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房地產(chǎn)建立項目財務(wù)管理問題及對策論文
摘要：首先要明白的是房地產(chǎn)建立項目的順利施行離不開活動資金的鼎力支持，因而該局部資金帶來的財務(wù)風(fēng)險較高，加之社會市場經(jīng)濟帶來的競爭加劇，整個房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著宏大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)開展下去，必需增強房地產(chǎn)建立項目財務(wù)管理，進步住房的質(zhì)量和相關(guān)的經(jīng)濟效益。因而，筆者剖析了房地產(chǎn)建立項目的宏觀環(huán)境以及對房地產(chǎn)建立項目進行財務(wù)管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建立項目財務(wù)管理存在的問題，并以此為基礎(chǔ)提出了幾點處理戰(zhàn)略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財務(wù)管理論文
一、引言
從最近幾年的宏觀經(jīng)濟形勢能夠看出，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)在我國境內(nèi)得到了良好的開展，我國也涌現(xiàn)了很多極為出色的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也十分可觀。眾所周知，由于某些歷史緣由，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個生長階段都遭到了一些不好的影響，進而形成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化水平較高，在某種狀況下，以至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的安康開展以及房地產(chǎn)企業(yè)的久遠開展都是十分不利的。但是隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，國度對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴厲，政策力度逐步加大，政策的公布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建立項目面對的應(yīng)戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度曾經(jīng)到達了白熱化，所以，必需增強房地產(chǎn)建立項目的財務(wù)管理，對房地產(chǎn)建立項目在整個建立期可能會面臨的財務(wù)風(fēng)險進行有效的防備。
二、房地產(chǎn)建立項目財務(wù)管理存在的問題
1.缺乏對房地產(chǎn)建立項目在財務(wù)可行性方面較為系統(tǒng)的研討
目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目決策時，缺乏對項目整個系統(tǒng)性的可行性研討，其中尤為嚴重的是缺乏財務(wù)剖析系統(tǒng)的研討，這使得整個建立項目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時分都只是依托管理層的經(jīng)歷加以判別，這使得很多項目在進行的時分才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項目開端初期加以思索，使得房地產(chǎn)的建立項目缺乏市場經(jīng)濟的剖析以及財務(wù)、環(huán)境等可行性的研討和論證，在項目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。
2.在房地產(chǎn)建立項目的預(yù)算管理方面存在一定的問題
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立項目的預(yù)算管理顯得尤為重要，由于它對企業(yè)的利潤有著直接的關(guān)系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建立項目中都不是十分注重預(yù)算管理的工作，特別是在預(yù)算管理中的市場評價和預(yù)判工作這兩局部。這必然使得在實踐的建立項目工作中大量的數(shù)據(jù)和希冀到達的目的與實踐的市場情況不契合的狀況產(chǎn)生，較為嚴重的可能使得建立項目并不被市場所認可，預(yù)算的管理工作將無法繼續(xù)進行下去。除此之外，有較小一局部的房地產(chǎn)企業(yè)沒有樹立比擬完善的指標制度，使得在建立項目中無法對預(yù)算工作中的成本和支出預(yù)算以及收益預(yù)算等產(chǎn)生明白的認識，只是單單注重房地產(chǎn)企業(yè)本身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進行深化的剖析，眼光較為短淺，無視了企業(yè)可持續(xù)開展。
3.對房地產(chǎn)企業(yè)建立項目的全面成本管理有所疏忽
房地產(chǎn)進行項目開發(fā)和建立主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時付出最小的成本就是建立項目全面成本管理主要需求處理的問題，也能夠說其目的是不糜費房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建立項目并沒有樹立一個較為完善的資本運作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資原本源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資原本源必然會使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金歸還利息，整個建立項目將無法正常的運作下去，財務(wù)風(fēng)險較大。固然隨著我國經(jīng)濟走向國際化的趨向越創(chuàng)造顯，房地產(chǎn)行業(yè)的開展迅猛，培養(yǎng)了萬達等勝利的案例，但是大局部的房地產(chǎn)企業(yè)的建立項目都陷落在一次又一次的變革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國度政策的改動等要素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建立項目的投資風(fēng)險較大。這些風(fēng)險的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建立項目缺乏全面成本管理的認識。
4.房地產(chǎn)企業(yè)對建立項目財務(wù)成本的管理缺乏注重
