小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告8篇
在現(xiàn)在社會(huì)，報(bào)告對(duì)我們來(lái)說(shuō)并不陌生，不同種類(lèi)的報(bào)告具有不同的用途。在寫(xiě)之前，可以先參考范文，以下是小編為大家收集的小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告1
為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況
根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。
分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
（一）住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類(lèi)小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱(chēng)的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。
（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶的有5個(gè)，500戶以上的2個(gè)。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況
目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)逐戶上門(mén)認(rèn)字、打電話征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^(qū)的物業(yè)管理情況
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問(wèn)題
調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：
1、工程建設(shè)的遺留問(wèn)題
小區(qū)工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問(wèn)題
一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責(zé)任權(quán)利不清，無(wú)法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項(xiàng)維修基金至今沒(méi)有著落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類(lèi)舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專(zhuān)項(xiàng)維修基金收繳不到位
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房?jī)r(jià)2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒(méi)有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專(zhuān)戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后
通過(guò)當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范
部分建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的.事，對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。
三、意見(jiàn)和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理
工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車(chē)位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。
2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。
3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)
一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。
按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)己。
二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制
首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專(zhuān)職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教
縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強(qiáng)力落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳工作
新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門(mén)早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍窒刃袑�(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告2
物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開(kāi)電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱(chēng)號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號(hào)的20多個(gè)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
（二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的'住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
（四）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車(chē)庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續(xù)暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂(lè)家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢(shì)高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權(quán)，無(wú)法盡責(zé)，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。
（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議
1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。
相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì) 這類(lèi)事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專(zhuān)線電話，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告3
根據(jù)縣環(huán)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃專(zhuān)題會(huì)議精神，圍繞環(huán)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃的對(duì)接工作，我局專(zhuān)門(mén)成立了工作組，指派了專(zhuān)人負(fù)責(zé)，認(rèn)真疏理18個(gè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，涉及我局的共有3個(gè)規(guī)劃，即新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，由省建設(shè)廳負(fù)責(zé)編寫(xiě)；能源發(fā)展規(guī)劃，由省發(fā)改委編寫(xiě)；新型工業(yè)化規(guī)劃，由省經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)編寫(xiě)。為此，我局分別由局班子成員帶隊(duì)進(jìn)行了對(duì)接專(zhuān)訪。主要做了下面幾項(xiàng)工作：
1、根據(jù)省建設(shè)廳提報(bào)“十二五”期間重點(diǎn)項(xiàng)目的精神，為更加貼近環(huán)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，3月初，由局主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，規(guī)劃部門(mén)和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)人員組成工作組專(zhuān)門(mén)到省建設(shè)廳規(guī)劃處、村建處進(jìn)行銜接，經(jīng)了解情況并結(jié)合實(shí)際，共提報(bào)了42個(gè)項(xiàng)目供省建設(shè)廳備選。
2、為使我縣新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃能符合省里規(guī)劃要求，同時(shí)讓我縣更多項(xiàng)目納入省專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，4月2日，局主要領(lǐng)導(dǎo)陪同縣主要領(lǐng)導(dǎo)到省建設(shè)廳了解情況，并到相關(guān)處室作了專(zhuān)題匯報(bào)，就我縣縣城第五輪總體規(guī)劃修編和新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃融入的問(wèn)題聽(tīng)取省廳領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家的'意見(jiàn)，根據(jù)省廳領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家的意見(jiàn)，目前已物色好縣新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的規(guī)劃單位，正處于前期基礎(chǔ)資料的收集階段。
