老年公寓可行性報(bào)告

　　在現(xiàn)在社會(huì)，報(bào)告使用的頻率越來越高，報(bào)告中涉及到專業(yè)性術(shù)語要解釋清楚。為了讓您不再為寫報(bào)告頭疼，以下是小編為大家整理的老年公寓可行性報(bào)告 ，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

老年公寓可行性報(bào)告 1

　　老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

　　(1)老年社會(huì)的來臨

　　我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過1.3億，占世界老年人口的1/5，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。

　　專家預(yù)計(jì)我國到21世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

　　隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟(jì)條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。

　　我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。

　　(2)老年人收入水平

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。

　　(3)老年人福利水平

　　隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來老年人的福利水平將會(huì)大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。

　　(4)老年人居住狀況

　　20xx年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有33.4%住房少于2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房(其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

　　20xx年北京市老年人基本需求調(diào)查中有55.9%的老年人對(duì)目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對(duì)住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對(duì)住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小;其次是因?yàn)榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

　　另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。

　　可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大需求。

　　老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面

　　老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分：

　　(1)社會(huì)居住觀念的改變

　　中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的'比重在不斷上升。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。

　　由此可見，隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長的。

　　(2)子女改善父母居住狀況的需求

　　子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老消費(fèi)的主力。

　　年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒�，在購房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對(duì)生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。

　　在實(shí)際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個(gè)方面考慮：

　�、贋楦改柑峁┮粋�(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán);

　�、诶夏杲ㄖ�的特殊功能能為老人提供居住安全的保障;

　�、劾夏曜≌�社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂;

　　④社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。以彌補(bǔ)因?yàn)楣ぷ鞣泵ι�活緊張而對(duì)父母陪護(hù)不足的歉疚。

老年公寓可行性報(bào)告 2

　　截止到年底，我市戶籍60歲以上老人達(dá)150.94萬，占總?cè)丝?5.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長速度，城區(qū)空巢家庭達(dá)60.7%。據(jù)預(yù)測(cè)，到21世紀(jì)中葉，哈爾濱市老年人口比重將達(dá)到25%，即每4個(gè)人中就有一個(gè)老年人。

　　據(jù)分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問題的重要手段。開辦老年公寓首要的問題是維持良性運(yùn)轉(zhuǎn)，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi)）—服務(wù)成本即為盈虧。收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。

　　一、申辦老年公寓可行性分析

　　養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長的行業(yè)，對(duì)此，我們要有清醒的認(rèn)識(shí)。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況；老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，XX鎮(zhèn)的交通和環(huán)境情況等。辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，都能造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老院都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。

　�。ㄒ唬�、從市場角度

　　目前，我市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)211家，床位共計(jì)8000余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的`發(fā)展空間。從區(qū)域角度來看，南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對(duì)密集，群力新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。

　�。ǘ�）、目前哈市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評(píng)價(jià)

　　哈市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營水平不夠高。

　　1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，要求配套設(shè)施齊全。

　　2、百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模老年公寓是我市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。

　　4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠�？赡艿那闆r下爭取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營須進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，才能達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。

　　二、收支情況分析（以150張床位，四人間老年公寓為例）

　�。ㄒ唬�、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入

　　1、 150張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在1300平方米以上。

　　2、房屋改造和簡單裝修費(fèi)用，約投入60萬元。

　　3、基本設(shè)施配備。

　　a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)800元×300=240000元。

　　b)床上用品200×150=30000元

　　c)室內(nèi)每人一個(gè)圈椅200×150=30000

　　d)電視每房間一個(gè)1000×38=38000

　　e)活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌8個(gè)，健身器材5件，預(yù)算約40000元。

　　f)餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺(tái)，總控制在20xx0元。（可在開業(yè)時(shí)爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)）

　　g)洗衣設(shè)備，預(yù)算20xx元。

　　h)洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元。

　　i)辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺(tái)，面包車一部。（可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再到位）合計(jì)最小投入280000元。

　　4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約20xx0元。以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=132萬元

　�。ǘ�）、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營投入

　　1、員工工資。院長（兼會(huì)計(jì)）1人計(jì)4000×12=48000元副院長兼采購1人計(jì)3000×12=36000元護(hù)理員15人計(jì)1500×12×15=270000元廚師2人計(jì)2500×12×2=60000元以上共計(jì)19人計(jì)41.4萬元。

　　2、伙食費(fèi)成本400×150×12=720xx0元。

　　3、水電費(fèi)50×150×12=90000元

　　4、取暖費(fèi)2噸/天×1000元/噸×180天=360000元（買煤360噸）

　　5、辦公費(fèi)用600×12=7200元（含洗衣粉等洗浴用品）

　　6、設(shè)備耗材、維護(hù)等20xx元以上投入合計(jì)159.14萬元。

　�。ㄈ�)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(cè)(按80%床位利用率，1080元/人收費(fèi)）