目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立項目的相關(guān)擔(dān)任人沒有對財務(wù)管理給予應(yīng)有的注重，管理認識缺乏，沒有對財務(wù)管理的相關(guān)問題采取應(yīng)有的措施。固然有些房地產(chǎn)企業(yè)建立項目的擔(dān)任人對財務(wù)管理有所注重，但是對其實踐的施行狀況并不是十分理解，依據(jù)相關(guān)的材料標明，很多的房地產(chǎn)建立項目的財務(wù)管理工作在設(shè)計階段落實的較好，但是在施工階段并沒有將財務(wù)管理的工作落到實處。有些財務(wù)管理的工作人員以為施工階段的機械設(shè)備以及相關(guān)的資料是財務(wù)管理的關(guān)注重心，關(guān)于其他的成本的財務(wù)管理工作沒有注重，使得財務(wù)管理的工作難以持續(xù)的進行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建立項目的管理層以及相關(guān)的財務(wù)人員并沒有對財務(wù)管理工作給予足夠的注重，這使得在財務(wù)管理的施行過程中存在很多的限制，所以，只要管理層對財務(wù)成本管理的關(guān)注略微多一些，給予足夠的注重，才能夠?qū)M步房地產(chǎn)企業(yè)建立項目財務(wù)管理的效率有所助益。
三、房地產(chǎn)建立項目財務(wù)管理相關(guān)問題的幾點戰(zhàn)略
1.加大對建立項目在開端前的可行性研討，使得建立項目的財務(wù)管理有所增強
在我國的宏觀市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風(fēng)險以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建立項目的運轉(zhuǎn)過程中，對房地產(chǎn)建立項目的研討力度增大，能夠有效的進步建立項目財務(wù)管理的有效性，進行房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的躲避，從而進步其社會效益以及經(jīng)濟效益。財務(wù)管理的相關(guān)人員必需在項目的可行性調(diào)查報告中對施工的細節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目的進行核實和檢查，剖析和調(diào)研整個建立項目的成本和利潤程度，從而對整個建立項目可能存在的風(fēng)險進行預(yù)測，并且提早做出相對應(yīng)的應(yīng)急措施，從而能夠到達有效躲避各種風(fēng)險惹起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進而能夠到達房地產(chǎn)建立項目財務(wù)管理到達嚴謹性和全面性的目的。
2.增強對建立項目的全面預(yù)算管理工作，使得建立項目的財務(wù)管理有所增強
對全面預(yù)算工作的相關(guān)的指導(dǎo)組織工作進行增強，細化受權(quán)批準程序以及職責(zé)權(quán)限等工作，才能夠進步財務(wù)管理工作的效率。建立項目的預(yù)算委員會需求對預(yù)算的目的進行擬定，將制度預(yù)算的詳細措施落到全面預(yù)算管理工作的實處。與此同時，將建立項目的預(yù)算編制與執(zhí)行分離起來，努力進步預(yù)算的執(zhí)行力度，從而到達建立項目的全面預(yù)算管理的目的。對預(yù)算義務(wù)單元進行科學(xué)的制定，對建立項目的內(nèi)部管理進行強化，使得參與建立項目的各個部門的職責(zé)和權(quán)益明晰，強化在預(yù)算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)視機制，從而減少一定的經(jīng)濟損失。在建立項目的財務(wù)管理方面主要做到對資金的投放的精確預(yù)算，科學(xué)合理的編制可行性報告，從而降低建立項目的投資風(fēng)險，而且必需在進行資金投放預(yù)算的過程中做到資本構(gòu)造的管理，對現(xiàn)金流進行合理規(guī)劃，從而對償債才能形成的財務(wù)風(fēng)險進行有效躲避。
3.完善并且增強房地產(chǎn)建立項目的全面成本管理
樹立系統(tǒng)的管理認識是增強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰(zhàn)略的高度對待建立項目，堅持全面性準繩，關(guān)于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的辦法戰(zhàn)略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建立項目財務(wù)管理必需以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個方面都加以思索。全面成本管理必需將成本內(nèi)容進行擴展，要包括房地產(chǎn)建立項目的設(shè)計成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不只僅思索建形成本，而且，這些成本都需求科學(xué)合理的辦法進行將成本控制到達應(yīng)有的功效。增強全面成本管理的第二步是需求參與建立項目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建立項目在進行全面成本管理時，盡可能的采取目的管理的方式，并且全面跟蹤財務(wù)成本管理的狀況，從而對全面成本管理工作的有效施行提供一定的保證。
4.房地產(chǎn)建立項目樹立較為合理和全面的財務(wù)管理體系
樹立較為合理和全面的財務(wù)管理體系關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)開展有著非常重要的戰(zhàn)略意義，對編制的預(yù)算要進行剖析和考核，要在房地產(chǎn)建立項目的內(nèi)部樹立三級義務(wù)中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項目內(nèi)部的季度以及年度的財務(wù)管理目的。建立項目中曾經(jīng)完成的工作要與正在完成的方案別離開來進行相關(guān)的執(zhí)行和審批，不得混雜，與此同時必需增強財務(wù)管理體系的精密化管理。在預(yù)算編制之后要在建立項目內(nèi)部的上下級之間進行活潑的溝通交流，確保義務(wù)和權(quán)利是逐個對應(yīng)的，將相關(guān)工作的執(zhí)行規(guī)范進行明白。建立項目時間普通較長，所以建立項目內(nèi)部在每個月以及每個季度都要對財務(wù)管理的績效進行考核剖析，再以年度為單位進行財務(wù)管理的總結(jié)。只要樹立合理和全面的財務(wù)管理體系才能夠使得房地產(chǎn)建立項目財務(wù)管理的問題得以處理。
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