3、根據(jù)能源發(fā)展規(guī)劃由省發(fā)改委編寫(xiě)，我縣已上報(bào)城市管道天然氣建設(shè)項(xiàng)目的情況，4月2日，由局分管領(lǐng)導(dǎo)陪同縣發(fā)改委的同志，到省發(fā)改委進(jìn)行了對(duì)接。據(jù)悉，縣城管道天然氣建設(shè)項(xiàng)目，已申請(qǐng)列入20xx年中央投資計(jì)劃，5萬(wàn)噸/日自來(lái)水項(xiàng)目已上報(bào)國(guó)家計(jì)劃，已列入今年投資計(jì)劃，鄉(xiāng)、鄉(xiāng)小城鎮(zhèn)自來(lái)水建設(shè)、縣城自來(lái)水管網(wǎng)改造將列入“十二五”規(guī)劃，縣鹽化工業(yè)城天然氣管道建設(shè)將列入“十二五”規(guī)劃，老城區(qū)污水管網(wǎng)及污水處理廠續(xù)建項(xiàng)目將列入今年投資計(jì)劃。
4、圍繞縣保障性住房安居工程項(xiàng)目，在確保廉租房500套，力爭(zhēng)廉租房800套，3月中旬，親自帶隊(duì)到省、市住房保障部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)題溝通。
下一步我局將從以下幾方面繼續(xù)做好工作：一是做深做細(xì)工作，密切跟蹤省相關(guān)單位的編制工作，確保我縣有項(xiàng)目進(jìn)入相關(guān)規(guī)劃。二是加強(qiáng)同省建設(shè)廳及相關(guān)部門(mén)的聯(lián)系及時(shí)掌握信息，反饋情況。三是認(rèn)真做項(xiàng)目的編撰和項(xiàng)目資料的準(zhǔn)備工作，確保隨要隨給。
小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告4
為推動(dòng)我縣進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿足市民日益提高的居住質(zhì)量要求，根據(jù)學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的要求，我局組成專(zhuān)題調(diào)研組，深入城區(qū)各住宅小區(qū)，認(rèn)真開(kāi)展物業(yè)管理工作調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
�、逍^(qū)以及物業(yè)管理的基本情況
調(diào)研結(jié)果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個(gè)，基本上都是新建的住宅小區(qū)，面積約50萬(wàn)平方米，戶數(shù)約5300戶，其余多為社區(qū)居委會(huì)管理或由住戶自請(qǐng)環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有2個(gè)，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽(yáng)城”。
物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。
物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到100人。其中持有各類(lèi)上崗證的不到30人。
�、婢幼⌒^(qū)的特點(diǎn)
1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，也有早期開(kāi)發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達(dá)到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區(qū)遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問(wèn)題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。
二、存在的主要問(wèn)題
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當(dāng)數(shù)量是業(yè)主投訴個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題而引發(fā)的。有的開(kāi)發(fā)商未嚴(yán)格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共建筑和共用設(shè)施，或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作經(jīng)營(yíng)使用。如綠化不到位、安防設(shè)施不到位、公共車(chē)棚(位)少、休閑公建設(shè)施少等。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后，小區(qū)公共設(shè)施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問(wèn)題至今難以解決。
2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導(dǎo)性的工作，按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責(zé)分工的通知》的要求，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)職人員，但我縣至今尚未落實(shí)到位。因此指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)工作，以及對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應(yīng)有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)建立、運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全。目前我縣僅有的二個(gè)業(yè)主委員會(huì)均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題。五是有的業(yè)主委會(huì)成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽(yáng)城業(yè)主委員會(huì)。
4、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是商住混合小區(qū)收費(fèi)難，如太陽(yáng)城小區(qū)。五是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。
5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。我縣對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒(méi)有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
6、無(wú)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問(wèn)題日益突出。我縣上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當(dāng)時(shí)受條件限制，在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問(wèn)題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會(huì)代管。這些住宅建筑所存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
三、意見(jiàn)和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管�？h政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設(shè)等部門(mén)應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙審批時(shí)明確物業(yè)共有部位、共同設(shè)施使用功能，防止開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)配合有關(guān)單位將小區(qū)各類(lèi)管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容。
2、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制。首先，要按照“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”物業(yè)管理體制要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)職人員，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的.物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。其次，要根據(jù)“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)對(duì)轄區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、房管等部門(mén)的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專(zhuān)項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。
4、要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。一方面，縣政府職能部門(mén)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)所需工作經(jīng)費(fèi)，應(yīng)指導(dǎo)其通過(guò)業(yè)主大會(huì)規(guī)約來(lái)收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面，縣政府各相關(guān)職能部門(mén)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要各司其職，強(qiáng)化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題。同時(shí)，還要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。再一方面，要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。同時(shí)，按物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)逐步提高我縣物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制建設(shè)的新內(nèi)容，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。
5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識(shí)，從以下幾方面入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。同時(shí)，每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況、日常維護(hù)收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