　　1、床位費(fèi)（四人間）1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬元。

　　2、國家補(bǔ)貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬元

　　3、興辦期間國家補(bǔ)貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬元

　　總收入：203萬元

　�。ㄋ模�、經(jīng)營評(píng)估

　　1、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率62.7%。

　　2、預(yù)期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入42.36萬元。

　　3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付60萬元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。

　　三、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)

　　(A)、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件

　�。ㄒ唬┓�合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；

　�。ǘ�）有規(guī)范的名稱；

　�。ㄈ�）有固定的場所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場所；

　　（四)有相應(yīng)的資金(前期投入約1萬元/床）；

　�。ㄎ�)有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員(醫(yī)生護(hù)士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn)）。

　　(B)、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　�。ㄒ唬╅_辦組織或個(gè)人的身份證明；

　　（二）機(jī)構(gòu)章程；

　�。ㄈ�）資金狀況證明；

　�。ㄋ模﹫鏊�證明；

　�。ㄎ澹┫�防安全、衛(wèi)生防疫證明；

　�。�六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。

　　四、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：

　　1、市和各區(qū)（市)人民政府以及非本市組織、個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請(qǐng)。本市其他組織和個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請(qǐng)。區(qū)(市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對(duì)符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的時(shí)限為自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)。

　　2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。

　　3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：

　�。ㄒ唬├�用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

　　（二）利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

　�。ㄈ�）開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。

　　五、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會(huì)資源利用

　　1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。

　　2、符合老年之家投入條件的，可申請(qǐng)福彩基金的注入。

　　3、可利用志愿者開展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現(xiàn)親情服務(wù)。

　　4、開展社會(huì)公益活動(dòng)，爭取捐贈(zèng)和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。養(yǎng)老院的建設(shè)地塊不僅要求土地屬性、拆遷補(bǔ)償、水電氣市政條件等落實(shí)，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質(zhì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務(wù)對(duì)象（消費(fèi)群體）市場容量等。

老年公寓可行性報(bào)告 3

　　一、我國老年人狀況分析和養(yǎng)老床位：

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國60歲以上的人口到達(dá)1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從20xx年到20xx年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度到達(dá)頂峰；20xx年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于此刻歐盟15國的人口總和；到20xx年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別到達(dá)4.5億和3.35億，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據(jù)人口專家來預(yù)測(cè)，未來10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國至少會(huì)到達(dá)上千萬個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

　　全國各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會(huì)的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會(huì)問題。

　　二、石家莊老年人口狀況和老年公寓狀況：

　　石家莊此刻60歲以上的老年人口已達(dá)118.2萬，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求到達(dá)的。10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報(bào)記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊(duì)等候入住。

　　我們考察過的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運(yùn)營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建投資200萬；祥和老年公寓擴(kuò)建投資200萬。當(dāng)時(shí)我們?cè)谝患易o(hù)理院了解狀況時(shí)，老板說，石家莊的老年公寓5年后會(huì)火起來，我們想有必須道理。

　　三、幾種養(yǎng)老形式的說：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。

　　家庭服務(wù)照顧，是對(duì)生活不能自理、臥病在床的老年人，在家理解親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對(duì)居住在自己家中，有部分生活潛質(zhì)，但又不能完全自理的老年人帶給的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目；老年人公寓，是對(duì)社會(huì)上有生活自理潛質(zhì)但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人帶給的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對(duì)那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對(duì)一些孤寡老人和生活困難老人帶給的一種福利。根據(jù)我國特有的狀況，計(jì)劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。

　　四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：

　　高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體此刻軟件和硬件兩個(gè)方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動(dòng)場地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對(duì)老年人的服務(wù)也要全面具體。體此刻：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動(dòng)和愛好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實(shí)施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對(duì)老年人身體健康、生命安全有著絕對(duì)保障。賓館有五星級(jí)，老年公寓也建成五星級(jí)，也相當(dāng)于賓館，也有高消費(fèi)的人群，石家莊要在一萬里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。

　　五、此刻一般狀況下老年公寓的利潤來源主要有：

　　房租算上30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，此刻老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊此刻針對(duì)老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費(fèi)為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車輛養(yǎng)路費(fèi)減半，床位費(fèi)補(bǔ)貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭取，打通關(guān)聯(lián)去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

　　六、投資10000平米老年公寓的'分析：

　　投資10000平米，根據(jù)此刻的市場行情，綜合造價(jià)在20xx萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，能夠入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700x12x700x50%（入住率）=294萬。20xx/294約7年能夠收回投資。相對(duì)時(shí)刻長，風(fēng)險(xiǎn)大，這就是好多運(yùn)作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。

　　七、老年公寓的宣傳：

　　做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在此刻石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報(bào)紙電視媒體會(huì)給我們做免費(fèi)廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)聯(lián)，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實(shí)把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。

