿轉(zhuǎn)讓。

　　新開發(fā)的店鋪被看中的很少，許多樓盤都沒有明確約定用途，商鋪設(shè)計開發(fā)存在很多缺陷，無法使用。有業(yè)主甚至將商鋪裝修得非常奢華，連外墻都鋪上了大理石，他說：“鋪裝大理石損害了雙方的經(jīng)濟(jì)利益。商家需要有展示空間，裝上自己企業(yè)的標(biāo)識擋住了門口的大理石，造成浪費(fèi)�！�

　　張先生表示，商家希望展示自家獨(dú)特的店面風(fēng)格，毛坯型商鋪符合他們的心意，一些排水設(shè)施完備，天然氣到位，水電氣有足夠發(fā)揮空間的框架型店鋪便基本適合粥店的硬件要求。店鋪面積不大，300～500平方米是他的最愛。

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