6、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理�？h政府應(yīng)組織相關(guān)職能部門(mén)，調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難以起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍窒刃袑�(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告5
縣政府：
9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動(dòng)員大會(huì)后，**鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對(duì)接，工作上無(wú)縫對(duì)接，行動(dòng)上快速對(duì)接，于9月18日，在縣建設(shè)局房管處召開(kāi)了監(jiān)交人（縣紀(jì)委、財(cái)政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會(huì)議，會(huì)后按移交方案，迅速成立兩個(gè)移交小組，展開(kāi)交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評(píng)價(jià)：
1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門(mén)，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管；**鎮(zhèn)作為實(shí)施責(zé)任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責(zé)任、充實(shí)了力量。
2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)。**鎮(zhèn)成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設(shè)備，新購(gòu)置一輛服務(wù)專(zhuān)用車(chē)。各社區(qū)成立了相應(yīng)的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并組建了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。
3.建立了基本臺(tái)賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)等，對(duì)存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了梳理。
4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。
5.促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。在交接期間，**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問(wèn)題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時(shí)介入，通過(guò)引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。
二、關(guān)于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識(shí)
1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點(diǎn)多線長(zhǎng)，需要整合力量。如屋面滲水、無(wú)小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò)圖、供電網(wǎng)絡(luò)圖、天然氣未通等諸多突出問(wèn)題不是單靠**鎮(zhèn)（社區(qū)）或物業(yè)就能解決的，對(duì)建設(shè)部門(mén)、**鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)單位職責(zé)作出明確要求，做到信息互通、工作互補(bǔ)、力量互動(dòng)，全力攻堅(jiān)。
2.解決突出問(wèn)題是關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無(wú)社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來(lái)麻煩。對(duì)房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問(wèn)題，建議縣政府開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整改活動(dòng)。
3.加大財(cái)政投入是保證。無(wú)論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財(cái)力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，保證需要。
4. 提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開(kāi)展物業(yè)公司“星級(jí)”服務(wù)評(píng)選活動(dòng)，開(kāi)展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺(tái)階、上檔次。
三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：
1、實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)與住房驗(yàn)收聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)行入軌，規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓**鎮(zhèn)參與核實(shí)，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時(shí)，**鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)一同參與項(xiàng)目竣工質(zhì)量驗(yàn)收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標(biāo)又治本。
2.實(shí)行遺留問(wèn)題集中會(huì)辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會(huì)辦重點(diǎn)，在維修期外或在維修期內(nèi)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬(wàn)元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。**鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。
3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價(jià)的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收齲如開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)全面合格驗(yàn)收的`，保證金全額返還。如不能通過(guò)全面驗(yàn)收的，由建設(shè)局要求開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過(guò)整改仍不能通過(guò)驗(yàn)收的，由**鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書(shū)面報(bào)告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準(zhǔn)。
4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責(zé)權(quán)明晰，對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的考評(píng)獎(jiǎng)懲方案由行業(yè)主管部門(mén)制定，可由**鎮(zhèn)組織實(shí)施，盡量避免政出多門(mén)，基層無(wú)法操作的處境。
5.積極啟動(dòng)使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開(kāi)裂等問(wèn)題，建議縣政府在加大財(cái)政投入時(shí)，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。
**鎮(zhèn)政府
XX年9月29日
小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告6
xxx市xx區(qū)居民委員會(huì)：
xx小區(qū)物業(yè)公司公開(kāi)選聘工作，至20xx年x月xx日，通過(guò)招投標(biāo)方式中標(biāo)的“xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司”與業(yè)主委員會(huì)正式簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，告一段落�，F(xiàn)將工作情況報(bào)告如下：
今年初進(jìn)行的小區(qū)業(yè)主大會(huì)利用《xx智慧管家小區(qū)服務(wù)平臺(tái)》電子表決，通過(guò)了公開(kāi)選聘小區(qū)物業(yè)公司的決定。業(yè)委會(huì)期望與前期物業(yè)“xx好管家物業(yè)服務(wù)有限公司”利用半年時(shí)間共同探尋由“包干制”改“酬金制”的管理辦法，以便將小區(qū)物業(yè)管理工作提升質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化。無(wú)奈，好管家物業(yè)公司不予合作，甚至在4月中旬采取停發(fā)員工工資的方式干擾小區(qū)正常生活和業(yè)委會(huì)工作，繼而x月xx日又通知所有員工停工施壓業(yè)委會(huì)。小區(qū)陷入危險(xiǎn)的管理真空狀態(tài)，情形十分危急。在政府有關(guān)部門(mén)召開(kāi)的協(xié)調(diào)會(huì)上，好管家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人明確表示終止在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。由此，業(yè)委會(huì)不得不于x月xx日啟動(dòng)公開(kāi)選聘物業(yè)公司程序，向xxx市住房保障服務(wù)中心正式提交《選聘物業(yè)服務(wù)申請(qǐng)書(shū)》，并與“xxxx物業(yè)顧問(wèn)有限公司”簽訂了《招投標(biāo)代理合同》。
