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二手房交易談判技巧
二手房交易談判技巧1
二手房交易中的談判技巧及法律風險
內(nèi)容綱要
★二手房的基本常識
★二手房交易的流程及購房律師在二手房交易中所起的作用
被告與第三人之間的房屋買賣合同無效，并確認原告對被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
律師提示：
�。�1）在產(chǎn)權(quán)調(diào)查過程中要充分查明賣房人是否存在產(chǎn)權(quán)共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制條件。
�。�2）在看房時，要對房屋居住人身份進行核實。
（3）要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。
2.定金合同約定不明的糾紛
真實案例 ：
馬先生通過中介公司看中了李女士的一套房子，并簽訂了《定金協(xié)議》，且實際向李女士交付了1萬元定金。并約定簽訂定金協(xié)議之日起五日內(nèi)，雙方簽訂正式的《房屋買賣合同》，但在定金協(xié)議里雙方并未就付款的方式及時間作出約定。房屋買賣合同簽訂時，雙方就付款方式產(chǎn)生分歧，馬先生認為當初李女士也同意了馬先生以貸款方式付款，但李女士認為當初約定的是一次性付款，因此不同意按馬先生的請求簽訂合同。之后，馬先生訴至法院，認為李女士違約，要求李女士雙倍返還定金2萬元。
律師提示：
�。�1）簽訂定金合同時，購房人應要求賣方及中介公司將房屋的主要條款在定金合同中確定下來，以免在簽訂正式房屋買賣合同時出現(xiàn)賣方及中介公司反悔及不承認的情況。
�。�2）應簽訂書面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收條的交易方式。
3.授權(quán)委托權(quán)限不明的糾紛
真實案例：
張女士通過中介公司看中了北京市宣武區(qū)的一套房子，但所見到的賣方劉女士并不是房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，劉女士說她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了傳真版的授權(quán)委托書，這時候張女士就信以為真了，順利地跟劉女士簽訂了房屋買賣合同并交付了5萬元定金，正當張女士沉浸在購房的興奮之中時，突然接到了法院的傳票。原來起訴張女士的是房屋的真正房主郭先生，郭先生稱其并沒有委托任何人賣房，因此要求確認劉女士與張女士所簽的買賣合同無效。
律師提示：
�。�1）購房人應嚴格審查賣房人的身份。
�。�2）購房人應嚴格審查受托人的身份及受托人的受托權(quán)限，必須要求受托人出示《授權(quán)委托書》原件，必要時要求提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
（3）如果房主在國外，授權(quán)國內(nèi)的其他人進行出售，必須要求 提供經(jīng)過公證及見證的.《授權(quán)委托書》原件。
4.輕信虛假宣傳的糾紛
真實案例：
20xx年11月，原告于某在《北京晚報》上看到某中介公司發(fā)布的一則地產(chǎn)廣告，標明位于朝陽區(qū)某小區(qū)的三居室（150+40）平方米，其中40平方米為露臺，共136 萬元，隨后于某通過電話聯(lián)系到了該中介公司，在看房的過程中，中介公司職員一再肯定房屋的總面積為（150+40）平方米，于某認為136萬購買190平方米的房子比較合適就與中介公司簽訂了《購房意向書》，并交付了意向金。隨后，于某與房主田某及中介公司簽訂了三方合同，合同中沒有對露臺進行任何約定。合同簽訂后，原告丈量房屋后發(fā)現(xiàn)，所謂40平方米并不存在。因此原告以重大誤解為由訴至法院，要求撤銷合同，返還購房款及向中介公司支付的中價費用。
律師提示：
�。�1）購房時不能對房產(chǎn)宣傳廣告盲目輕信，要實地看房。
（2）要弄清楚房屋建筑面積、使用面積等相關概念的區(qū)別和計算方式。
�。�3）要將房主或中介的承諾明確寫在合同里面。
5.未能成功貸款所產(chǎn)生的糾紛
真實案例：
賈女士與宋先生簽訂了一份二手房買賣合同，合同約定賈女士應在60日內(nèi)通過貸款將首付款以外的購房款余款支付給宋先生，逾期付款應承擔相應的違約責任，且中介公司向賈女士保證其能獲得銀行貸款。在貸款手續(xù)辦理過程中，銀行要求賈女士的配偶必須到場簽字，但賈女士與其丈夫因感情不和已經(jīng)兩年多沒有聯(lián)系，且賈女士達不到銀行要求的收入標準，最終賈女士的貸款申請沒有得到銀行批準。由于賈女士沒有在合同約定的時間內(nèi)支付余款，宋先生要求賈女士承擔相應的違約責任。