　　八、經(jīng)營思路：

　　一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細(xì)心、愛心、真心、孝心。務(wù)必用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。

　　九、項(xiàng)目立項(xiàng)

　　社會(huì)背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，此刻石家莊的老年公寓市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。

　　十、綜合思考：

　　我們要建老年公寓要思考這樣幾個(gè)方面：

　　一是地理位置選取交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。

　　二是定位高收入的保障對(duì)象，要“嫌貧愛富”。

　　三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。

　　四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。

　　十一、提高老年公寓效益的對(duì)策思路：

　　理論上有經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)效益主要來自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，思考事情要有前瞻性，不好重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色性服務(wù)項(xiàng)目，帶給差異化管理，最大程度做到最小成本帶給最優(yōu)服務(wù)，到達(dá)利潤最大化；要充分思考到老年人特有的風(fēng)險(xiǎn)因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面思考到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，帶給比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì)上老人消費(fèi)，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，到達(dá)心理上的依靠，對(duì)于服務(wù)的支出他們會(huì)更主動(dòng)，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個(gè)人上電大也有補(bǔ)缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一齊，增加收入是大有余地。

　　十二、八面來風(fēng)：

　　杭州市社會(huì)福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從20xx年起每年實(shí)現(xiàn)利潤40多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項(xiàng)，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在20xx年，湖南的一家統(tǒng)計(jì)結(jié)果為平均利潤率為5.6%，20xx年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

老年公寓可行性報(bào)告 4

　　老年公寓的可行性報(bào)告

　　一、我國老年人狀況分析和養(yǎng)老床位：

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國60歲以上的人口到達(dá)1。44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3。2%的速度增長，從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度到達(dá)頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于此刻歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別到達(dá)4。5億和3。35億，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據(jù)人口專家來預(yù)測(cè)，未來10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國至少會(huì)到達(dá)上千萬個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；熱戀中的個(gè)性簽名

　　全國各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會(huì)的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會(huì)問題。

　　二、石家莊老年人口狀況和老年公寓狀況：

　　石家莊此刻60歲以上的老年人口已達(dá)118。2萬，占總?cè)丝诘?2。6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8。12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求到達(dá)的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報(bào)記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊(duì)等候入住。

　　我們考察過的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運(yùn)營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建投資200萬；祥和老年公寓擴(kuò)建投資200萬。當(dāng)時(shí)我們?cè)谝患易o(hù)理院了解狀況時(shí)，老板說，石家莊的老年公寓5年后會(huì)火起來，我們想有必須道理。離別的話

　　三、幾種養(yǎng)老形式的說：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。

　　家庭服務(wù)照顧，是對(duì)生活不能自理、臥病在床的'老年人，在家理解親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對(duì)居住在自己家中，有部分生活潛質(zhì)，但又不能完全自理的老年人帶給的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目；老年人公寓，是對(duì)社會(huì)上有生活自理潛質(zhì)但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人帶給的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對(duì)那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對(duì)一些孤寡老人和生活困難老人帶給的一種福利。根據(jù)我國特有的狀況，計(jì)劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。

　　四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：

　　高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體此刻軟件和硬件兩個(gè)方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動(dòng)場地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對(duì)老年人的服務(wù)也要全面具體。體此刻：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動(dòng)和愛好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實(shí)施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對(duì)老年人身體健康、生命安全有著絕對(duì)保障。賓館有五星級(jí)，老年公寓也建成五星級(jí)，也相當(dāng)于賓館，也有高消費(fèi)的人群，石家莊要在一萬里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。

　　五、此刻一般狀況下老年公寓的利潤來源主要有：

　　房租算上30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，此刻老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊此刻針對(duì)老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費(fèi)為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車輛養(yǎng)路費(fèi)減半，床位費(fèi)補(bǔ)貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭取，打通關(guān)聯(lián)去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

　　六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)此刻的市場行情，綜合造價(jià)在2000萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，能夠入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年能夠收回投資。相對(duì)時(shí)刻長，風(fēng)險(xiǎn)大，這就是好多運(yùn)作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。

　　七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在此刻石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報(bào)紙電視媒體會(huì)給我們做免費(fèi)廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)聯(lián)，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實(shí)把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。

　　八、經(jīng)營思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細(xì)心、愛心、真心、孝心。務(wù)必用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。

　　九、項(xiàng)目立項(xiàng)社會(huì)背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，此刻石家莊的老年公寓市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。

　　十、綜合思考：我們要建老年公寓要思考這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選取交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對(duì)象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。