根據(jù)與招投標(biāo)代理公司商定的流程，業(yè)委會(huì)發(fā)布了《關(guān)于公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通知》，共有“xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司”等11家企業(yè)報(bào)名，小區(qū)前期物業(yè)公司“xx好管家物業(yè)服務(wù)有限公司”也報(bào)了名。x月x日，在招投標(biāo)代理公司主持下，住房保障服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，物業(yè)公司招投標(biāo)初審會(huì)根據(jù)報(bào)名企業(yè)提交的'報(bào)名資料，評(píng)選出5家入圍企業(yè)，并公示5天。此后，經(jīng)過(guò)發(fā)出《招標(biāo)書(shū)》等合規(guī)程序，于x月x日在xx市物業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)評(píng)審委員會(huì)，招投標(biāo)代理公司主持，xxx市住房保障服務(wù)中心派員監(jiān)督，對(duì)5家入圍企業(yè)提交的《投標(biāo)書(shū)》現(xiàn)場(chǎng)打分，并對(duì)5家入圍企業(yè)擬派項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)答辯。評(píng)審結(jié)果，xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司為第一中標(biāo)候選人，xxxxx物業(yè)服務(wù)有限公司為第二中標(biāo)候選人，xxxx綜合服務(wù)有限公司為第三中標(biāo)候選人。x月xx日，業(yè)委會(huì)與招投標(biāo)代理公司共同發(fā)布《xx小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)結(jié)果公告》，并向第一中標(biāo)候選人發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》。根據(jù)《招標(biāo)書(shū)》約定，第一中標(biāo)候選人“xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司”于x月xx日將承諾的自帶備用金xxx萬(wàn)元，匯入業(yè)委會(huì)賬戶，并與業(yè)委會(huì)正式簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。
根據(jù)《xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第43條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后10日內(nèi)”辦理移交手續(xù)。業(yè)委會(huì)計(jì)劃下一步將開(kāi)展新老物業(yè)公司移交工作，屆時(shí)恭請(qǐng)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督指導(dǎo)。
特此報(bào)告。
小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告7
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊(duì)伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
（一）搭建管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實(shí)行“兩級(jí)政府，三級(jí)管理，四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實(shí)屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
（二）各類(lèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)住宅小區(qū)362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。
�。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題
由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問(wèn)題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)熱線361件，政民直通車(chē)45件，市長(zhǎng)信箱12件，電話投訴141件，接待來(lái)訪群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：
一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治百日行動(dòng)后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。
二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì)成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的.矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門(mén)及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí)，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。
三、幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤�(xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門(mén)及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，使全社會(huì)都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。
（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。
�。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護(hù)業(yè)主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢(shì)明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，鼓勵(lì)該類(lèi)企業(yè)做大做強(qiáng)，在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題。
關(guān)于嘉定老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告
嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面（單位）研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。
二、調(diào)研目的、方法和過(guò)程（一）調(diào)研目的
通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階，為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。
（二）調(diào)研對(duì)象、方法和內(nèi)容
調(diào)研對(duì)象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)
人、社會(huì)各界人士。
調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問(wèn)卷、電話訪問(wèn)、個(gè)別訪談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份，人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問(wèn)由訪問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪談對(duì)象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。
調(diào)研內(nèi)容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┱{(diào)研過(guò)程
5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研。調(diào)研過(guò)程中，聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門(mén)對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào)；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū)；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話（隨機(jī)）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。
三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊(cè)在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊(cè)在外區(qū)，在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。
表1全區(qū)居住用房分類(lèi)、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表
名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊?qǐng)@新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。
四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認(rèn)為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。
表2對(duì)目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表
問(wèn)卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項(xiàng)1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé)，或一推了之的現(xiàn)象；三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門(mén)都有其執(zhí)法職能，但由于職責(zé)尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止，不能“強(qiáng)制”，而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