律師提示：
�。�1）在簽訂房屋買賣合同中明確約定辦理貸款過程中雙方的義務，以使雙方分清責任。
�。�2）在合同中明確約定貸款未批準或批準的額度、期限沒有達到購房者預期要求時的處理方式。
�。�3）購房人在簽訂合同時要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介承諾購房人在現(xiàn)有條件下能夠貸款，一定要讓其出具書面承諾或體現(xiàn)在合同條款里。
6.賣房人戶口不予遷出的糾紛
真實案例：
胡先生在北京市朝陽區(qū)買了一套二手房，合同約定，賣方謝某必須于合同簽訂之日起一年內(nèi)將戶口遷出，否則，每月承擔1000元違約金。但到了約定的期限，謝某的戶口仍未遷出。當胡先生找到了謝某，謝某以種種理由拒絕將戶口遷走。為此，胡先生決定通過法律程序來解決這個問題。
律師提示：
（1）購房人在買賣合同簽訂時要將賣房人戶口何時遷出進行約定，并約定違約責任。
�。�2）購房人應同戶口安置在交易房屋的其他人另行簽訂書面協(xié)議，約定其他人戶口遷出的時間，并約定違約責任。
7.房主一方二賣的糾紛
真實案例：
20xx年8月 ，買方劉先生通過某中介公司與白女士簽訂《北京市房屋買賣合同》（未辦理網(wǎng)簽），以45萬元的價格購買了白女士位于北京市石景山區(qū)某小區(qū)的一套小戶型樓房。合同簽訂當日，劉先生向白女士支付了3萬元的購房定金，后又陸續(xù)支付了9萬多元的首付款。賣方白女士在收到前期款項后以懷孕身體不適為由，未按合同約定履行相應義務，在劉先生的多次催促下在20xx年11月將房屋交付給劉先生；之后又以各種借口拖延與劉先生辦理貸款及過戶時間。 起初劉先生認為自己已居住在該房屋內(nèi)，對白女士的繼續(xù)履約仍抱有一絲幻想，直到今年6月份通過聯(lián)系銀行獲悉已有另一購房人替白女士還清了之前的房屋貸款，此時劉先生才翻然醒悟意識到白女士早已背著他將房屋出售給了他人，情急下劉先生向法院提起了訴訟。
律師提示：
�。�1）簽訂完房屋買賣合同后要及時辦理網(wǎng)簽手續(xù)；
�。�2）在對方出現(xiàn)違約情況時應當及時予以回應，收集好對方違約的證據(jù)，必要時可發(fā)一份書面的催告函（可委托律師行文）；
（3）若發(fā)現(xiàn)對方有將房屋過戶他人的可能時，應及時向法院提起訴訟并辦理訴訟保全。
二手房交易談判技巧2
目前樓市冷清，不少房主都會讓利，二手房多數(shù)是可以“砍價”，至于怎樣才能買到做便宜實惠的房子，這當中蘊藏著很大的學問。
1、二手房價格評估
二手房的價格是有評估依據(jù)的，我們可以從相同路段的新房出售最低起價來判斷所購買的二手房的大概房價，換句話講，二手房的`價格泡沫是可以通過比較衡量的。這里有一個經(jīng)驗值，商品性二手房價格最合理的區(qū)間在周邊新房價格最高者的2/3，其他類型的如私宅、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，而房齡較大的商品房大約相當于該路段位置新房均價的一半。
2、找出賣方弱點，談個理想的價位
我們大約可以從出賣方的有關信息找出談價優(yōu)勢，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現(xiàn)金，這個時候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房價出現(xiàn)下行趨勢，對于炒房者出貨，也可以通過付款條件及類比因素談價。
對于二手房，裝修投入是個沉落成本，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調(diào)。
3、出價方式的談判技巧
有許多二手房價格是以包價出現(xiàn)的，即雙證及過戶費由對方出，買受人僅僅承擔二手房的買價，而事實上售價里含有辦證過戶等手續(xù)費用在內(nèi)并略有上浮。
方法是先通過第一個技巧權(quán)衡對方的出價合理性，如果出價比較合理,而權(quán)證費用加入到購買成本的時候，價格還是可以承受，則可以將權(quán)證費用轉(zhuǎn)為由買受人承擔，在這一前提下再與對方商談成交價格。封死對方靠代辦過戶來提高單位售價的路徑。
合同二手房還應該剔除掉提前還貸的有關費用不要計入到買賣價中，這個應該是房東自主完成的事項。
4、對于非完全性商品房的談判技巧
有些房子做為二手房是可以買入的,但與一般性商品房有差距，這個時候主要從法律方面權(quán)衡買賣的合法性，買后你的權(quán)益如何得到保障；同時這類房子的價格一般僅僅是二手商品房的2/3，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當下房價有下降趨勢，你可以大膽殺價。
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