　　十一、提高老年公寓效益的對(duì)策思路：理論上有經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)效益主要來自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，思考事情要有前瞻性，不好重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色性服務(wù)項(xiàng)目，帶給差異化管理，最大程度做到最小成本帶給最優(yōu)服務(wù)，到達(dá)利潤最大化；要充分思考到老年人特有的風(fēng)險(xiǎn)因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面思考到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，帶給比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì)上老人消費(fèi)，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，到達(dá)心理上的依靠，對(duì)于服務(wù)的支出他們會(huì)更主動(dòng)，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個(gè)人上電大也有補(bǔ)缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一齊，增加收入是大有余地。

　　十二、八面來風(fēng)：杭州市社會(huì)福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實(shí)現(xiàn)利潤40多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項(xiàng)，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計(jì)結(jié)果為平均利潤率為5。6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18。87%。

老年公寓可行性報(bào)告 5

　�。�1）解決老齡化社會(huì)問題的需要。

　　據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個(gè)人中就有一位老年人；又預(yù)測(cè)我國65歲以上老年人數(shù)將從20xx年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）增加到20xx年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個(gè)世界問題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問題。XXX市也和全國一樣老齡化程度為10%以上。新建XXX市XX老年公寓，也是解決老齡化社會(huì)問題的需要。

　�。�2）構(gòu)建和諧社會(huì)的需要

　　黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)的號(hào)召，XXX市委、政府也提出建設(shè)“和諧”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的`優(yōu)良傳統(tǒng)，新建XXX市XX老年公寓，將為XXX市弱勢(shì)老人提供了一個(gè)“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場所，這必然對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。

　　（3）加快福利事業(yè)發(fā)展的需要

　　XXX市XX老年公寓項(xiàng)目實(shí)施后，將擴(kuò)大收養(yǎng)、收治老年人規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實(shí)解決XXX市孤寡老人生活困難，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。作為XXX市一所綜合性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，將在XXX市保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。

老年公寓可行性報(bào)告 6

　　上午十一點(diǎn)左右，老年公寓一樓大廳，我和霞一起陪張奶奶聊天，聊得正興起時(shí)，霞朝我直使眼色，說：“你認(rèn)識(shí)那個(gè)人嗎？”

　　“哪個(gè)人？”我充滿疑惑。

　　“你看，那個(gè)人一直朝咱看，我不認(rèn)識(shí)，你認(rèn)識(shí)嗎？”

　　我朝霞示意的地方看去：

　　不遠(yuǎn)處，一個(gè)似曾熟悉的男士，正用奇怪的眼神看著我。我們四目相對(duì)時(shí)，他張口便問：“你怎么會(huì)在這里？”

　　他開口的那一剎那，我才回過神來：這不是我們單位的同事嗎？雖然不在一個(gè)部門，也很少接觸，但確確實(shí)實(shí)是我的同事��！

　　“我在這里做義工呢�！�

　　“哦，你是義工呀。”

　　當(dāng)然，我也奇怪，他怎么也會(huì)來這里，因而我也脫口便問：“你怎么也會(huì)在這里？”

　　“我母親住在這里，我來看望她。你們先說著，我辦點(diǎn)事�！�

　　說完，他朝服務(wù)臺(tái)走去。遠(yuǎn)遠(yuǎn)看見他跟服務(wù)員說著什么，然后拿出錢包付錢，他一定是在為母親交納各種費(fèi)用的吧！

　　不一會(huì)兒，事辦完，同事又朝我們走過來，問我：“你經(jīng)常來這里做義工嗎？”

　　“是啊，我經(jīng)常來�！�

　　“哦，我說來著，我看見你兩次，只是沒敢跟你打招呼，我以為認(rèn)錯(cuò)人了，上次還看見你戴著義工的小紅帽，我知道是義工，但我不敢肯定會(huì)是你。”

　　“呀，真的��？今天要不是你跟我說話，我也不敢相信會(huì)在這里碰到熟人��！”

　　我們聊了一會(huì)兒，很慚愧，作為同事，我第一次和他說這么多話，在單位，我們的.工作沒有交集，很少接觸，沒想到在老年公寓這樣的場合，我們反倒有機(jī)會(huì)交談了，可見：單位很大，天下很小�。�

　　同事告訴我，他的母親因?yàn)榘c瘓，生活不能自理，只好把她送來這里，說這些的時(shí)候，他的語氣里滿是愧疚：“我也是沒辦法啊！”

　　在很多人印象中，老年公寓的老人，大多是子女不夠孝順，才送來的。但是，我覺得，能夠把父母送到老年公寓的子女，孝心也是難能可貴的，就像我的同事，一個(gè)非常和善的人，怎么會(huì)不孝順？他這樣做也是為母親做了周全的考慮：在家，對(duì)于生活不能自理的老人，請(qǐng)保姆是必須的，但現(xiàn)在，保姆的水平參差不齊，很難保證找到一個(gè)合適的保姆，同事白天上班，一天不在家里，把老人交給一個(gè)非親非故的保姆，怎能放心？而在老年公寓，護(hù)工經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，護(hù)理經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)老人照顧得非常周到。我曾在一位全癱老人的床頭，看到過護(hù)工做的護(hù)理記錄，其內(nèi)容之詳細(xì)令人驚嘆——洗臉、刷牙、喂水、喂飯、翻身、換尿片、擦身……每一項(xiàng)工作都精確到幾點(diǎn)幾分去做，在家里，有幾個(gè)保姆能做到如此細(xì)致？當(dāng)然，也正是老年公寓的付出，才讓很多人能毫無后顧之憂地去工作。