（二）歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決
據(jù)統(tǒng)計(jì)，76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設(shè)較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房，沒(méi)有單獨(dú)
的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn)，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫(kù)，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟
主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟，難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過(guò)去存
量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對(duì)物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對(duì)保安人員管理不嚴(yán)，保安人員缺乏責(zé)任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的（每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費(fèi)用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。
在調(diào)研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀點(diǎn)：一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果是：認(rèn)為維修不及時(shí)占34%；收費(fèi)不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)（達(dá)800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶從眾行為，動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算，但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平
�。ㄋ模┙址换鹛潛p現(xiàn)象嚴(yán)重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、
下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費(fèi)，也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用，交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的.疏通和部分保安人員費(fèi)用（不含設(shè)施改造，按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），應(yīng)為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元，20xx年將達(dá)90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施職責(zé)；第十二條規(guī)定：專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì)才能履行專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對(duì)如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn)，顯然要每戶業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表
問(wèn)卷題目選項(xiàng)1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高
在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項(xiàng)基金的歸并；2、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)；3、業(yè)
委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事C:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%D：二項(xiàng)基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話。我們從問(wèn)卷中了解到：你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員，提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力，是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。
五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效
近幾年來(lái)，區(qū)政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現(xiàn)在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元。
2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門(mén)會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專(zhuān)題報(bào)告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng)�；顒�(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。
5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實(shí)，力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。
總的來(lái)說(shuō)，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等，這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重，認(rèn)真做好自己服務(wù)工作，
在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導(dǎo)重視，社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jī)，所以我們應(yīng)予充分肯定。
六、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：
（一）進(jìn)一步明確工作責(zé)任主體，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
一是要建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo)，堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合，層層落實(shí)管理責(zé)任，按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì)，起到調(diào)查研究、社會(huì)監(jiān)督的作用。
二是要對(duì)全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，了解他們?cè)趦身?xiàng)基金上的使用情況以
及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。
三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰，房地部門(mén)要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權(quán)利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說(shuō)明。為此，區(qū)房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見(jiàn)。
四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目，如，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強(qiáng)化日常管理，對(duì)違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
（二）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境
本次調(diào)查中，在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中，認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。
一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧
損的問(wèn)題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償（停車(chē)）費(fèi)來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導(dǎo)性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。
又如，政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外，要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍，政府對(duì)售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼，應(yīng)該公開(kāi)補(bǔ)貼項(xiàng)目；同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對(duì)外來(lái)人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭(zhēng)取早日實(shí)施。
