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上海房產(chǎn)交易稅新政策
上海部分區(qū)縣房產(chǎn)交易稅政策微調(diào) 不代表滬限購(gòu)政策松綁
這幾天，有消息稱(chēng)“靜安、長(zhǎng)寧兩區(qū)房產(chǎn)交易稅政策微調(diào)”，引發(fā)各方關(guān)注。記者近日經(jīng)過(guò)多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海房產(chǎn)交易稅政策其實(shí)并未調(diào)整，只是此前部分區(qū)縣將營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅繳納方式捆綁，此次調(diào)整后予以“松綁”，保持全市各區(qū)縣在操作上的統(tǒng)一性。不過(guò)，全市對(duì)于“滿五”的認(rèn)定確有微調(diào)，從原來(lái)的確定到“天”改為確定到“月”。
“捆綁式”組合“松綁”
中秋節(jié)后上班的第一天，記者致電12366財(cái)稅熱線獲悉:目前上海個(gè)人稅費(fèi)“沒(méi)有任何新的政策出臺(tái)”，接線員建議與區(qū)房地產(chǎn)交易中心聯(lián)系。
記者隨后來(lái)到徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心，稅務(wù)窗口工作人員陳先生明確表示，政策沒(méi)有變化，市民可以根據(jù)各自交易房屋的實(shí)際情況，自由選擇繳納方式。中原地產(chǎn)的中介員小張解釋說(shuō)，如果賣(mài)家出售“滿五唯一”的住宅，免繳個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，這一點(diǎn)各區(qū)執(zhí)行一致;但如果是“滿五不唯一”的，不同區(qū)縣對(duì)規(guī)定的執(zhí)行并不相同，繳個(gè)人所得稅有兩個(gè)選擇可以是成交總價(jià)的1%(普通住宅)或2%(非普通住宅)，也可以是差價(jià)的20%。
據(jù)悉，徐匯、靜安、長(zhǎng)寧、寶山四區(qū)，此前對(duì)“滿五不唯一”的非普通住宅收稅時(shí)，將營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅捆綁:要么都按照全額征收，即營(yíng)業(yè)稅為成交價(jià)的5.65%、個(gè)稅為成交價(jià)的2%;要么都按差額征收，即營(yíng)業(yè)稅為買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的5.65%、個(gè)稅為差價(jià)的20%。
如今將營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅繳納方式“松綁”，賣(mài)家可以交叉選擇，“比如營(yíng)業(yè)稅按買(mǎi)賣(mài)差價(jià)繳納，但個(gè)人所得稅按總售價(jià)繳納”。此次調(diào)整可讓買(mǎi)家得到更大的讓利空間。
“滿五”認(rèn)定出現(xiàn)微調(diào)
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于“滿五”的認(rèn)定，盡管仍是根據(jù)契稅單上的填發(fā)日期或者產(chǎn)證的登記日期“孰先”認(rèn)定，但從原來(lái)的確定到“天”微調(diào)為確定到“月”。
在黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心，稅務(wù)窗口一位姓呂的工作人員告訴記者，如房源根據(jù)“孰先原則”到9月29日滿五年，按照此前政策，只能到那一天認(rèn)定為滿五年;如今房管局有文規(guī)定，“滿五”可以確定到月，9月1日起即可去過(guò)戶，認(rèn)定為滿5年。呂先生說(shuō)，他們上周已經(jīng)開(kāi)始這樣操作。至于房產(chǎn)交易稅中的稅費(fèi)是按差額還是全額繳納，呂先生回答:“黃浦區(qū)一直可以交叉選擇，沒(méi)有硬性的捆綁�！�
一進(jìn)一出差幾十萬(wàn)
上海中原研究咨詢部研究員孫黎給記者算了一筆賬:如一套“滿五不唯一”的非普通住宅買(mǎi)入價(jià)200萬(wàn)元，賣(mài)出價(jià)400萬(wàn)元。按全額繳納方式計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅22.6萬(wàn)元，個(gè)稅8萬(wàn)元，合計(jì)稅費(fèi)30.6萬(wàn)元;按差額繳納方式計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅11.3萬(wàn)元，個(gè)稅40萬(wàn)元，合計(jì)稅費(fèi)51.3萬(wàn)元。自由組合后，全額個(gè)稅、差額營(yíng)業(yè)稅交叉選擇，共計(jì)19.3萬(wàn)元，可節(jié)省11.3萬(wàn)元至32萬(wàn)元。
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟坦言，目前“到手價(jià)”是市場(chǎng)普遍現(xiàn)象，稅費(fèi)基本都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給下家，這樣微調(diào)后購(gòu)房者可以獲得總價(jià)4%以上的優(yōu)惠，應(yīng)該會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)利好。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在如今房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房難以去化的背景下，“交易稅可以就低選擇，將減少客戶的交易成本，有助于打開(kāi)議價(jià)空間，一定程度上會(huì)幫助交易量回升”。
但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，此番微調(diào)并不代表上海限購(gòu)政策松綁。
上海房產(chǎn)交易稅細(xì)則
細(xì)則一
征稅范圍有限按照《暫行辦法》，新購(gòu)住房的時(shí)間是指2011年1月28日起購(gòu)買(mǎi)的住房，購(gòu)房時(shí)間以購(gòu)房合同在上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上備案的日期為標(biāo)準(zhǔn)，即使在上述日期前購(gòu)買(mǎi)的住房，人均住房超出60平方米的面積，也暫免征收房產(chǎn)稅。
上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象須滿足的條件，是指《暫行辦法》施行之日起，本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手房和新建商品房)和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。
細(xì)則二
兼顧實(shí)際情況《暫行辦法》從實(shí)際出發(fā)，考慮較全面。對(duì)本市居民家庭住房改善、本市居民家庭子女成年后結(jié)婚購(gòu)房、本市工作生活的非本市居民家庭購(gòu)房等部分個(gè)人應(yīng)稅住房，給予稅收優(yōu)惠。
對(duì)本市居民家庭換購(gòu)住房實(shí)行先征后返的稅收優(yōu)惠本市居民家庭原已擁有一套惟一住房，因改善居住條件而新購(gòu)住房的，當(dāng)其在新購(gòu)住房后一年內(nèi)出售家庭原有惟一住房的，該居民家庭新購(gòu)住房先按規(guī)定核定征免房產(chǎn)稅，對(duì)新購(gòu)住房已按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅，可予退還。
細(xì)則三
對(duì)本市居民家庭子女成年后因婚姻等購(gòu)房暫免征收房產(chǎn)稅這適用于本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購(gòu)，并且只屬于子女家庭的唯一的房子。
對(duì)在上海工作生活的非本市居民家庭的購(gòu)房?jī)?yōu)惠對(duì)于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，符合以下兩種情形之一的暫免征收房產(chǎn)稅：
①對(duì)符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)且屬于家庭惟一的住房。
②對(duì)持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)且屬于家庭惟一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅。對(duì)持有本市居住證、但不滿三年的購(gòu)房人，其上述住房先按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
細(xì)則四
《暫行辦法》實(shí)行先征后返的稅收優(yōu)惠，當(dāng)然有時(shí)間上的要求。可見(jiàn)，上海市居住證的重要作用是顯而易見(jiàn)的。
差別化的比例稅率上海房產(chǎn)稅適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。
對(duì)新購(gòu)人均超標(biāo)準(zhǔn)部分征收對(duì)本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過(guò)60平方米(含60平方米)的，暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過(guò)60平方米的，對(duì)新購(gòu)住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅稅額打七折應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積×新購(gòu)住房單價(jià)×70%×稅率。
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