　　因此，我安慰同事：“阿姨在這里，能得到很好的照顧，你別想那么多。對(duì)了，她老人家住哪個(gè)房間，我們以后來了可以去看看她。”

　　同事告訴了我房間號(hào)碼，我不記得我是否去過，因?yàn)槊看蝸恚�要在多個(gè)房間里走動(dòng)，我未曾在意過房間號(hào)碼，不過，這一次，我記在心里了，以后再來，我會(huì)特地去那個(gè)房間看看，畢竟，老年公寓里幾百位老人，只有一位是我同事的媽媽，這是多近的關(guān)系呀！

老年公寓可行性報(bào)告 7

　　《社保老年公寓項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告》通過系統(tǒng)研究分析，深入結(jié)合“十二五產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”論證了社保老年公寓項(xiàng)目是否值得投資和如何投資的可行性意見，可作為社保老年公寓項(xiàng)目投資決策、籌集資金向銀行申請(qǐng)貸款、環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，也作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請(qǐng)施工許可證的依據(jù)等。

　　這份社保老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在市場調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)施方案、技術(shù)方案對(duì)比及財(cái)務(wù)指標(biāo)等進(jìn)行了具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，通過科學(xué)系統(tǒng)的專家評(píng)估及技術(shù)把關(guān)，站在產(chǎn)業(yè)健康良性循環(huán)發(fā)展、社會(huì)經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展及企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)贏利快速發(fā)展的高度，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了全方面的分析與評(píng)價(jià)，為企業(yè)提供專業(yè)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目投資智囊支持服務(wù)!

　　現(xiàn)存問題：

　　(一)缺乏完善的扶持政策

　　老年公寓等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的發(fā)展起步較晚，基本上是隨著我國人口老齡化進(jìn)程的加劇應(yīng)

　　運(yùn)而生，相關(guān)的政策也是隨著它們的發(fā)展而逐步制定的，如《老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定：“國家鼓勵(lì)、扶持社會(huì)組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場所等設(shè)施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策，但在具體的發(fā)展過程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府和社會(huì)各界的資助和扶持，往往會(huì)遇到更多的困難與問題，需要國家制定具有針對(duì)性的扶持政策，例如醫(yī)療保障、貸款抵押、權(quán)益保障、稅收等方面更優(yōu)惠和完善的政策。

　　(二)已有政策不能切實(shí)落實(shí)

　　政策的制定在于實(shí)施，對(duì)我國老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展，國家制定了一些相應(yīng)的政策，然而在政策的實(shí)施過程中，由于多方面的影響，往往不能落到實(shí)處。有些優(yōu)惠政策涉及到建設(shè)土地、費(fèi)用征收、銀行貸款、財(cái)政資金支持等具體規(guī)定，但由于涉及的部門較多，實(shí)施起來非常困難。有些經(jīng)營者甚至不知道有什么優(yōu)惠政策，政策的宣傳與實(shí)施存在很多漏洞。

　　(三)缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　盡管老年公寓在近幾年來發(fā)展較快，但就發(fā)展情況來看，對(duì)于什么是老年公寓、

　　有關(guān)老年公寓的設(shè)施、人員構(gòu)成、服務(wù)內(nèi)容、居住環(huán)境等的相關(guān)指標(biāo)并沒有一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格來講，老年公寓面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是一些自理狀況較好，可以獨(dú)立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓內(nèi)的一些娛樂、醫(yī)療和服務(wù)設(shè)施的老年人。但在已有的老年公寓來看，一些類似于養(yǎng)老院、護(hù)理院的老年機(jī)構(gòu)也叫做老年公寓，他們接收的老人有很大一部份是需要人護(hù)理、照料的老人。此外，盡管國家出臺(tái)了一些有關(guān)老年福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策規(guī)定，如《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》等一系列法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但在進(jìn)一步完善老年公寓的各項(xiàng)服務(wù)、設(shè)施、經(jīng)營管理等方面仍然缺少相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。老年公寓的發(fā)展參差不齊，對(duì)老年公寓的服務(wù)質(zhì)量也無法進(jìn)行監(jiān)督。象香港安老院(即我們的老年公寓)條例有600多條，把護(hù)理員的資格，住所及周邊環(huán)境是否適合老年人居住，老年用品的規(guī)格等都有詳細(xì)的規(guī)定。

