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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析與成本控制論文
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策分析不當(dāng)對成本造成的影響
1.開發(fā)成本受經(jīng)濟(jì)形勢的影響
因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時(shí)間,在此期間內(nèi),市場需求會(huì)發(fā)生很大的變動(dòng),消費(fèi)者需求等各種因素的變化會(huì)直接導(dǎo)致投資收益與預(yù)期計(jì)算偏離很遠(yuǎn)。
2.開發(fā)成本受法律政策的影響
對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。法律政策風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)以及相應(yīng)的法律政策調(diào)整,造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項(xiàng)目的開發(fā),從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需的成本費(fèi)用。
二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施
1.建立科學(xué)的評估指標(biāo)體系
規(guī)劃評估指標(biāo)主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設(shè)施配套等等因素。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評比過程中要充分考慮性價(jià)比、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)保、格調(diào)等等各個(gè)細(xì)節(jié)問題。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的過程中要綜合考慮財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià),每個(gè)評價(jià)指標(biāo)所包含的因素都對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本存在直接或者間接的影響。適當(dāng)?shù)奶岣呓ㄖ骄鶎訑?shù)和建筑密度,控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià),同時(shí)節(jié)約用地,從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。
2.規(guī)劃方案的優(yōu)選
要想有效地控制工程造價(jià),必須在進(jìn)行充分的市場調(diào)查研究之后,結(jié)合項(xiàng)目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效整合,制定出多個(gè)方案進(jìn)行比較,從中選出最優(yōu)方案。在進(jìn)行比較方案的優(yōu)選工作時(shí),一定要注意各個(gè)方案之間的可比性,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)作為比較選擇過程的參考指標(biāo)。
3.盡可能地提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力
房地產(chǎn)市場是一個(gè)資金密集型的行業(yè),資金的使用量非常大,市場的任何波動(dòng)和國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會(huì)直接給房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益造成嚴(yán)重的影響。這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過對影響項(xiàng)目投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度,幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案,有重點(diǎn)的加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。
4.采取多樣化組合投資
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中風(fēng)險(xiǎn)也是不同的,對應(yīng)收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較高的對應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,可以將整體的風(fēng)險(xiǎn)降低,最終獲得的是一個(gè)相對平均的收益。
三、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效成本控制的方式
1.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)
首先,可以向保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保,以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為前提將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,由保險(xiǎn)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但是,保險(xiǎn)公司雖然是一種及時(shí)、有效且合理的實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?但是保險(xiǎn)的使用方位是有限的,而且在最初交的保險(xiǎn)費(fèi)金額也是非常大的。所以,通過保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)并不能解決一切風(fēng)險(xiǎn)。
其次,以合同的形式將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他的經(jīng)濟(jì)單位。比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中,可以將部分危險(xiǎn)性極高的工作轉(zhuǎn)包給經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風(fēng)險(xiǎn)。
2.透過目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策
開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究,如果盲目進(jìn)行投資,不僅使企業(yè)的利潤得不到很好的保證而且極易導(dǎo)致企業(yè)的虧損,嚴(yán)重者會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方案來進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前,要經(jīng)過反復(fù)測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后,才能確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是可行的。如果高于建設(shè)成本控制數(shù),則表示未達(dá)到利潤的期望值,該項(xiàng)目不可行。通過系統(tǒng)全面的測算,能夠確保企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目的性,減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開發(fā)成本。
3.做好前期預(yù)防工作
將前期預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)氲饺粘＝?jīng)營成本中,這樣也是變相控制成本。比如,近年來出現(xiàn)的自保公司就是一個(gè)很好的實(shí)例,但是這種手段的選擇與實(shí)踐必須要在遵循法律規(guī)定的前提之下進(jìn)行,同時(shí)也收到自身經(jīng)濟(jì)實(shí)例的制約。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的分析和成本控制是一個(gè)相對復(fù)雜的過程。為了使提出的決策更為合理,可實(shí)施性更強(qiáng),必須要綜合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測。在此尤須注意的是,在具體評估預(yù)測過程中,應(yīng)盡可能的因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性,或者差異過大。因此,在經(jīng)濟(jì)的分析過程中,應(yīng)該明確其中不確定因素,盡可能充分地估計(jì)到項(xiàng)目實(shí)施過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn),從而加強(qiáng)決策的可靠以及控制成本。
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