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我國房地產(chǎn)前景分析與對策探究
[摘要] 我國的房地產(chǎn)正處于高速 發(fā)展 階段，隨著我國城市化進(jìn)程，我國房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持這種高速發(fā)展態(tài)勢。然而，未來能在地產(chǎn)業(yè)立足的地產(chǎn)公司，不再是現(xiàn)在大而全的公司，而應(yīng)該是現(xiàn)金流充足、負(fù)債率極低、規(guī)模不大的更加專業(yè)化的地產(chǎn)商，包括生產(chǎn)和服務(wù)分開的地產(chǎn)商。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)風(fēng)險管理
一、我國房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢總體 分析
1.我國 目前 房地產(chǎn)發(fā)展前景判斷
2.未來五年房地產(chǎn)需求量預(yù)測
二、我國地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險狀況的分析
由以上的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，我國地產(chǎn)業(yè)正處于繁榮并富于潛力的供求關(guān)系中，然而另一方面，行業(yè)卻存在許多不容忽視的 問題 �？v觀我國房地產(chǎn)業(yè)，隨著國家取消福利分房制度，商品房市場豁然打開。住房的需求在短時間內(nèi)突然迸發(fā)，導(dǎo)致地方政府、 企業(yè) 、個人都投入到了挺進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“運(yùn)動”中來。一時間內(nèi)買房賣房成為老百姓最為關(guān)注的熱門話題。悄無聲息中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國風(fēng)險最高的行業(yè)。這些風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾個方面:
1.房屋價格水平波動幅度大，地區(qū)差別懸殊
2.我國的政策導(dǎo)向不穩(wěn)定，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的變數(shù)
3.投機(jī)資金的大量涌入房地產(chǎn)
4.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)很不合理，負(fù)債水平很高，非常容易陷入財(cái)務(wù)困境
三、應(yīng)對策略 研究
1.政府的調(diào)控政策要盡量避免搞“一刀切”
為了抑制房價，國家各部委相繼出臺了許多調(diào)控政策，但是由于我國地產(chǎn)“過熱”的 問題 往往只是局部存在，許多政策的實(shí)施難免有“一刀切”的嫌疑。一些全局性的宏觀調(diào)控措施確實(shí)發(fā)揮了作用，使泡沫得到了抑制，但這種一刀切產(chǎn)生的負(fù)面效果也是嚴(yán)重的，實(shí)際上是造就了新的風(fēng)險。
(1)中央及相關(guān)部門出臺的政策應(yīng)該充分考慮到各省區(qū)之間的情況差別
如前文所述，我國上海的泡沫比較嚴(yán)重，而北京和廣州并沒有什么泡沫。所以對上海的調(diào)控是必要的，而對北京和廣州實(shí)施調(diào)控則大可不必。另外，全國很多地方房地產(chǎn)業(yè)還沒有 發(fā)展 起來，例如西部一些地區(qū)。這些地方非但不需要調(diào)控，反而需要鼓勵發(fā)展和培育房地產(chǎn)行業(yè)。
(2)央行對房屋貸款利率的上調(diào)應(yīng)該區(qū)分購買群體，避免造成對窮人的打擊
投機(jī)商和普通民眾對房貸利率的敏感度是不同的。對于窮人來說，房貸利率調(diào)高的結(jié)果只有一個，就是每個月要多付錢，這是明顯的負(fù)擔(dān)，而不是什么利好消息。對于投機(jī)商來說，這零點(diǎn)幾個百分點(diǎn)的升幅無關(guān)痛癢。所以調(diào)控政策應(yīng)該區(qū)分高檔商品房和普通商品房之別。
(3)對于房屋轉(zhuǎn)讓程序的相關(guān)規(guī)定要充分考慮業(yè)主的產(chǎn)權(quán)擁有情況
2005年4月上海市房地局下發(fā)的通知中有一條規(guī)定業(yè)主如果要出售房產(chǎn)，必須先把該房產(chǎn)的貸款還清。這個措施難免過于粗糙，它可能堵死了那些正常的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成房產(chǎn)交易市場的停滯。其實(shí)完全可以將買賣種類區(qū)分開來，例如只對擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的居民實(shí)施該項(xiàng)政策，以求來對用于投機(jī)目的的交易實(shí)施打擊。
2.房地產(chǎn) 企業(yè) 要積極實(shí)施風(fēng)險控制策略
我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，卻幾乎沒有一家在資金規(guī)模和管理水平上能達(dá)到國際水平的。風(fēng)險管理能力的缺失往往是我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋所在。在這方面，香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)是非常值得我們 學(xué)習(xí) 的。 目前 ，被稱為行業(yè)“四大天王”的新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長江實(shí)業(yè)和恒基兆業(yè)，加上會德豐、信合、太古、九龍倉等大型房地產(chǎn)商，基本控制了香港房地產(chǎn)行業(yè)，使其出現(xiàn)了其他行業(yè)中少見的壟斷局面。這些公司之所以在競爭中脫穎而出，重要的一點(diǎn)就是運(yùn)用了恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險管理策略。這些風(fēng)險管理最終都可以表現(xiàn)為一點(diǎn)，就是維持較高的現(xiàn)金流和較低的負(fù)債率（基本維持在20%左右）。 中國 內(nèi)地的房地產(chǎn)商的風(fēng)險意識和管理水平與香港同行相去甚遠(yuǎn)，許多公司并沒有意識到問題的嚴(yán)重性，對銀行貸款過度依賴，導(dǎo)致債臺高筑、搖搖欲墜，財(cái)務(wù)風(fēng)險越積越嚴(yán)重。如果這種狀態(tài)繼續(xù)下去，整個行業(yè)必然積重難返。因此，要保持公司和行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，十分必要認(rèn)真學(xué)習(xí)香港同行的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，實(shí)施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險管理策略。
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