　　(四)相關(guān)的法律規(guī)定不完善

　　由于老年人的特殊身體狀況，他們?cè)诠�寓�?nèi)居住時(shí)，所發(fā)生的身體損傷或者醫(yī)療問題，往往使老人及其家屬和公寓的管理及服務(wù)人員之間產(chǎn)生糾紛、發(fā)生矛盾，造成這一現(xiàn)象的根本原因就在于當(dāng)老人入住公寓時(shí)，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明晰的規(guī)定，產(chǎn)生糾紛后沒有可靠、有效的'法律依據(jù)。這無論對(duì)老年人個(gè)人來講，還是對(duì)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展來講，都是一個(gè)不容忽視的問題。因此，建立一套完善的法律制度，確定雙方的責(zé)、權(quán)、利，是保障老人和養(yǎng)老設(shè)施雙方利益的基本要求。[

　　發(fā)展建議：

　　1、加快以政府為主導(dǎo)的合肥老年公寓建設(shè)與發(fā)展，引導(dǎo)有條件的老人進(jìn)入老年公寓安度晚年，解決空巢老人子女后顧之憂。建議政府制定明確指標(biāo)來加以落實(shí)并認(rèn)真實(shí)施。指標(biāo)經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)研和評(píng)價(jià)之后，落實(shí)到各級(jí)政府的政績考核指標(biāo)中。

　　2、建議除了政府、民政部門、紅十字會(huì)、社會(huì)勞動(dòng)保障部門、醫(yī)院等，鼓勵(lì)和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。

　　3、建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍;盡快實(shí)行統(tǒng)一的聯(lián)保，解決農(nóng)民工和其他流動(dòng)人口的養(yǎng)老保險(xiǎn)問題，盡快縮小城鄉(xiāng)差距。建立和完善老年住房保障制度和法律法規(guī)。

　　4、老年公寓的建設(shè)應(yīng)該適合老年人，必須要有配套齊全的公共設(shè)施，實(shí)際上應(yīng)該是集住宿服務(wù)、膳食服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休閑服務(wù)、購物服務(wù)和交通服務(wù)為一體的一座“老人城”等特別是擁有具備搶救、治療、健康咨詢和安養(yǎng)四大功能的醫(yī)院。政府應(yīng)該按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。并納入國家和城市的總體規(guī)劃，以保證老年人對(duì)住房的需求。

　　5、建議通過社區(qū)養(yǎng)老加大力度。社區(qū)化的創(chuàng)新模式，可以成為一個(gè)大方向。如果能增加對(duì)社區(qū)養(yǎng)老資源的投入，建立和完善社區(qū)養(yǎng)老機(jī)制，也是解決城市老齡問題的重要方式。對(duì)老人的照料還是以家庭養(yǎng)老為主，作為一種以考慮老年人特殊需求為基準(zhǔn)的全新的產(chǎn)品創(chuàng)新，社區(qū)營造要貼近老年人的生活習(xí)慣，以方便老年人為準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。

老年公寓可行性報(bào)告 8

　　我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段

　　按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭的事實(shí)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到20xx年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%;到20xx年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

　　“老年公寓”市場潛力巨大

　　20xx年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3;另據(jù)中國老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場”是一個(gè)潛力很

　　大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的`產(chǎn)業(yè)。

　　老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

　　受傳統(tǒng)觀念的影響(他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，

　　一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

　　家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

　　自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

　　國家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)

　　面對(duì)我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。近日國家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認(rèn)識(shí)到全國人口第一大省老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥;十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免;貸款條件放寬、利率優(yōu)惠;財(cái)政可給一次性開辦補(bǔ)助;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除…

　　老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

　　最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　總結(jié)：

　　如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

老年公寓可行性報(bào)告 9

　　項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求：

　　地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。

　　地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)

　　該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的.需要。

　　地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

　　地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠(yuǎn)離社會(huì)，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。

老年公寓可行性報(bào)告 10

　　森林公園東鄰天中大道,北鄰練江路,交通位置便利。始建于1994年的森林公園，經(jīng)過園林部門的全面規(guī)劃，十年建設(shè)，如今已形成706畝林地和108畝水面，森林覆蓋率達(dá)90%，僅喬木就有銀杏、雪松、水杉等30多個(gè)品種，有效地改善了局部小氣候，形成了良好的生態(tài)環(huán)境。經(jīng)過市場調(diào)查和有關(guān)部門協(xié)商，根據(jù)森林公園的地理環(huán)境和森林資源，按有關(guān)方面的意見，在森林公園院內(nèi)西北側(cè)建設(shè)一個(gè)老年公寓，具有廣泛的現(xiàn)實(shí)意義。開辟了第一個(gè)人和自然充分和諧的老年居住、養(yǎng)老場所。