二是要在財(cái)政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒(méi)有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復(fù)雜，安全系數(shù)低，當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑�。近些年�?lái)區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐。
具體的措施：一是落實(shí)機(jī)制。區(qū)、街道兩級(jí)建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應(yīng)動(dòng)
遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規(guī)劃建設(shè)方案；三是開(kāi)展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。
（三）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。
二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí)，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范，明確相應(yīng)措施，不能放任自流，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。
四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。（說(shuō)明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。
�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶儲(chǔ)存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區(qū)物業(yè)主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計(jì)息到戶，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛。
以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處，為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。
本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告8
縣政府：
9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動(dòng)員大會(huì)后，xx鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對(duì)接，工作上無(wú)縫對(duì)接，行動(dòng)上快速對(duì)接，于9月18日，在縣建設(shè)局房管處召開(kāi)了監(jiān)交人（縣紀(jì)委、財(cái)政局）、移交人（縣房管處）、接收人（xx鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會(huì)議，會(huì)后按移交方案，迅速成立兩個(gè)移交小組，展開(kāi)交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束�，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告
一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評(píng)價(jià)：
1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門(mén)，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管；xx鎮(zhèn)作為實(shí)施責(zé)任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責(zé)任、充實(shí)了力量。
2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)。xx鎮(zhèn)成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設(shè)備，新購(gòu)置一輛服務(wù)專(zhuān)用車(chē)。各社區(qū)成立了相應(yīng)的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并組建了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。
3.建立了基本臺(tái)賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)等，對(duì)存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了梳理。
4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。
5.促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。在交接期間，xx小區(qū)、xx小區(qū)和xx等居民反映物業(yè)問(wèn)題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時(shí)介入，通過(guò)引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。
二、關(guān)于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識(shí)：
1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點(diǎn)多線長(zhǎng)，需要整合力量。如屋面滲水、無(wú)小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò)圖、供電網(wǎng)絡(luò)圖、天然氣未通等諸多突出問(wèn)題不是單靠xx鎮(zhèn)（社區(qū)）或物業(yè)就能解決的'，對(duì)建設(shè)部門(mén)、xx鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)單位職責(zé)作出明確要求，做到信息互通、工作互補(bǔ)、力量互動(dòng)，全力攻堅(jiān)。
2.解決突出問(wèn)題是關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無(wú)社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來(lái)麻煩。對(duì)房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問(wèn)題，建議縣政府開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整改活動(dòng)。
3.加大財(cái)政投入是保證。無(wú)論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財(cái)力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，保證需要。
4.提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開(kāi)展物業(yè)公司“星級(jí)”服務(wù)評(píng)選活動(dòng)，開(kāi)展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺(tái)階、上檔次。
三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：
1、實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)與住房驗(yàn)收聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)行入軌，規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓xx鎮(zhèn)參與核實(shí)，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時(shí)，xx鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)一同參與項(xiàng)目竣工質(zhì)量驗(yàn)收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標(biāo)又治本。
2.實(shí)行遺留問(wèn)題集中會(huì)辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會(huì)辦重點(diǎn)，在維修期外或在維修期內(nèi)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬(wàn)元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。xx鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。
3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價(jià)的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收取。如開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)全面合格驗(yàn)收的，保證金全額返還。如不能通過(guò)全面驗(yàn)收的，由建設(shè)局要求開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過(guò)整改仍不能通過(guò)驗(yàn)收的，由xx鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書(shū)面報(bào)告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準(zhǔn)。
4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責(zé)權(quán)明晰，對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的考評(píng)獎(jiǎng)懲方案由行業(yè)主管部門(mén)制定，可由xx鎮(zhèn)組織實(shí)施，盡量避免政出多門(mén)，基層無(wú)法操作的處境。
5.積極啟動(dòng)使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開(kāi)裂等問(wèn)題，建議縣政府在加大財(cái)政投入時(shí)，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。
xx鎮(zhèn)政府
20xx年9月29日
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