　　第一章 項(xiàng)目立項(xiàng)社會(huì)背景

　　1、人口老齡化和老年人問題日益突出

　　在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣�。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會(huì)問題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。人口老齡化和老年人問題，是當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的社會(huì)問題。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢(shì)必造成他們的落伍感，甚至發(fā)生心理問題。老人中差不多有三成的老人都存在著這樣或那樣的心理問題。因離退休的.社會(huì)角色轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生的心理不適應(yīng)現(xiàn)象，如出現(xiàn)焦慮、抑郁、孤獨(dú)和失落感，整天愁眉苦臉，唉聲嘆氣，夜不能眠;和子女遠(yuǎn)離后的空巢感以及代溝造成的隔閡等。老年人有固定的生活模式，其個(gè)性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對(duì)后輩消費(fèi)方式和價(jià)值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。

　　2、 建設(shè)老年公寓的必要性

　　目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”，和“看病就醫(yī)方便”。老年人對(duì)養(yǎng)老方式的選擇近年來呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)上要靠自己。子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問題顯得尤為迫切。現(xiàn)在越來越多的老人愿意自己設(shè)計(jì)自己的晚年生活，尊老敬老自古以來就是中華民族的一個(gè)傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時(shí)代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個(gè)舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。

　　森林公園老年公寓建成后，可是讓老人們?cè)谶@里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時(shí)可以娛樂，康復(fù)時(shí)可以運(yùn)動(dòng)、游玩。在這種背景下，森林公園老年公寓選定了森林公園作為開發(fā)的重點(diǎn)，有著重要意義。

　　第二章 森林公園建立老年公寓的優(yōu)勢(shì)

　　1、森林公園層林疊嶂、鳥語花香，環(huán)境相當(dāng)靜謐優(yōu)雅。森林公園背山面水，視野開闊，自然景觀獨(dú)秀，氣候宜人，是休閑、避暑的好去處，有天中“小天池”之稱。林中有許多國家級(jí)保護(hù)樹種，行走在樹下，可看到小鳥在鳥巢中出出進(jìn)進(jìn)，經(jīng)常見到的有白鷺、畫眉、喜鵲、斑鳩等。每天早上，公園林區(qū)內(nèi)各種鳥叫聲此起彼伏，優(yōu)美的聲音在晨風(fēng)中回蕩，十分悅耳動(dòng)聽。如此豐富的生物資源，以其生態(tài)系統(tǒng)之完整性和原始性，將使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。森林公園中高大挺拔的樹木，各種花草獨(dú)特的芳香味，風(fēng)掠林梢的林濤聲，悅耳的鳥鳴聲，潺潺的流水聲，靜謐的林中空地，令人陶醉的空氣等，都有利于身心之健康。森林公園老年公寓及自然生態(tài)項(xiàng)目，其形式新穎，內(nèi)容豐厚，方法可靠，前途廣闊，是一項(xiàng)很有發(fā)展前途的事業(yè)。森林公園老年公寓的建成，可帶動(dòng)其他項(xiàng)目的發(fā)展，也促進(jìn)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

　　2、駐馬店森林公園雖然遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，但是又不遠(yuǎn)離城市中心。目前駐馬店森林公園是駐馬店決無僅有的居住養(yǎng)老的地方，每逢節(jié)假日，兒女們可以到森林公園陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。

　　第三章 投資估算及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和環(huán)境效益

　　1、投資估算總投資700萬元

　　2、經(jīng)濟(jì)效益分析

　　2.1生產(chǎn)成本估算

　　(1)職工工資

　　固定職工56人，人年均工資及福利8500元，年工資福利共計(jì)47.6萬元。

　　(2)行政辦公及燃料動(dòng)力費(fèi)50萬元。

　　(3)維修費(fèi)700萬元×3%=21萬元

　　年均總成本118.6萬元

　　2.2年收入估算

　　按500個(gè)床位設(shè)計(jì)，按70%的入住率實(shí)際床位收入350個(gè)床位，每個(gè)老人入住按500元/月，實(shí)際年收入為500×12×350=210萬元

　　2.3資金回收

　　每年回收資金為210萬元-118.6萬元=91.4萬元

　　700萬元÷91.4萬元/年=7.66年

　　需要7.66年可以收回投資成本。

　　3、社會(huì)效益

　　3.1直接解決56人的就業(yè)問題，另外臨時(shí)性工作還解決數(shù)十人。

　　3.2帶動(dòng)了周圍旅游景點(diǎn)的旅游發(fā)展。

　　3.3建立駐馬店第一個(gè)“森林老年公寓”，在社會(huì)上會(huì)造成重大影響，提高的品味。

　　4、環(huán)境效益

　　森林老年公寓是建立自然生態(tài)系統(tǒng)，以自然景觀為主體，觸合區(qū)域人文、社會(huì)景觀，居住在這里的老人通過與自然的交往，達(dá)到了解自然，回歸自然的目的。使居住在這里的老人享受到自然生態(tài)所帶來的好處，做到人與自然，和諧相處。

　　第四章 可行性研究結(jié)論

　　森林公園老年公寓項(xiàng)目實(shí)施的可行性，可從兩個(gè)方面的材料來判斷，一是旅游資源的豐富程度，基礎(chǔ)設(shè)施具備的程度;二是市場測(cè)算和發(fā)展前途。森林公園老年公寓項(xiàng)目，按前面論述，開發(fā)這一項(xiàng)目是可行的，前途是遠(yuǎn)大的。

　　在投資方面，已制定了放寬政策改善投資環(huán)境的若干規(guī)定，按照“誰投資，誰受益”的原則，經(jīng)營權(quán)歸投資者所有，允許以出讓經(jīng)營權(quán)等形式回收投資。規(guī)定還在稅收、土地使用等方面有優(yōu)惠政策�？梢钥隙ǖ卣f，森林公園老年公寓項(xiàng)目是可行的。

老年公寓可行性報(bào)告 11

　　老年人口高齡化日趨明顯

　　人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：20xx年我市常住人口為724.28萬人，其中65歲及以上的人口為62.5萬人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比20xx年第五次全國人口普查時(shí)增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴(kuò)大。20xx年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比20xx年提高1.52個(gè)百分點(diǎn)。

　　戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一、服務(wù)范圍狹窄

　　目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。

　　住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下

　　目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

　　服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)

　　在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的'上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。

　　總之，目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。

老年公寓可行性報(bào)告 12

　　社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念

　　社會(huì)需要規(guī)�；�的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平

　　產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢(shì)

　　縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件

　　配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。

　　老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移

　　老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的'特殊要求。

　　老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品

　　對(duì)老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級(jí)換代�？傊�中檔老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時(shí)間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

老年公寓可行性報(bào)告 13

　　在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。

　　環(huán)境要園林化(低容積率0.75)

　　幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

　　公建設(shè)施要高比例化配套要完善化

　　小區(qū)配有完善的.醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。

　　設(shè)計(jì)要人性化

　　平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過多的臺(tái)階(有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道);電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍;要保證充足的陽光入室，空間通透;樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅;室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手;各種開關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便;入戶陽光花園、陽臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。

　　生活要智能化

　　配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。

　　戶型要合理化

　　充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。

　　建筑要藝術(shù)化

　　在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng)要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。

　　滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。

老年公寓可行性報(bào)告 14

　　【引言】

　　老年公寓（apartment for the aged），是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。

　　在老年公寓的建筑設(shè)計(jì)中，有很多方面是與普通公寓不同的，也是需要完善和規(guī)范的，比如：在高級(jí)老年公寓中，各個(gè)功能空間的大小必須控制。因?yàn)槔夏耆嗽谏�活中，雖然衣食無憂，可是在心理上容易產(chǎn)生孤獨(dú)感，過大的空間容易使得老年人產(chǎn)生空蕩蕩的孤獨(dú)感；同時(shí)使用空間也不能過小，因?yàn)槔夏耆嗽谏�活中，行�?dòng)是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，彎腰，爬高等等。過小的空間會(huì)增加這種局促感，會(huì)使得老年人覺得很壓抑，很不方便。

　　【目錄】

　　第一部分老年公寓項(xiàng)目總論

　　總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、老年公寓項(xiàng)目概況

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目名稱

　　（二）項(xiàng)目承辦單位

　�。ㄈ�）可行性研究工作承擔(dān)單位

　�。ㄋ模╉�(xiàng)目可行性研究依據(jù)

　　本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)如下：

　　1．《中華人民共和國公司法》；

　　2．《中華人民共和國行政許可法》；

　　3．《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的`決定》國發(fā)（2004）20號(hào) ；

　　4．《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄2011版》；

　　5．《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃》；

　　6．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會(huì)2006

　　年審核批準(zhǔn)施行；

　　7．《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會(huì)2002年

　　8． 企業(yè)投資決議；

　　9． ……；

　　10． 地方出臺(tái)的相關(guān)投資法律法規(guī)等。

　�。ㄎ澹╉�(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

　　（六）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

　　二、老年公寓項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

　　在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目產(chǎn)品市場前景

　　（二）項(xiàng)目原料供應(yīng)問題

　�。ㄈ�）項(xiàng)目政策保障問題

　�。ㄋ模╉�(xiàng)目資金保障問題

　�。ㄎ澹╉�(xiàng)目組織保障問題

　�。�六）項(xiàng)目技術(shù)保障問題

　�。ㄆ撸╉�(xiàng)目人力保障問題

　　（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題

　�。ň牛╉�(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

　�。ㄊ�）項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

　　（十一）項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

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